La plusvalía de la selva está en aumento
En la densa selva tropical de Tulum, un desarrollador texano construye un conjunto residencial al estilo del popular programa de televisión La familia Robinson. Greg Schnurr busca atraer a compradores interesados en vivir entre guajolotes, jabalíes silvestres y arqueología maya y, por muy extraño que parezca, ha creado un esquema comercial exitoso.
En Los Árboles Tulum cada cliente puede construir a su gusto pero debe respetar los lineamientos de la “comunidad”, que es gobernada por los propietarios del desarrollo. El objetivo es preservar el medio ambiente, no determinar el estilo de la construcción, explica Cameron Crow, socio y director de ventas y marketing de la desarrolladora de Schnurr.
Aunque aún no tienen todos los permisos —cuyos trámites arrancaron desde 2005—, ya tienen 40 lotes bajo contrato de preventa. “Pretendemos vender todo en tres o cuatro años y continuaremos buscando oportunidades en el estado de Quintana Roo en los siguientes 10 años”, apunta Crow. Los clientes de estos desarrolladores están dispuestos a invertir 55,000 dólares en lotes de dos hectáreas cada uno, sin servicios de luz, agua o energía. Éste es el segundo proyecto de los Schnurr, el primero fue el fraccionamiento residencial Paraíso Tankah, en la costa de Tulum, hoy completamente vendido.
Los Árboles ejemplifica el potencial de la región. A partir de 2003-2004, el costo del metro cuadrado en la Riviera Maya se ha enca-recido 10%, al año, explica Omar Chárraga, consultor senior en proyectos residenciales turísticos de la especialista inmobiliaria Softec.
El segmento de desarrollos turísticos, en general, seguirá creciendo, aunque no a la misma velocidad. De 14% bajará a una tasa anual que puede oscilar entre 7 y 8% al año, estima el empresario inmobiliario Fernando Schutte.
La inversión podría ser de 18,000 a 20,000 millones de dólares al año, para construir aproximadamente 30,000 casas turísticas y departamentos, en un rango de precios que va de los 350,000 hasta un millón de dólares.
Softec estima una inversión de 3,000 millones de dólares, tan sólo en el nicho de vivienda turística este año, 500 millones más que en 2007.
La Riviera Maya es una zona consolidada en el rubro de vivienda turística —tiene el índice de venta más alto de este segmento—, los desarrolladores apuestan en nuevos complejos turísticos de primer nivel, principalmente en las áreas de mayor expansión de la zona como Cancún y el corredor Playa del Carmen-Tulum, en donde, según Chárraga, se venden alrededor de 3,500 propiedades turísticas anualmente.
La plusvalía de los terrenos en Tulum se ha elevado considerablemente debido a su enorme potencial turístico, así como a la demanda de un mercado extranjero que desea una residencia de descanso, con calidad y en armonía con el medio ambiente, tanto en la virginidad de la selva como en la costa, en donde se encuentra una de las zonas arqueológicas más importantes de la cultura maya.
Los peligros de la selva
Tulum es un semillero de oportunidades para los desarrolladores turísticos pero también es un generador de conflicto entre autoridades federales, estatales y municipales, así como con grupos ambientalistas, comunidad científica, propietarios y desarrolladores, especialmente en el Polígono del Parque Nacional.
Con el fin de preservar y conservar las bellezas naturales, los vestigios arqueológicos y el equilibrio ecológico existente, el 23 de abril de 1981 el Gobierno Federal decretó Parque Nacional un área naturalmente protegida de 664 hectáreas, que comprende también la Zona Arqueológica. El ecosistema de Tulum cuenta con manglares que albergan diversas especies de flora y fauna propias, por allí pasan los cuatro ríos subterráneos más largos del mundo, con 366 km de ríos explorados y 230 cenotes de agua dulce.
El biólogo Alfredo Arellano, director de Áreas Naturales Protegidas de Quintana Roo, de la Comisión Nacional de Áreas Naturales Protegidas (Conanp), explica que “el decreto expropió los terrenos para establecer el Parque Nacional de Tulum, como un bien inscrito en el Patrimonio Inmobiliario de la Federación; pero, por razones de tipo económico y de carencias de personal, durante cerca de 20 años, el PNT no tuvo presencia de la autoridad en el campo, lo que propició que otros órdenes de gobierno adjudicaran terrenos expropiados y antiguos propietarios mantuvieran posesiones, aun habiendo perdido amparos solicitados. Esto favoreció la construcción irregular de algunos desarrollos turísticos que se encuentran operando en la actualidad”.
Dentro del Polígono de Tulum se encuentran: Cabañas Paraíso, Cabañas Santa Fe, Azul Blue, Dreams, Ana y Jose Charming Hotel Tulum, Diamante K y Esmeralda K. En total suman 14 conjuntos, que equivalen a 1,600 habitaciones.
El Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) inició en 2005 un proceso administrativo en contra de los hoteles Dreams Tulum y Azul Blue, el condominio Caleta Tankah y La Mansión (hotel inconcluso) con el fin de demolerlos. “Algunos de ellos buscan nuevamente el amparo de la justicia ante juzgados de distrito para acreditar a su favor los terrenos descritos”, comenta el funcionario de la Conanp.
Los problemas se ha recrudecido tras conocerse el Programa de Desarrollo Urbano de Tulum (PDDU), elaborado por el Municipio de Solidaridad y aprobado por el Cabildo durante 2007. En el documento se autorizan más de 3,000 cuartos de hotel en 215.8 hectáreas de dicha área natural protegida.
“Por un lado asigna densidad de construcción cero al interior del Parque Nacional y, por la otra, abre la puerta a desarrollos turísticos, si los presuntos propietarios ganan juicios sobre la propiedad”, asegura Alfredo Arellano. “La Semarnat establece que en el Parque Nacional Tulum no son factibles los desarrollos turísticos”.
Con todo, algunos grupos de desarrolladores siguen gestionando su entrada a este parque. No se trata de decir ‘no a la construcción’, sino ‘sí a la construcción integralmente planeada”, opina Omar Chárraga.