Más brazos que un pulpo
El terreno era perfecto para levantar casas. Su único problema era que no tenía un buen acceso. Las autoridades reconocieron que no podrían resolverlo en el corto plazo, así que ellos se arremangaron y decidieron ponerse manos a la obra. Consorcio ARA construyó un puente de 210 metros para dar acceso a uno de sus conjuntos residenciales en Monterrey. “No es la primera vez que hacemos este tipo de obras, los terrenos fáciles ya no existen”, explica Germán Ahumada Russek, presidente de la firma.
Decididos a seguir en la brecha del crecimiento y con el objetivo de duplicar la firma en cinco años más, ARA lanza dos nuevas apuestas. Una, construir infraestructura urbana de baja escala desde una división propia dedicada a esto: accesos viales, tendido eléctrico, pozos de agua potable, plantas de tratamiento, puentes… Dos, liberar terreno ejidal y prepararlo para la construcción de más casas. “Hay que irse a los nichos con más posibilidades de crecimiento”, dice Ahumada. Esto no sólo le ayudará a completar una integración vertical sino que también le permitirá desarrollar en más zonas a mejores precios.
Consorcio ARA es una de las cuatro principales compañías de desarrollo de vivienda del país. Creada en 1977, ocupa el último lugar de este tren de cabeza tras GEO, Homex y Urbi. Cotiza en bolsa desde 1995 y eso le ha permitido tener un fuerte crecimiento, ser la única compañía del sector que entrega dividendos a sus accionistas y tener la mejor calificación de entre sus pares, aunque es más conservadora que sus competidoras. En 2006 vendió poco más de 22,600 viviendas, lejos de las más de 40,000 de las dos líderes, y tuvo una utilidad neta de 1,337 millones de pesos (mdp). Este año la compañía incrementará las utilidades en 12%, estima Ramón Ortiz, analista de Actinver Casa de Bolsa.
Es una de las empresas más integradas del sector. “Tenemos buenos márgenes en las casas porque le ganamos un poquito en toda la cadena de valor”, dice el presidente de la firma. Participa de todos los eslabones de la cadena, desde la compra de tierra hasta el servicio postventa, e incluso elaboran su propio concreto (son el quinto productor a nivel nacional, según la propia firma). Desarrollan viviendas de todos los segmentos y recientemente comenzaron también a construir centros comerciales y campos de golf junto a algunos desarrollos. Con esta nueva división de infraestructura, la integración será total.
Su primera intención, explica Ahumada, es facilitarse la tarea a ellos mismos, es decir, ofrecer mejores condiciones asociadas a sus casas que les permita venderlas más rápido y a mejor precio. La desarrolladora gastará un poco más en la infraestructura, pero lo recupera con la plusvalía que le da al conjunto habitacional, explica Carlos González, analista de Grupo Financiero IXE. A la larga pretenden que sea toda una línea de negocio, trabajando incluso para la competencia. La intención es que en 10 años la nueva división represente 30% de sus ingresos.
Están pensando incluso crear su propia compañía eléctrica. “Luz y Fuerza no tiene la capacidad para darnos energía eléctrica en el corto plazo, así que pensamos autogenerarla”, afirma Ahumada. Ellos serían los propietarios pero los propios inquilinos de sus casas la administrarían. “Todos los que compren casa en el conjunto serán socios y pagarán su electricidad de acuerdo con su consumo”, explica el presidente de ARA. El esquema todavía no está listo, esperan trabajarlo junto con la Comisión Reguladora de Energía y la Secretaría de Energía.
El negocio de la tierra
El otro brazo que ARA quiere desarrollar tiene que ver con las tierras ejidales. La explosión que tuvo la industria en los últimos años hizo que la tierra urbanizada y habitable esté pronta a agotarse. La mirada de las desarrolladoras, para poder continuar construyendo, recae ahora sobre los terrenos ejidales que, aunque hoy están alejados, en pocos años integrarán las manchas urbanas de las principales urbes del país.
“Que el precio de las tierras sea accesible es básico”, justifica Ahumada. “Nuestro secreto ha sido que hemos reinvertido en tierras, comprándola con mucha anticipación, así logramos que nos la vendieran a precios muy bajos en donde hoy son mercados caros”. La idea ahora es utilizar esa experiencia y hacer de intermediarios con sus propios competidores. Las zonas primordiales son las que registran una actividad económica sostenida y contribuyen de manera importante al PIB del país. Poner la tierra al día de trámites, titularidades y permisos, y revenderla cuando la mancha urbana haya crecido tanto que revalorice los terrenos, será la tarea de ARA. “Esto tarda tres años en promedio”, explica Ahumada.
La localización de los terrenos es parte fundamental del proceso y, en el caso de ARA, es algo de lo que se encarga cada oficina regional. Hoy la compañía destina 10% de sus ingresos a comprar tierras, pero con esta nueva división quieren elevar la cifra hasta 15%.
A pesar de los riesgos implícitos del sector, como que el Gobierno Federal no cumpla su meta de entregar un millón de créditos anuales o el efecto de la crisis hipotecaria estadounidense, que se lleve a los inversionistas de la bolsa mexicana, Ahumada se siente optimista respecto del funcionamiento de su negocio. “Es como el chiste en el que se les acerca un león a dos hombres, uno se queda petrificado, y el otro se abrocha rápidamente sus agujetas. El primero le pregunta incrédulo: ¿Crees ganarle al león? Y el otro le responde: No necesito ganarle a él, sólo a ti. Hay que ir delante de todos”.