“Saber que ya me voy a hacer de un patrimonio me ha cambiado la vida”. Yesenia Domínguez se considera afortunada. Con apenas 20 años, esta artesana y mamá de una niña de un año, ha sido la primera en obtener un crédito apoyado por un subsidio del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda. Yesenia, que vive en Chignahuapan, Puebla, y gana 6,000 pesos mensuales, tendrá 30,000 pesos extra del gobierno federal para que en 10 años pague una vivienda en la cual Yaretzi Suzette, su hija, “pueda decorar en diciembre el arbolito con las esferas que yo hago”.
Yesenia es la cara de uno de los objetivos del sexenio: facilitar una vivienda a las familias que ganan hasta cuatro salarios mínimos (6,000 pesos mensuales), alrededor de 40% de la población. “Yo no tengo Infonavit, pero me van a dar el crédito”, explica Yesenia. Hipotecaria Su Casita le financiará la vivienda que complementará el subsidio federal. El programa es modesto en el número de familias que puede apoyar, alrededor de 120,000.
Lo interesante de la iniciativa (que este año otorgará 4,000 millones de pesos) es que no financiará viviendas de menor calidad. Las casas, de alrededor de 50 metros cuadrados, tendrán un precio máximo de alrededor de 200,000 pesos, aunque no necesariamente tienen que ser nuevas. El subsidio puede ser para hacer reformas o terminar casas construidas por las propias familias. Incluso, para la compra de viviendas usadas. Es un complemento financiero de hasta 43,000 pesos (que no hay que devolver) a un crédito de cualquier institución financiera elegida por el beneficiado.
El margen de ganancia para las desarrolladoras de la vivienda de interés social es muy limitado, alrededor de 10%. El programa amplía las posibilidades de vender más casas gracias al acceso de mayor población a créditos hipotecarios. “Con este tipo de iniciativas es posible consolidar el mercado”, explica Claudia Velázquez, directora de estudios de la consultora inmobiliaria Softec. Según Velázquez, los seis millones de financiamientos proyectados por la presente administración representan un poco más de la quinta parte de la vivienda de interés social necesitada.
Los estudios de Softec indican que son 23 millones de familias las que necesitan una nueva vivienda de este tipo, pero apenas 6% de los 4,042 proyectos en construcción son de interés social.
Muchos son los llamados…
A pesar de las bondades del programa y de la libertad para elegir institución financiera (no hace falta estar registrado en Infonavit), acceder al subsidio no es tan sencillo. Primero, el trabajador tendrá que tener ahorrado entre 4 y 5% del valor total de la casa que quiere comprar. Con sus ahorros tiene que acudir a la institución que prefiera (Infonavit, banco o sofol) donde solicita a la vez el crédito y el subsidio. La financiera envía la solicitud a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), y es la SHF la que aprueba y da el subsidio directamente a la desarrolladora a la que se va a comprar la casa.
El apoyo federal nunca toca la mano del solicitante y la desarrolladora no percibe la diferencia entre una casa vendida dentro de este programa y otra vendida directamente a un particular. Aunque le llega el dinero de dos fuentes diferentes, recibe la misma cantidad.
La vivienda de interés social, explica Carlos González, analista de IXE, ha sido tradicionalmente desatendida por las desarrolladoras, porque representaba un menor porcentaje de ganancias. La tendencia, sin embargo, se está modificando por las condiciones de estabilidad económica del país. El mercado es interesante, explica, pero dadas las condiciones, los desarrolladores medianos y pequeños difícilmente podrán introducirse en él. Los márgenes de utilidad son bajos comparados con otros segmentos.
Las mayores opciones serán para las grandes. “El mercado de interés social no es nuevo para ellas”, explica González. Las mejores condiciones financieras para la población les permiten ampliar su gama de productos ofertados. Incrementar sus márgenes de ganancia en sectores como el residencial les permite incorporarse con grandes perspectivas al interés social.
Ya hay cinco listadas en bolsa y de ellas cuatro tienen economías de escala: Homex, GEO, Urbi y ARA. El programa es visto con muy buenos ojos por Urbi, tercera desarrolladora pública por número de unidades vendidas. “El mercado de interés social está asentándose con firmeza”, explica Selene Ávalos, directora de Planeación y Finanzas. Un ejemplo, explica Ávalos, es un desarrollo de vivienda que Urbi inició en el municipio de Tecamac, Estado de México, hace diez años. En aquel entonces la vivienda costaba 210,000 pesos; hoy cuestan 400,000 pesos. El mayor acceso a financiamiento les ha permitido a los compradores vender su casa en este desarrollo y trasladarse a viviendas del segmento medio. “El porcentaje de estos casos se está incrementando”, dice Ávalos.
El principal riesgo del programa está en el impago de las hipotecas. Pero en Hipotecaria Su Casita, primera sofol en otorgar un crédito apoyado por el nuevo programa de subsidios, son optimistas. Jorge Yarza, director de la zona Centro, Sur y Oriente de la sofol, explica que el riesgo es similar al que corren dando créditos a otros segmentos de población. “Aunque naturalmente se requieren esquemas de atención diferenciados, adecuados al estilo económico de cada familia”, añade.
Este año, Hipotecaria Su Casita tiene previsto otorgar entre 5,000 y 6,000 créditos para financiar vivienda de interés social. Igual que ocurre en el caso de las viviendas, los créditos de menores montos son menos rentables, el margen de ganancia es menor.