Comprar y rentar una propiedad

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1. El mercado inmobiliario en México está en pleno auge. Las constructoras viven su mejor momento y es el sector preferido por los inversionistas extranjeros. En muchos países que viven una situación similar, muchas personas que están pensando en su retiro deciden entrarle para hacer un pequeño (o gran) capital. En México, según los expertos, esto no es tan rentable. La opción clásica es comprar una segunda vivienda para rentarla o revenderla más adelante, pero no es algo tan al alcance de la mano, dadas las dificultades para acceder a un crédito hipotecario por los requisitos que se imponen.

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Jorge López, de Vitalis, advierte además que casi nunca se prevén costos ocultos como mantenimiento, impuestos o la minusvalía de algunas zonas. En caso de rentar la propiedad, también influyen cuestiones como la elección de los inquilinos y el maltrato que pueda sufrir el inmueble.

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En el ramo inmobiliario hay otras opciones más arriesgadas, como invertir en Bolsa en empresas del ramo. Según Heberto Taracena, director general de Metros Cúbicos, portal de internet dedicado a las inversiones en bienes raíces, éstas van a aumentar en los próximos años, “sobre todo a través de grupos relacionados con la administración de bienes inmuebles con tasas de retorno atractivas y con bajos riesgos”.

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A lo que se refiere Taracena es a una figura que, se espera, funcionará pronto de manera pública en México. Son los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (conocidos como Fibra), similares a los Real Estate Investment Trusts de Estados Unidos (REIT), que en 2004 movieron cerca de $275,000 millones de dólares y tuvieron rendimientos superiores al Standard&Poor’s 500 y los bonos.

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Se trata de dividir la propiedad de un edificio de oficinas, departamentos o comercios, en participaciones o paquetes de acciones (que pueden ser desde $1,000 pesos), y ponerlos a la venta, así es como se obtienen las utilidades. Las hay ya funcionando a modo privado, a iniciativa sobre todo de empresas inmobiliarias, pero las que van a generar más beneficios a más corto plazo, según Carlos Sales, director del área de Financiamiento Inmobiliario de la Consultora y Casa de Bolsa Protego, van a ser las Fibra que coticen en Bolsa.

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El impedimento que han tenido para desarrollarse hasta ahora es el tratamiento fiscal. Para que sean rentables, las Fibra necesitan que no se penalice cada transacción de compra-venta de participaciones, algo que dependerá de cada estado y municipio.

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Desde la Bolsa Mexicana de Valores y la Secretaría de Hacienda han estado trabajando en los dos últimos años para facilitar el cambio, pero todavía queda un pequeño escollo con los impuestos estatales, que puede tardarse más. A pesar de esta reforma pendiente, expertos como Carlos Sales, de Protego, y personas implicadas en la Bolsa Mexicana de Valores, como Pedro Zorrilla, director adjunto, creen que las primeras Fibra públicas, que ya están comenzando a gestarse, deben salir como a finales de este mismo año y que, dado el buen momento del sector de bienes raíces en México, tendrán un rápido desarrollo.

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2. Hacer aportaciones voluntarias a la afore
De entre las opciones de mayor seguridad, la más común podría ser incrementar el monto del ahorro en la afore mediante aportaciones voluntarias, un recurso que, según Álvaro Rivero Madero, presidente de la Amafore, incrementaría la tasa de reemplazo entre 20 y 30%, un monto que crecería de forma importante si el cotizante decidiera no usar los recursos de su subcuenta de Infonavit.

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Rivero apunta que ni entre los fondos de inversión de renta variable más exitosos hay alguno “que rebase en el largo plazo el rendimiento de 8% acumulado que han dado las administradoras”. Pero este rendimiento se debe a las altas tasas de interés vigentes en los primeros años del sistema, algo que tenderá a caer en el mediano plazo debido a la estabilidad macroeconómica y el abatimiento de la inflación.

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Hasta ahora, señala, las aportaciones voluntarias del sistema son de apenas $2,000 millones de pesos de los casi $525,808 millones que maneja el sistema. Ni medio punto porcentual. Extraoficialmente, la Consar reconoce que sólo 50,000 de las 33.34 millones de cuentas han hecho una aportación voluntaria. El problema de aportar a la afore es la disponibilidad de los recursos: sólo se puede disponer de la suma seis meses después. Además, el rendimiento está sujeto a las mismas reglas, comisiones y utilidades del sistema. De ahí que sea urgente ampliar los criterios del régimen de inversión para permitir a ahorradores dispuestos por su juventud a tomar mayores riesgos (y por tanto asumir algunas pérdidas si hay problemas). De otro modo se exponen a no ser competitivas frente a otras opciones como los planes de pensiones personales, que pueden invertir en fondos de renta variable (acciones bursátiles) o fondos internacionales.

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3. Comprar divisas y arte
En cuanto a las divisas, por ejemplo, éstas han perdido su valor frente al peso en los últimos años. Igual ha sucedido con los metales como el oro, cuya cotización internacional perdió $11 dólares en el último año; en tanto que el factor plusvalía en las obras de arte es muy azaroso. En este tipo de inversiones, generalmente el precio al que se adquieren los bienes, difícilmente podría ser igualado a la hora de hacerlos líquidos en dinero.

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No obstante, Cánovas Theriot advierte que ninguna alternativa de inversión es del todo descartable, pues la clave es la diversificación.

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4. Los planes privados de retiro empresa-trabajador
Tener un fondo de retiro a la medida no es imposible. En México, datos de la Asociación Mexicana de Actuarios Consultores (AMAC) apuntan que operan alrededor de 40 despachos actuariales y compañías de seguros que ofrecen el servicio de diseñar, administrar e implementar planes de pensiones complementarios ex profeso para cada empresa que lo solicite. Las afores pueden administrar estos fondos, pero no han estado muy activas en su promoción.

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A través de estos planes, que existen desde los años 70 en forma de fideicomisos empresariales, las compañías otorgan una prestación y los empleados pueden jubilarse con una pensión adicional, con una tasa de reemplazo de 20 a 30%. Las empresas pueden deducir el total de aportaciones de las cuentas de sus empleados, y ellos pueden hacerlo hasta una determinada cantidad al año.

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Empresas como Coca-Cola, Telmex, Bimbo, Banamex y algunas multinacionales han implementado estos planes. “La idea –señala José Luis Salas Lizaur, director de Consultores Asociados de México (Camsa)– es que el trabajador se haga corresponsable de su retiro, bajo la lógica de que el dinero que ahorre es totalmente suyo y tiene que contribuir al incremento de ese capital”.

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José Muriel Delsordo, presidente de la AMAC, señala que de más de 4 millones de empresas en el país, sólo de 2,300 a 2,500 ofrecen esta prestación; de ellas, apenas 1,800 cuentan con un fondo formal establecido ante casas de Bolsa o aseguradoras. Operan bajo dos modalidades: de beneficio definido y costo variable (en los que la cantidad de pensión está fijada de antemano), y de costo definido y beneficio variable (con sumas de aportación fija). La tendencia, sin embargo, es hacia modelos de contribución y beneficio definidos.

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No está de más conversar con los ejecutivos de la empresa en la que uno trabaja sobre los beneficios de estos programas. Si no, una opción es buscar un plan personal de retiro, una variedad dentro de los fondos de inversión de largo plazo. Permite deducir hasta 10% del ingreso acumulado en el año, siempre que no exceda los cinco salarios mínimos. Es un producto del que ya disponen algunas administradoras de fondos. En todo caso, las ventajas fiscales son reducidas en México debido a las necesidades de recaudación del país

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5. Entrar a fondos de Inversión
La estabilidad económica de los últimos años ha hecho que los ahorradores modifiquen su comportamiento. Roberto Cano, de Principal, asegura, con base en información del Banco de México, que antes solían invertir en pagarés bancarios y mesas de dinero, y ahora optan cada vez más por los fondos de inversión. Para darse una idea, de 2000 a la fecha, el mercado creció de $177,000 millones de pesos a $422,000 millones, y los clientes aumentaron de 200,000 a un millón. A pesar de ello, todavía hay “toneladas de dinero durmiendo en las chequeras”, opina Cano.

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Entre los fondos de inversión hay suficiente variedad para cumplir las expectativas de solteros arriesgados, prudentes padres de familia y trabajadores independientes que decidan no cotizar exclusivamente en una afore (la posibilidad la abrió la Consar a todos los mexicanos el 1 de agosto).

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A mayor juventud y disposición al riesgo, será preferible dar peso en el portafolio a los fondos de renta variable, que en momentos de bonanza en el mercado de valores, como la vivida en 2004, entregan rendimientos muy superiores a los fondos de renta fija; para ahorradores mayores será preferible invertir en renta fija, que ofrece menor rentabilidad pero es menos vulnerable a los traicioneros vaivenes del mercado.

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Roberto Cano sugiere invertir 70% del ahorro en renta fija (40% a corto plazo y 30% a mediano), y 30% restante en fondos de renta variable.

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Lo recomendable es “acudir a una sociedad de inversión grande donde entendamos de las ventajas fiscales, y de cómo invertir mejor puede ser una mejor forma de administrar el dinero”, señala José Muriel Delsordo, presidente de la AMAC.

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Cada quien elige
Juan Pérez tiene 35 años. Es padre de dos hijos menores de 10 años, tiene casa propia y percibe un salario anual de $2.4 millones de pesos, $200,000 al mes. Desde hace años invierte mensualmente $15,000 pesos en varios fondos, la mayor parte de ellos de renta variable, de los que obtuvo rendimientos superiores a 30% durante 2004. Eso le permitió incrementar su ahorro a $750,000 pesos y comprarse un Mini Cooper. “Me fue bien”, dice. Pérez, quien espera jubilarse a los 60 años, considera que su apetito por el riesgo es enorme. Su caso es poco usual. “La mayoría de la gente quiere algo menos arriesgado”, asegura Ricardo Herrerías Zamacona, director general de Scotia Fondos. Para los menos arriesgados, los fondos de renta fija son lo más indicado, asegura.

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Para los especialistas o los valientes, queda la inversión en la Bolsa Mexicana de Valores. Esta variante es conveniente para quienes tienen buenos ingresos y entienden de mercados financieros, pues de lo contrario “tendrían que dedicar prácticamente todo su tiempo para monitorear los mercados”, opina Jorge López, de Vitalis.

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Lo más importante, advierte el actuario Cánovas, es la constancia en el ahorro, acostumbrarse a hacer presupuestos y respetarlos, así como evitar el uso de crédito a tasa variable o dedicado al consumo, sino aprovecharlo para adquirir bienes duraderos, bienes raíces o poner un negocio propio. Para enfrentar las eventualidades se recomienda contratar seguros de salud, incendio, accidentes personales o automovilísticos.

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No existen recetas mágicas para el ahorro. Los grandes negocios, las inversiones que prometen rendimientos altísimos, generalmente son ilusorios. El consejo de López es sencillo: “La única fórmula segura es ahorrar; como sea, pero ahorrar”.

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Con información de Georgina Gatsiopoulus, Ángeles Castellano y Sacnicte Bastida.

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