Nuevo León, actual paraíso inmobiliario

El estado está aplicando una nueva fórmula para construir proyectos sin dinero público; se busca elevar la plusvalía de las zonas beneficiadas y a la par hacer nuevas edificaciones.
Una avenida cruzará la sierra del simbólico Cerro de la Sill  (Foto: )
Bernardo Pérez Lince
MONTERREY -

“¡Hay que ponernos de acuerdo para que el proyecto quede bárbaro!”, exhorta Fernando Ancira, una mañana de junio pasado, frente a los mapas que le muestra un grupo de funcionarios. Los planes del empresario suenan ambiciosos y los representantes del gobierno del estado de Nuevo León despliegan, una tras otra, fotos satelitales de la zona y los planos de la nueva vía.

Miembro de una dinastía de desarrolladores inmobiliarios y restauranteros regiomontanos, Ancira delinea su proyecto de un exclusivo polo residencial en la Sierra del Cerro de la Silla, una de las zonas naturales más ricas de Nuevo León, que pronto estará a minutos de Monterrey.

En la reunión participa también el político panista Luis Santos de la Garza, que comanda el despacho jurídico Santos-Elizondo, reconocido en Nuevo León por su gran poder de cabildeo.

El pasado 10 de julio, la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) autorizó la excavación de un túnel de casi dos kilómetros que atravesará la sierra localizada al sur del más famoso cerro regiomontano, y los Ancira estarán entre los principales financieros de esta obra de 2,500 millones de pesos.

Según consta en la escritura pública 23,009, las familias Ancira y Santos poseen más de 800 hectáreas contiguas a la zona natural protegida por donde pasará la vía de 19.8 kilómetros, que además conectará dos de las carreteras más importantes de Monterrey. Por eso, Ancira insiste en que todos los propietarios se pongan de acuerdo para tender los caminos complementarios “y podamos hacer un proyecto integral”.

Con esta obra, llamada Arco Vial Sureste, el gobierno del estado pone a prueba un nuevo esquema que le permitirá construir infraestructura pública con dinero privado. La carretera cruzará los terrenos de más de 700 propietarios, quienes a través de un impuesto a la plusvalía (de mejoría específica) pagarán la obra en hasta 12 años. “Es justo no emplear dinero del erario y que la gente gane dinero... esos ahorros podrán servir para proyectos de desarrollo social”, explica Rubén Martínez Dondé, secretario de Finanzas del estado.

Se trata de una oportunidad de oro para los propietarios de predios contiguos a esta zona, ya que sus tierras aumentarán hasta 10 veces de valor con la obra, estiman especialistas inmobiliarios. Los Ancira tienen en papel hacer un desarrollo residencial de lujo con lotes de hasta 1,500 m2 y un club.

Estos esquemas se han aplicado para otras obras de infraestructura en México desde los años 80, pero la versión neoleonesa es la primera donde el gobierno no funge como aval ni compromete garantías. La obra será totalmente responsabilidad de la iniciativa privada. Es un ejemplo que está siendo seguido de cerca por otros gobiernos estatales.

Apretón financiero
El proyecto de alentar nuevas obras sin dinero público surgió como opción ante las dificultades financieras que llevaron al presente gobierno a reestructurar su deuda.

Nuevo León recibe en participaciones del gobierno federal, el equivalente a 85% de su presupuesto. Según Martínez Dondé, al inicio de la administración casi 100% de esos recursos estaban ya dados como garantía, y eso restaba capacidad para adquirir financiamientos.

Al renegociar la deuda se quitó presión a estos recursos y al cierre de 2007, de los 20,000 millones de pesos que les asignó el gobierno federal, solamente 30% estuvo comprometido en garantías ante instituciones crediticias.

“Teníamos que montar estructuras financieras fuera del presupuesto del estado para obtener mejores condiciones de crédito; así es como empezamos a utilizar otras vías financieras para atender las necesidades de inversión”, explica.

Una de estas vías son los llamados Proyectos Públicos Privados (como el del Arco Vial). La primera experiencia de este tipo comenzó a tomar forma en noviembre pasado con la ampliación de la avenida Abraham Lincoln, al poniente de Monterrey, con 22 kilómetros más a su actual trazo, que agilizará el tránsito entre esta ciudad y el municipio de García.

Una vez concluida esta obra, en noviembre próximo, los dueños de terrenos que se ubiquen hasta 500 metros a cada lado de la vía tendrán 12 años para pagarle a Banorte los 514 millones que destinó para la construcción.

“Se crean dos fideicomisos, uno administra la obra y el otro, el crédito... cobra a los dueños de los terrenos, que son los principales beneficiarios”, explica Manuel Sescosse, director general de Gobierno de Grupo Financiero Banorte.

Al terminar la obra, detalla el ejecutivo, ésta pasa a propiedad del municipio y sólo queda activo uno de los fideicomisos, el cual funge como dueño del derecho a cobrar los impuestos hasta que se liquide el financiamiento. Los dueños firman contratos de crédito con el gobierno y éstos son subrogados al banco como garantía del pago.

Confiado en la recuperación de los recursos, Sescosse anticipa, incluso, que el financiamiento se cubrirá antes de los 12 años pactados, “porque los terrenos se van a desarrollar más rápido y en esa medida irán pagando los dueños”.

El derecho a especular
Aunque novedosa en México, esta fórmula está inspirada en las Asociaciones Público-Privadas (PPP, por sus siglas en inglés) que han proliferado en Inglaterra, Irlanda y Australia, para construir hospitales, prisiones e infraestructura.

El gobierno de Nuevo León los denomina Proyectos de Prestación de Servicios (PPS). “Con ellos se da más transparencia a las obras”, asegura Abel Guerra, titular de la Coordinación de Proyectos Estratégicos Urbanos, creada ex profeso por el gobierno estatal para impulsar negocios. La oficina de Guerra celebra continuamente encuentros con propietarios, empresarios e inversionistas. “Si posees un terreno que se beneficiará con la plusvalía tienes todo el derecho a especular, porque será tuyo el costo de la infraestructura”, opina.

Antes de iniciar la ampliación, el metro cuadrado costaba 10 pesos en la zona y ahora, en etapa de construcción, ya está en 50 o 60. “Cuando estén listos los servicios se disparará hasta 100 o 120 pesos y en las zonas más cercanas a Monterrey, el precio sería de hasta 1,000 pesos por metro cuadrado”, prevé Jaime Rodríguez, quien encabeza los equipos de negociación entre el gobierno y los dueños de los predios.

Esta expectativa fue uno de los principales argumentos para convencer a los 129 propietarios de pagar el impuesto. El gravamen se paga por metro cuadrado mediante una tabla jerárquica de menor a mayor distancia de la avenida. “Hubo mucho estira y afloja”, cuenta Rodríguez; la negociación duró tres años. Hubo amparos contra el impuesto y contra la obra, algunos aún vigentes, pero al final se obtuvo la autorización de la mayoría y la construcción comenzó a fines de 2007.

“Imagínese cuando estos terrenos apartados estén a ocho minutos del Metro”, expresa Alejandro Valadez, presidente municipal de García. Hay 16 empresas desarrolladoras que tienen proyectos residenciales y tres parques industriales.

Según Jaime Rodríguez, los principales dueños (con 35% de los terrenos) son la inmobiliaria Marfil Maple, Urbanizadora Las Láminas e Industria del Alcali, de Grupo Vitro. Ellos serán los mayores financistas de la obra.

El proceso requirió negociar con todo tipo de dueños y no sólo con los grandes poseedores de reserva territorial. Las gestiones con empresas fueron ‘muy sencillas’, opina Valadez, “ellas mismas estaban pidiendo la obra”.

Un personaje muy activo durante las negociaciones fue Juan Treviño, dueño de carnicerías en García y a quien apodan ‘El chicharronero’. Al principio era renuente, recuerda el director de Concertación, Jaime Rodríguez. El gobierno le aseguraba que el valor de sus terrenos se multiplicaría 10 veces, pero él se inconformó por la falta de certeza para calcular el precio que alcanzarían sus tierras, ya que las expectativas de plusvalía no estaban por escrito. Algunas personas se ampararon, por considerar que este impuesto puede ser solventado sólo por los dueños de grandes extensiones.

“En ocasiones, la gente se molesta con nuestros negociadores, pero ellos están capacitados para aguantar presión y, eventualmente, ser remplazados, hasta que convenzamos al propietario”, apunta Rodríguez. Para enfrentar a sus interlocutores, el gobierno conformó cuadrillas de negociadores, asignando, a cada uno, 10 propietarios. “El ciudadano tiene razón en ser desconfiado porque el gobierno de repente es brusco; el desgaste es mucho y debemos cambiar constantemente de táctica; hoy podemos salir enojados pero mañana nos contentamos”, explica Rodríguez.

Otros casos
Una versión tradicional de los PPP tuvo auge en México durante el sexenio de Carlos Salinas de Gortari, cuando bajo este esquema se desarrollaron 6,000 kilómetros de autopistas. Sin embargo, el esquema fracasó y para 1997, el gobierno estatizó las carreteras.

El esquema se usa en países como Irlanda, pero con variantes que han permitido flexibilidad y continuidad. “Los proyectos son parcial o totalmente financiados por el sector privado y éste recupera su inversión a través de una licencia para el cobro de cuotas a los usuarios”, explica Andrew Conlon, de la unidad PPP central del Departamento de Finanzas de esa nación europea. En su país, hasta ahora, no se ha implantado un esquema como el de Nuevo León, donde el gobierno no aporta garantías y la vialidad se amortiza mediante un impuesto especial a los propietarios de terrenos.

“La definición estatutaria de los PPP en Irlanda contempla varios tipos de acuerdos con el sector privado, pero no siempre las empresas aportan el dinero”, aclara Conlon. En Irlanda se han operado esquemas completos de diseño, construcción, financiamiento, operación y mantenimiento; o bien, acuerdos para que se encarguen sólo de algunas de las partes, detalla.

El esquema regio podría replicarse en otros estados, prevé el tesorero de Nuevo León. Hasta ahora, según Rubén Martínez Dondé, el gobierno de Sonora ya mostró interés.

La tierra prometida
Por estos días, la parte más caliente de Monterrey está en la zona por donde cruzará el túnel de la Sierra de la Silla. Allí los terrenos podrían dispararse hasta los 5,000 pesos el m2. Los nuevos propietarios tendrán una vista privilegiada. La zona natural comienza desde el emblemático cerro y se extiende hacia el sur, donde se ubica el trazo de la nueva carretera.

Con la preocupación de grupos ambientalistas, esa área de gran riqueza ecológica muestra ya una expansión inmobiliaria. Cientos de regiomontanos han construido ahí quintas y casas campestres. Decenas de anuncios ofrecen terrenos para construcción desde 250 y hasta 2,000 pesos por m2.

El proyecto del Arco Vial conectará la llamada Carretera Nacional (que va a Ciudad Victoria, Tamaulipas, al sureste), con la carretera hacia Reynosa. Atravesará un paraje que alberga especies protegidas y endémicas, y nacimientos de agua. Habitantes de La Tinaja, un pueblo enclavado al pie de la sierra, se han amparado contra la construcción.

“Muchas desarrolladoras planean hacer vivienda residencial hacia ese lado”, dice Raúl Valero, director de Consultores Inmobiliarios de Monterrey. La familia Ancira ya opera cerca de la zona un desarrollo residencial llamado Valle de Santa Lucía, con 83 lotes de 1,500 m2 cada uno. Entre las familias Ancira y Santos poseen más de 8,000,000 de m2 en el área de influencia del Arco Vial. Los compraron en 1997 por 560,000 pesos, indica la escritura (0.07 pesos el m2).

El encuentro de los Ancira y los Santos con funcionarios de gobierno transcurre ágilmente en las oficinas de la Coordinación de Proyectos Urbanos Estratégicos. Es una reunión más de trabajo, esta vez con los mayores propietarios en la zona del Arco Vial Sureste. Los empresarios preguntan sobre el impuesto que les aplicarán, los pasos a desnivel de la carretera y escuchan las explicaciones de funcionarios.

Andrés Mijes, uno de ellos, amable les confirma su disposición de ayudarlos en cuanto necesiten. “Si lo desean vamos a hacer un recorrido en helicóptero por la zona, al fin que a mí me lo prestan”, les ofrece el funcionario antes de despedirse de ellos amigablemente.

Ahora ve
No te pierdas