Grupo Acción. La clave es saber corregi

Eso es aprender la lección: de constructora pasó a inmobiliaria, de los pesos a los dólares y de
María Eugenia García

El águila emblema de la inmobiliaria mexicana Grupo Acción elevó su vuelo en 2000 para colocarse en el liderazgo del sector. Prácticamente duplicó sus ingresos y mantuvo su programa de eficiencia y ahorro en costos, esfuerzos estos últimos que arrojaron resultados favorables que se tradujeron en ingresos por alrededor de $48 millones de dólares el año pasado, así como en históricos incrementos de 52% respecto de los obtenidos en 1999 en la utilidad antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA), y de 18% en ingresos por arrendamiento.

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Fundado en 1989, Acción se dedica al arrendamiento, compra y administración de propiedades industriales y edificios corporativos, y ha destacado por tener entre sus inquilinos a las principales empresas e instituciones nacionales y extranjeras establecidas en el país, a las que cobra en dólares, además de que las rentas las ajusta anualmente conforme a la inflación en Estados Unidos.

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Desde hace algunos años su administración se percató de que la mejor vía para alcanzar el éxito era enfocarse única y exclusivamente en el negocio inmobiliario. "Quisimos evitar la tentación de convertirnos también en desarrolladores, constructores o arquitectos, como ocurre con otras empresas de la industria de la construcción", expone Héctor Ibarzábal Guerrero, director de Finanzas y uno de los fundadores de la compañía.

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El directivo se dice convencido de que una inmobiliaria que se transforma en constructora empieza a subsidiar errores y a perder eficiencia. Fue por esa razón que en 1999 el grupo inició una reestructuración corporativa que incluyó la revaluación de varias propiedades –en su mayoría centros comerciales que operan con contratos de arrendamientos denominados en pesos–, para enfocarse en aquellas que pueden ser rentadas a compañías multinacionales generadoras de dólares.

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Al cierre de 2000 esa estrategia dio como resultado una mezcla de ingresos por arrendamiento de 87% en dólares y 13% en pesos; la expectativa de la firma es que sus rentas en moneda nacional tiendan a desaparecer con el tiempo.

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No es gratuita esta preferencia por la divisa verde, ni tampoco su costumbre de pactar los contratos de arrendamiento a plazos de 10 años; en la memoria siguen vivos los descalabros financieros que sufrieron algunas compañías del ramo con la devaluación del peso en 1994.

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Para diciembre pasado, la inmobiliaria reportaba un portafolio compuesto de centros comerciales (21,350 metros cuadrados), oficinas corporativas (109,927 metros) e instalaciones industriales (230,337 metros, un segmento que con las adquisiciones hechas recientemente aumentó en 52% con respecto a lo registrado en 1999).

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Para afianzar su crecimiento, la compañía ha firmado alianzas estratégicas con organizaciones internacionales, como Cushman & Wakefield, Central Parking Corporation y Halff Associates, entre otras. Pero la más importante hasta el momento es quizá la que firmó en julio de 1999 con The Peabody Group, un fondo inmobiliario dedicado a la inversión en bienes raíces a escala mundial, patrocinado por JW O´Connor & Co. y JP Morgan, y con el cual se comprometió a invertir $ 68 millones de dólares para la adquisición de edificios industriales en México en un plazo de cuatro años, mediante la compra de obligaciones convertibles en acciones del grupo mexicano. Esta asociación constituye el primer proyecto en el que participa The Peabody Group de América Latina y una de las mayores capitalizaciones de empresas inmobiliarias en México.

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El nuevo matrimonio invirtió el año pasado en 22 propiedades industriales y eligió como mercados de compra los estados de Baja California, Chihuahua, Coahuila, Jalisco, Sonora, Tamaulipas y la ciudad de México, donde se ubican los principales centros de maquila de empresas multinacionales y en donde se espera una gran demanda de infraestructura durante los próximos cinco años.

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Ibarzábal relata que hasta hace tres años los gastos de administración de la empresa ascendían a $11 millones de dólares anuales, en promedio. "Ahora hemos logrado reducirlos hasta en 45% al ubicarlos en $5.8 millones de dólares". Uno de los factores clave en este ahorro tiene que ver con el outsourcing, –explica–. Usualmente, cuando la empresa tenía el proyecto de un nuevo edificio solía capacitar a sus arquitectos para que hicieran el diseño, lo que implicaba más personal en la nómina y más gastos de infraestructura. Después se dieron cuenta de que contratar servicios externos resultaba más barato. "Llegamos a tener 160 personas en la nómina y hoy somos apenas 55", destaca Ibarzábal, y abunda que otra fase del adelgazamiento corporativo se dio con el recorte de puestos ejecutivos, ya que de un total de siete direcciones administrativas que había anteriormente hoy sólo quedan cuatro.

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Para arribar a esas conclusiones, la empresa tuvo que recorrer un largo camino en el que su entrada a los mercados de valores de México y Estados Unidos jugó un papel fundamental: dejó de ser una empresa pública tradicional en el momento en que adoptó la obligación de dar, cada tres meses, detalles de su desempeño financiero y de sus planes de negocio a inversionistas siempre ávidos de buenos rendimientos.

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Por su posición en la empresa, Ibarzábal era el encargado de reunirse con los administradores de fondos de pensiones más importantes de Wall Street para explicarles los avances del grupo, pero se dio cuenta que de nada servía hablar de programas de eficiencia si en la práctica éstos no se llevaban a cabo ni se reflejaban en los resultados financieros.

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Por otro lado, comenta, resultó difícil transmitir al interior de la empresa el significado de estar listados en la Bolsa. No fue sino después de amenazar con la renuncia cuando la administración no sólo lo escuchó, sino que tuvo la capacidad de triplicar las ventas y reducir a la mitad los gastos administrativos. La respuesta de los inversionistas no se ha hecho esperar. Hoy las principales firmas de corretaje en México y Estados Unidos tienen a las acciones de esta inmobiliaria con una recomendación de compra.

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Algunos analistas, sin embargo, no pierden de vista su nivel de endeudamiento, cercano a $200 millones de dólares. A pesar de que la mayor parte es de largo plazo y que la empresa reporta una cobertura de 1.5 veces, suficiente para cumplir con sus obligaciones financieras, ellos preferirían una renegociación que hiciera bajar el costo de la deuda.

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La meta de Acción, no obstante, es alcanzar una base de activos de $1,000 millones de dólares en el año 2004 y aumentar su base de propiedades industriales, ya que de las 4,000 existentes en el país esta inmobiliaria tiene menos del 1%.

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