Fibras revolucionan mercado de bienes raíces de México

Estos fideicomisos es el más exitoso en levantar fondos del mercado en los últimos años; para 2015 se espera que continúe el apetito voraz de de las Fibras.
FIBRAS  (Foto: iStock by Getty)
CIUDAD DE MÉXICO (CNN) -

Los cada vez más pujantes fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) seguirán revolucionando al mercado inmobiliario mexicano en 2015 con millonarias compras y lanzamiento de nuevos instrumentos, en una apuesta desafiante a la reactivación de la economía nacional.

Las fibras, un modelo de negocio que llegó al país en 2011 y que paga retornos sobre la renta de portafolios de inmuebles mediante títulos que operan como acciones, han sido los más exitosos en levantar fondos del mercado en los últimos dos años.

Cuatro de las ocho ofertas públicas realizadas en México este año fueron de fibras, las cuales levantaron 51,782.3 millones de pesos (3,800 millones de dólares), muy cerca de la marca del sector en 2013, un año récord para el fondeo en Bolsa.

Expertos los ven como una llave al mercado de bienes raíces para grandes inversores institucionales locales, pero sobre todo para jugadores foráneos ávidos de buenos retornos en un contexto global de tasas bajas.

"No es que haya dinamizado el mercado, lo ha cambiado totalmente", dijo Héctor Klerian, director en México de la firma especializada en bienes raíces JLL, acerca de su impacto.

La consultora Signum Research estima el dividendo promedio anual de los fibras en 5.2% mientras su rendimiento en Bolsa este año ha sido casi cinco veces el del Índice Precios y Cotizaciones.

Datos del Banco de México (Banxico) hasta junio muestran que 56.2% de los tenedores de fibras son extranjeros, frente a 15.4% en el caso de los fondos de retiro.

Este factor les ha dado una solvencia inédita para un mercado que antes solo atraía a inversores privados con menos recursos, lo que ha presionado el precio de las propiedades.

Cálculos de JLL apuntan a que el precio del metro cuadrado de oficinas de lujo en la Ciudad de México, que concentra un 85% del mercado nacional, subió entre 25% y 30% en los últimos cinco años. Para Klerian, 80% del alza responde al voraz apetito de las fibras.

Detrás de este boom está la apuesta a una primavera de negocios en México por las reformas a los sectores de energía y telecomunicaciones que aprobó el Gobierno federal y con las que espera captar millonarias inversiones.

"Todavía tienen un potencial importante para seguir creciendo vía adquisiciones", dijo Marco Medina, analista del banco Ve Por Más.

La pionera Fibra Uno dispone de 24,000 millones de pesos para más compras tras adquirir entre enero y septiembre 43 nuevas propiedades, equivalentes a 645,000 metros cuadrados.

En tanto, Terrafina y Macquarie, enfocadas en espacios industriales, suman unos 776 millones de dólares para salir de compras en los próximos 12 meses.

En centros comerciales, se estima que 60% de las mayores plazas de México son de particulares, en una oportunidad latente de compra o asociación para los fideicomisos.

En resumen, los ocho fibras en operación poseen 15.2 millones de metros cuadrados y 12,476 habitaciones de hotel, según datos de Signum Research, y quieren ir por más.

Nuevos negocios, nuevos riesgos

Hoy nuevos actores del sector proponen variaciones al modelo original, usando como activo subyacente créditos hipotecarios, tanto de vivienda como de centros comerciales.

Fideicomiso Hipotecario (FHipo) debutó en Bolsa a inicios de mes colocando 8,625 millones de pesos que usará para comprar coparticipación en miles de créditos del Infonavit, el mayor prestamista de México y aliado de la firma.

Por su parte, Fibra Hipotecaria (Fibhios), cuya oferta inicial está pendiente, propone retornos basados en créditos con garantía sobre grandes inmuebles y los flujos que estos generen.

No obstante, esta incursión en la intermediación crediticia ha alertado al Banco Central sobre la evolución del sector.

"Lo anterior implica un aumento potencial en el riesgo sistémico por parte de estos vehículos, que debe ser vigilado por las autoridades", advirtió el ente emisor en su más reciente reporte sobre el sistema financiero.

Banxico destacó que las fibras son el intermediario que mayor crecimiento ha experimentado entre aquellos que no están sujetos a regulación bancaria, un sector que representa 20% del sistema financiero y 22% del PIB de México.

El efecto esperado de las reformas y el repunte de Estados Unidos impulsarían al joven mercado unos tres o cinco años más antes de ver un "aterrizaje suave", estimó Klerian.

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El Gobierno espera que la economía crezca 3.2-4.2% en 2015, pero para el analista de Monex, Roberto Solano, los fibras podrían destacar incluso si este pronóstico falla.

"Un menor crecimiento abre la posibilidad de mantener las tasas de interés de largo plazo en niveles inferiores y […] que el inversionista incremente su participación en fibras por presentar dividendos más atractivos", estimó.

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