Homex, adicta al podio

La desarrolladora superó a GEO en unidades vendidas en el sector vivienda; todo parece indicar que a partir de ahora no será fácil bajarla de allí.
Casas Geo se reenfoca a vivienda de interés social. (Foto: T  (Foto: )
Ricardo J. Galarza
CIUDAD DE MÉXICO -

Las campanas de dos recintos de negocios, uno en Nueva York y otro en el DF, repiqueteaban simultáneamente. Las acciones de la constructora Homex estaban de estreno en el New York Stock Exchange (NYSE) y en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

La tarde del 28 de junio de 2004, la empresa sinaloense comenzó a cotizar en ambos mercados y se convirtió en la primera firma mexicana de su sector en Wall Street.

Desde ese momento, los inversionistas de Homex se volvieron adictos al júbilo, lo que se acentuó cuando vieron los números al cierre del año pasado: la empresa, fundada en Culiacán, había superado a la líder del sector, Casas GEO, en viviendas vendidas y en ganancias netas.

Parece que su euforia seguirá este sexenio y se quedará con una buena porción de los seis millones de casas que Felipe Calderón prevé que serán edificadas durante su gobierno. “Pensamos vender cerca de 16,000 millones de pesos este año”, afirma Eustaquio de Nicolás, presidente de Homex, lo que para la empresa representará un crecimiento superior a 20%. Para ello, Homex desarrollará una estrategia híbrida: construir y vender a la mayor velocidad posible, cuidar con algodones la fidelidad de sus compradores y crecer a fuerza de expansión y compra de activos.

No es cosa de hoy

Desde la exposición pública que le dieron las bolsas de valores, la compañía, fundada en 1989 por los hermanos Eustaquio y Gerardo de Nicolás, no ha dejado de crecer. Como sus homólogas, Homex se subió al tren bala en que se ha convertido el sector vivienda, la industria consentida de la economía mexicana que durante más de 10 años ha registrado crecimientos de dos dígitos. Una mezcla de estabilidad económica y bajas tasas de interés ha dejado sin techo al sector, que, el año pasado, cerró con 750,000 créditos hipotecarios otorgados, 11% más que en 2005 y casi el doble que en 2000.

Sin embargo, hubo dos operaciones clave que tuvieron que ver con decisiones de Homex. En 2002, vendió 30% de su capital a Equity International Properties, un fondo de capital privado dirigido por el multimillonario inversionista estadounidense Sam Zell, quien más tarde promovió la salida a Bolsa de la constructora mexicana. Dos años antes, la empresa ya había vendido una posición minoritaria de su capital –cercana a 10%– al fondo ZN Mexico Funds. “Fueron continuas inyecciones de capital que, junto con su posterior salida a Bolsa, le dieron los recursos para crecer de manera agresiva”, señala Gonzalo Fernández, analista de Santander Serfin.

Cuando Zell revendió la mayoría de sus acciones de Homex, en diciembre de 2005, éstas se habían casi duplicado en poco más de un año.

Ese mismo año, la firma sinaloense pagó 188 millones de dólares por Casas Beta –por entonces, la sexta desarrolladora de México–, con lo que reforzó agresivamente su presencia en el centro del país (el DF y su zona metropolitana), Monterrey y Tijuana. Desafió a los escépticos que pronosticaban que la empresa no podría administrar su vertiginoso crecimiento y, al mismo tiempo, concretó con éxito la fusión.

La integración de Casas Beta no sólo ha resultado una verdadera demostración de capacidad de gestión por parte de Homex, sino que, además, ha redoblado su ritmo de crecimiento con bases sólidas.

“En un principio, los inversionistas y analistas vieron más la parte del riesgo y desaprobaron la adquisición, pero pronto notaron que era favorable y rectificaron”, recuerda Carlos González Tabares, analista de Ixe Casa de Bolsa, uno de los pocos que desde un inicio dijo que la compra de Casas Beta era un golpe estratégico del que Homex se beneficiaría con creces.

Institucionalizar o no

El auge de la vivienda no lo ha sido todo. Según estimaciones de la industria, el crédito hipotecario, financiado por organismos gubernamentales y la banca, crecerá entre 10y 15% en el presente sexenio. Felipe Calderón dijo, apenas asumida la Presidencia, que otorgaría seis millones de créditos hipotecarios, 45% más que durante el gobierno de Vicente Fox.

Homex tiene 7% de la participación de un mercado cuyo valor está por superar los 20,000 millones de dólares (mdd) anuales. Pero la empresa desea más y dio señales al mercado de querer mayor institucionalización de sus procesos.

Para ello, nombró en octubre del año pasado a David Sánchez Tembleque (ex director de Planeación y Finanzas del Infonavit) como director general, en sustitución de Gerardo de Nicolás (39 años, la misma edad de David), hermano del presidente del Consejo.

Sin embargo, el movimiento no resultó del todo halagüeño. La agresividad y, sobre todo, la velocidad que le imprimió el ejecutivo español a los cambios por institucionalizar a la empresa, encontró resistencia. Los hermanos De Nicolás, si bien buscaban la institucionalización de Homex, esperaban una transición un poco más tersa.

Entre los numerosos cambios que impulsaba Sánchez Tembleque, estaba la delicada premisa de que no hubiera ningún De Nicolás al frente de la empresa. Eso provocó el inevitable choque de trenes que, finalmente, acabó con la salida de Sánchez Tembleque hace pocos días.

“No tenemos ningún problema con David; de hecho, somos muy amigos. Se trató sólo de diferencias en cuanto a la velocidad en que él quería procesar los cambios”, dice Eustaquio de Nicolás.

El ejecutivo, de 46 años, reconoce que la salida de los familiares de la empresa era un paso que había que dar hacia la institucionalización de Homex, pero aclaró que había otras medidas en ese sentido que se podían ir concretando poco a poco, y que su eventual partida, así como la de su hermano, debía ser algo más de largo plazo.

La salida del director general no familiar no ha sido vista con buenos ojos por la mayoría de los analistas. “Es un paso atrás; se va quien fue contratado para institucionalizar a la empresa y ahora lo remplazó el hermano del presidente”, dice Fernández, de Santander Serfin.

De todos modos, De Nicolás alaba las demás políticas de Sánchez Tembleque y asegura que la empresa continuaría con las medidas de institucionalización que implantó el español en su fugaz paso por Homex. “Todos los avances de institucionalización que hicimos con él, que fueron muchos, todos los comités que él creó, de todo tipo, para profesionalizar la toma de decisiones, todos esos grandes avances los vamos a mantener”, afirma De Nicolás.

Aunque la noticia dejó algunas preguntas sin responder, los directivos de Homex dicen que la velocidad en la operación no cambiará; construir, vender y cobrar rápido son la clave de su éxito competitivo. La empresa acaba de invertir cerca de 40 mdd en moldes para construir más rápido y, en el mediano plazo, planea hacer todas sus casas prefabricadas.

La compañía dice estar comprometida con las ‘mejores prácticas’. De Nicolás entiende que sus casas deben agregar patrimonio y mejorar la calidad de vida de las familias que las ocupan: desde facilidades de salud, educación y transporte hasta zonas verdes. La sustentabilidad del negocio, cree, va aparejada con la retención de sus clientes a lo largo de su vida. “La gente va a comprar donde sepa que le va a generar plusvalía. En eso estamos trabajando porque nos va a diferenciar y nos va a mantener nuestros clientes”, agrega De Nicolás.

Parte de la generación de marca es el enfoque de Homex en la responsabilidad social. La empresa no hace publicidad, prefiere destinar recursos a la ética y a la transparencia dentro del negocio. Para el ejecutivo de Homex, es un tema estratégico. “Es de suma importancia para nosotros; ahora el objetivo es integrar nuestras políticas a la cadena de valor de la empresa”. Con ese fin, Homex se ha incorporado a un proyecto del Banco Interamericano de Desarrollo y la Universidad Anáhuac mediante el cual transfiere sus mejores prácticas de responsabilidad social a 10 pymes en su cadena de valor.

Palomita y media

Una de las críticas más frecuentes de los analistas es la alta afición de Homex a las viviendas de interés social. En el pasado, Merrill Lynch ha sido particularmente dura en ese sentido, aunque últimamente suavizó sus cuestionamientos  (cambió su calificación de ‘neutral’ a ‘compra’) y reconoció los logros de la desarrolladora. En la actualidad, 90% de sus ventas y 85% de sus ganancias se centran en ese segmento, casas con precios por debajo de 60,000 dólares.

Pero De Nicolás asegura que ampliarán su participación en los segmentos medio y residencial (viviendas de 60,000 a 200,000 dólares), que le aportan más de 15% de sus ingresos con sólo 10% de las unidades. Con eso, esperan mejorar sus márgenes y aprovechar el crecimiento del subsegmento, que actualmente registra una mayor aceleración que el de la vivienda social tradicional.

Por otra parte, la empresa se dispone a lanzar proyectos en un segmento nuevo, al que llaman ‘residencial plus’. Son viviendas más caras que construirán en la franja costera mexicana, destinadas a compradores estadounidenses de clase media. Así como atacarán una parte de la crema del negocio, fortalecerán la base de la pirámide aumentando su presencia en vivienda con precios menores a 180,000 pesos.

El principal reto que observan todos los analistas para la desarrolladora de Sinaloa será mantener la rentabilidad y tener amarrada la operación a medida que se diversifica en segmentos y en la geografía nacional. “Ahora están pensando en crecer entre 15 y 20%; eso es casi como crear una Casas Beta al año”, advierte Cecilia del Castillo, analista especializada en construcción en Banamex.

Hacerse de tierras suficientes para todo este crecimiento será otro desafío que deberá asumir. En este rubro, la constructora está detrás de sus tres principales competidoras GEO, Urbi y ARA) y ya ha manifestado su intención de no quedarse rezagada. Pero no es algo que preocupe demasiado a De Nicolás: “Yo siempre he sido un luchador por la idea de que con dos años y medio de reservas por plaza es suficiente. Ahora tenemos tres años”. Para el presidente de Homex, más importante que la cantidad de reservas es la calidad. “Si tienes mucha tierra pero no se puede construir en ella, más que reserva es un activo improductivo”, apunta.

Y precisamente en eso, no todo depende del esfuerzo de Homex, como del de ninguna de sus competidoras. “Tierra disponible hay mucha en México, pero hay que proveerla de agua, de luz y de  todo lo que necesitan para construir casas allí; y eso no depende tanto de la empresa, sino del gobierno, que muchas veces no trabaja al mismo ritmo”, señala Fernández, de Santander Serfin.

Afincada en la cima

El auge de la vivienda promete pastel para todos pero el sector continúa pulverizado en varios jugadores, algo que, a juicio de analistas, cambiará en el futuro mediato. La consolidación no terminó con la adquisición de Casas Beta por parte de Homex. Incluso muchos creían que la sinaloense compraría algo antes de fin de año y hasta se especulaba que la presa sería Sare, actualmente la quinta desarrolladora del país. Hasta el momento, ni Homex dice tener una empresa en particular en la mira, ni Sare querer vender.

De la misma manera, por la desaceleración del mercado de la vivienda en Estados Unidos y España, podría abrirse en el corto plazo una etapa de alianzas entre los grandes jugadores mexicanos y extranjeros. Una posibilidad que tampoco descarta Homex, aunque todavía no tiene nombres en la lista. “Nosotros estamos abiertos, pero nadie nos ha buscado”, dice De Nicolás.

Lo que sí van a emprender es la expansión de la propia empresa hacia el extranjero, lo que iniciarán con un proyecto de vivienda de 6 millones de dólares en Brasil, donde ya están buscando oportunidades activamente. “Estamos viendo si compramos una compañía pequeña o nos asociamos con una de mayor tamaño, pero este año ya vamos a estar en Brasil”, revela De Nicolás.

Mientras tanto, los De Nicolás piensan seguir trepados en la ‘locomotora’ mexicana. Cocinan sus planes de diversificación (abriendo seis nuevas plazas y atacando otros segmentos) y sondean el mercado para ver qué hay para comprar que les aporte más de todo: sinergias, economías de escala y valor agregado. Una práctica de la que esperan arrancar más campanazos en los próximos cinco años.

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