Cómo solucionar el desastre inmobiliario

El gobierno de EU ha intentado estabilizar el mercado de la vivienda sin mucha suerte; ¿quién pagará las pérdidas, propietarios, inversionistas o contribuyentes?
El rescate financiero en EU se ha centrado más en ayudar al  (Foto: )
Colin Barr
NUEVA YORK -

¿Qué puede hacer el gobierno estadounidense para estabilizar el mercado inmobiliario?

Las autoridades han dedicado todo el año a buscar una respuesta a esta interrogante, mientras que los embargos hipotecarios siguen su escalada y los precios de la vivienda continúan cayendo.

El llamado TARP (Programa de Alivio para Activos en Problemas) no ha sido de mucha ayuda, pues se ha centrado más en apuntalar el sistema bancario que en atajar los problemas de los propietarios de casas. La Reserva Federal (Fed) y el Tesoro de EU, por su parte, han intentado que los pagos de hipotecas sean más accesibles vía recortes de tasas de interés y proporcionando financiación hipotecaria a través de Fannie Mae y Freddie Mac.

Pero el problema persiste, afortunadamente hay muchos otros remedios alternativos para el desastre inmobiliario. Ninguna de las soluciones es barata y las autoridades tendrán que decidir quién pagará por la cura, si los contribuyentes, los atribulados propietarios o los inversionistas que compraron títulos respaldados con hipotecas.

Posibles soluciones:

1. Subsidio de intereses. Dentro de este proyecto, planteado por James Grosfeld, el gobierno tendría que subsidiar los pagos mensuales realizados por los propietarios afectados por las hipotecas tóxicas emitidas durante el pico de la burbuja inmobiliaria, específicamente entre 2005 y 2007. Si el propietario paga actualmente 8% de interés, Grosfeld propone que el gobierno contribuya con un 3%, de tal forma que el pago del propietario se reduzca al 5%.

De acuerdo a Grosfeld, la mitad de un total estimado de 9 millones de hipotecas tóxicas podría entrar en problemas en los próximos años, por lo que urge al gobierno estadounidense a aplicar en este tema las mismas acciones que empleó para rescatar a los bancos utilizando el dinero de los contribuyentes.

“La conducta de los deudores, al asumir hipotecas tóxicas que no podían pagar y cuyos riesgos no entendían, no es peor que la riesgosa conducta presentada por nuestras principales instituciones financieras. Nuestro país necesita propietarios ‘bien capitalizados’, que en su caso se traduce en pagos mensuales asequibles y previsibles” sostiene Grosfeld.

Para que el plan sea efectivo debe ofrecerse sin excepción a todos aquellos que acarrean préstamos tóxicos y a su vez debe resultar atractivo para los acreedores. Este último punto es importante porque dos terceras partes de las hipotecas ya han sido titularizadas o ‘empaquetadas’ para venderse como bonos en Wall Street. Los tenedores de bonos, desde luego, se opondrán a cualquier plan que reduzca las tasas de interés a los deudores, pues significaría menor pago de intereses para ellos.

Bajo la propuesta de Grosfeld, las hipotecas no se modifican, solamente se subsidian, por lo que los tenedores de bonos recibirían íntegros los pagos de interés pactados. Este programa, concede, será costoso, pero es menos oneroso que los planes que proponen que el gobierno compre los bonos hipotecarios y refinancie los préstamos.

2. Asegurar los pagos hipotecarios. Otra propuesta, elaborada por Jack Guttentag (profesor emérito de la Universidad de Pennsylvania), plantea que las aseguradoras garanticen los pagos a los inversionistas que poseen bonos hipotecarios, incluso en caso de quiebra. El gobierno respaldaría a esas aseguradoras cubriendo el 10% de las pérdidas iniciales en los tres primeros años y 50% de las pérdidas en los años posteriores.

Para que este plan funcione tanto prestamistas como inversionistas tienen que ajustar (reducir, en este caso) el valor de las hipotecas en problemas al valor del mercado. Como los inversionistas no estarán muy contentos con esa exigencia, Guttentag sugiere que el gobierno puede ‘amortiguar el golpe’ cubriendo parte de las pérdidas asociadas a la amortización del valor.

Tomemos el ejemplo de una casa valorada –según los precios actuales- en 100,000 dólares, pero cuyo propietario debe pagar una hipoteca por 120,000 dls. Para calificar al programa que garantiza el pago de la hipoteca y sus intereses, los inversionistas que poseen la hipoteca tendrían que reducir su valor a 90,000 dólares (el 90% del valor actual de mercado). Para suavizar la pérdida de valor, el gobierno contribuiría con 10,000 dólares –la diferencia entre el valor de mercado y el valor amortizado-.

Luego, el gobierno le extendería una línea de crédito al propietario, libre de intereses durante cinco años y que éste deberá rembolsar en los siguientes cinco años. Si el propietario llega a vender la casa, el gobierno tiene derecho a la mitad de cualquier ganancia reportada por encima del valor amortizado.

De esa forma, el inversionista tiene una hipoteca cuyo pago está garantizado y el propietario consigue una hipoteca más asequible. Lo más importante, apunta Guttentag, es que se pondría fin al denominado “decremento patrimonial” (negative equity) –cuando la deuda hipotecaria es superior al valor de la vivienda-, una situación que se perfila cada vez más como causa de bancarrotas y embargos.

3. Dejar que los precios caigan. Una tercera solución la ofrece Dean Baker, codirector del Center for Economic and Policy Research. Para él, la clave para estabilizar los precios de la vivienda es dejar que sigan su tendencia bajista.

Aunque los precios inmobiliarios ya han registrado caídas de dos dígitos en el último año, Baker piensa que podrían caer más en algunas zonas del país. Y en efecto, a pesar de que los precios han disminuido un 20% con respecto a su pico más alto registrado a mediados del 2006, en Washington siguen estando 89% por encima del nivel reportado en enero del 2000; un 71% por encima en Nueva York y un 60% en Boston, según el índice nacional  S&P Case-Shiller. ¿La razón? El aumento de los precios registrado en esos años alimentó la especulación, que a su vez dejó los precios a niveles absurdos.

“Mientras que los precios reales de las viviendas aumentaron más de un 80% en la década que va de 1996 a 2006, según el índice Case-Shiller, los precios reales de alquiler aumentaron sólo un 4% durante ese periodo. Esa brecha sugiere hasta qué grado se vieron afectados los precios por la especulación más que por los fundamentos del mercado” explica Baker.

Aunque la propuesta de Baker es realista desde el punto de vista económico, no es viable políticamente. Pues después de todo el gobierno ha inyectado miles de millones de dólares en las hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac con la esperanza de que una financiación hipotecaria barata ayude a detener la espiral descendente de los precios inmobiliarios.

La medida falló, pero aún así no es probable que las autoridades federales sigan la recomendación de Baker de dejar que la burbuja inmobiliaria se desinfle de una vez por todas. No querrán restringir las operaciones de Fannie y Freddie a las zonas donde los precios de la vivienda sean razonables ni querrán modificar leyes que permitan a los propietarios sin patrimonio quedarse en su casa, al menos como arrendatarios.

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