Ladrillos españoles

Anida, la filial inmobiliaria de BBVA, llega al país para aprovechar el auge de la vivienda. Con el
Ángeles Castellano Gutiérrez

Un primer proyecto de construcción de 328 viviendas para el Distrito -Federal. $190 millones de dólares como primera inversión para la compra de -suelo. Un equipo de 16 personas. No son cifras llamativas, pero son el primer -paso que Anida, la filial inmobiliaria del banco español BBVA, ha dado para -competir en el segmento de vivienda media y residencial, en donde el margen es -más apetitoso que en el de interés social. “Nosotros no hemos venido a -competir en número de viviendas”, explica el director general de Anida -México, Julio Sáenz de Buroaga.

- Aunque Anida está intentando hacer una entrada discreta en México, la -matriz española de Bancomer no es una improvisada en cuestiones inmobiliarias. -Ha tenido presencia en el sector desde hace más de medio siglo y hasta 2002 -poseía 27% de Metrovacesa, la compañía líder del sector en España. Ese -año, el banco decidió vender su participación y crear una inmobiliaria -propia. En 2004 la lanzaron como nueva marca: Anida. En dos años de actividad -se ha posicionado como décima en aquel país.

- El modelo de negocio con el que comenzaron en España y que ahora traen a -México es el desarrollo residencial, principalmente de suelo (75% de su -actividad), aunque también de viviendas (25% restante). “Renunciamos a -algunas actividades a las que sí nos hemos dedicado en el pasado inmediato”, -explica Sáenz de Buroaga, “pero éste es un modelo que nos está produciendo -altos niveles de eficiencia y rentabilidad”. El negocio consiste en comprar -grandes terrenos –“lo normal son predios de entre 100 y 400 hectáreas”–, -conseguir las licencias, urbanizarlos y volver a venderlos a constructores que -se encarguen de la edificación. La clave está, según Sáenz de Buroaga, en la -especialización, la alianza con socios locales que conozcan bien el mercado y -en lograr “una cartera diversificada y en constante rotación”.

- De momento no les ha ido mal. La utilidad neta de Anida al año pasado sumó -$72.4 millones de euros ($93.19 millones de dólares), 73% más que en 2003. Su -cartera, compuesta por 38 proyectos (30 de desarrollo de suelo y 8 de promoción -de viviendas), está valorada en $826 millones de euros ($1,063 millones de -dólares), con unas plusvalías latentes de $311 millones de euros ($400 -millones de dólares).

- “México es el verdadero arranque internacional de Anida con un plan de -inversiones ambicioso”, comenta Sáenz de Buroaga. “Para el Grupo BBVA tiene -todo el sentido, ya que México, después del mercado español, es la gran -apuesta estratégica que tiene el grupo financiero a través de Bancomer e -Hipotecaria Nacional –que compraron en septiembre por $375 millones de -dólares– y su vocación de liderar la vuelta de la banca al mercado -hipotecario mexicano”.

- De momento van a invertir $190 millones de dólares para la compra de suelo -en el Estado de México, Puebla, Nuevo León, Jalisco, Baja California y -Quintana Roo. “La estrategia es empezar por las ciudades que tienen mayor -capacidad de absorción, mayor volumen, mayor dinamismo”. Lento, pero seguro. -“Se prevé que a partir del quinto año”, aclara Sáenz de Buroaga, “Anida -México tenga una velocidad de crucero de más de $150 millones de dólares -anuales de ventas de macrolotes de suelo y viviendas”. En cuanto a la -rentabilidad, “nos vamos a mover en unos márgenes de alrededor de 25%, aunque -en algunos proyectos se pueda superar”.

- En México hay pocas inmobiliarias extranjeras trabajando. “El sector de -vivienda se ha caracterizado por ser totalmente nacional y por estar muy -fragmentado”, explica Raúl Sánchez, consultor de Deloitte. “Las 10 ó 12 -empresas más grandes tienen aproximadamente 34% del mercado. El resto de la -industria son unas 1,000 ó 1,200 empresas muy pequeñas, con proyectos muy -concretos y muy localizados geográficamente”, agrega Claudia Velázquez, -directora de Mercadotecnia de la consultora Softec.

- Normalmente, la misma desarrolladora se ocupa de todo el proceso, desde la -compra del suelo hasta la venta al cliente final. “La ventaja de Anida va a -venir por el valor agregado que ofrece en su producto”, explica Sánchez. “Su -desarrollo de suelo va a ser un producto de calidad, ya que la promotora sólo -va a tener que dedicarse a construir”. Y añade: “Es un negocio redondo, -porque tiene hipotecas y tiene terrenos, lo que van a hacer es ofrecer a las -constructoras el terreno urbanizado en venta y la posibilidad de financiar la -construcción de las viviendas más las posibles hipotecas a los clientes -finales”. La ventaja de Anida, para estos consultores, está en que al comprar -grandes lotes de terreno, paga un precio menor, y al ser una filial de un banco, -también tienen ventajas en cuanto a las tasas de fondeo y la rapidez para -conseguir la inversión. “Tienen una situación muy ventajosa por tener -proveedor de flujo de capital”, aclara Velázquez.

- De los predios que urbanicen para construir, Anida planea quedarse con -alrededor de 25% para desarrollar conjuntos de viviendas. A diferencia del -desarrollo de suelo, en el que van a tocar todos los tipos de vivienda, en la -promoción van a especializarse. Tiene un primer proyecto en el Distrito -Federal, en asociación con Parque Reforma, para construir 328 viviendas del -tipo residencial plus (entre $3 y $7 millones de pesos), pero Anida quiere -centrarse en el sector medio residencial (entre $1.5 y $3 millones de pesos). -“Es un proyecto de categoría especial”, aclara Sáenz de Buroaga, “con -una superficie media de 300 m2 y con una inversión prevista de desarrollo de -suelo de unos $128 millones de dólares”.

- No es casualidad que Anida quiera involucrarse en este tipo de inmuebles. “La -vivienda de tipo medio residencial es la parte del negocio que todas las -empresas quieren hacer porque es muy rentable”, explica Daniel McGoey, -analista de Deutsche Ixe. Sánchez, de Deloitte, coincide: “El sector más -rentable en el tiempo es el de vivienda residencial, pero en volumen, es el de -vivienda económica”. Todos los analistas están de acuerdo en que es el -sector con más perspectivas de crecimiento, y a pesar de que las propias -desarrolladoras mexicanas lo han atendido, no ha sido explotado a fondo -todavía. “Es el segmento que más ha crecido recientemente: entre 20% y 40%”, -insiste Velázquez, “mientras que el segmento de vivienda social ha disminuido”. -Y completa: “el segmento de vivienda social más bajo, además, va a enfrentar -una situación de dificultad mayor en los próximos años, porque ya están -teniendo muchos problemas para encontrar reservas territoriales en las que -puedan construir, dado que los márgenes de utilidad entre los costos de -producción y el precio al que pueden vender las viviendas son menores”.

- Conquista inmobiliaria
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El desembarco de Anida en México no es un único. Hay otras dos -desarrolladoras españolas decididas a hacerse un hueco en el mercado mexicano. -Son Grupo lar y Mahía. En el caso de lar también piensa atender el sector -medio residencial. “Grupo lar tiene varias unidades de negocio. lar Crea se -dedica a ofrecer vivienda de primera adquisición y ésa es la que ha venido a -México”, explica Vicente Aliño, director Territorial de la empresa. “Ahora -mismo tenemos 11 proyectos, de los cuales ocho están en el Distrito Federal, -dos en Guadalajara y uno en Cancún. No nos vamos dedicar ni a la vivienda -social ni a la residencial plus, porque entendemos que en el sector medio es -donde podemos aportar algo de valor. La vivienda social en México es un negocio -de mucha rotación, con pocos márgenes y muchas ventas. Y el negocio -residencial plus es un mercado muy estrecho con operadores muy profesionales. El -mercado dentro de ese sector es más estrecho, pero es el que apostamos que va a -crecer”. Esperan crecer en poco tiempo. “Ahora mismo tenemos reserva -territorial para 1,500 viviendas y nuestro objetivo en dos o tres años es tener -una cartera de unas 5,000 viviendas en inversión para poder vender unas 2,500 -al año en todo México”. Igual que Anida, piensan trabajar con socios -mexicanos.

- Mahía, la tercera española que está comenzando a operar en México, es la -única que va a construir viviendas sociales. Lleva en México dos años, y -tiene un proyecto inicial en Tecámac, Estado de México, de 850 viviendas, lo -que le ha supuesto una inversión de $21 millones de dólares. Igual que en el -caso de las dos anteriores, México es su primera incursión en el mercado -internacional, y piensa trabajar con socios, sobre todo en cuanto a la -financiación.

- Sánchez, de Deloitte, cree que el hecho de que lleguen empresas extranjeras -va a dinamizar el sector. “La gente que venga con capital va a tener muchas -posibilidades de crecer en México, pero más que un reto para ellas el reto va -a ser para los mexicanos. El mercado es totalmente mexicano y se van a empezar a -ver fusiones, uniones, para poder responder al desafío de empresas que vienen -con capital y todo el conocimiento”.

- Explosión del sector
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Las tres empresas, cada una con sus particularidades, han decidido llegar a -México por las oportunidades que el sector de la construcción ofrece. “Nosotros -estudiamos varios países de la región”, explica Aliño, “y al final el -más interesante, por variables macroeconómicas, tipos de interés y por el -potencial de mercado que tiene, analizando la estructura poblacional y hacia -dónde va México tanto en crecimiento económico como en el sector de vivienda, -nos decidimos por México”.

- “El único sector que ha crecido en este sexenio”, aclara Sánchez, “es -la construcción de vivienda. El auge inmobiliario comenzó hace unos 11 años. -Es el único sector que se puede ver con un dinamismo que ha rebasado todas las -expectativas. Y genera mucho empleo”. En esto coincide Miguel Hernández, -director general de Política y Fomento al Financiamiento de Vivienda de -Conafovi (Consejo Nacional de Fomento de Vivienda). “La vivienda es un motor -que se combina. En México dividimos la producción en 74 ramas y la vivienda -incide en la mitad de ellas, en 37”.

- “Se están dando unas expectativas excelentes en el mercado de la vivienda”, -explica Sáenz de Buroaga. “Y hay factores macroeconómicos favorables y una -clara recuperación del mercado hipotecario”.

- Ésta parece ser la clave. El gobierno de Vicente Fox preparó un estudio -sobre la situación de la vivienda en el país y llegó a la conclusión de que -para atender las necesidades de la población actual, y dadas las expectativas -de crecimiento poblacional, había que construir unas 600,000 viviendas al año. -Y para fomentar el acceso a estas viviendas se marcó el objetivo de facilitar -la compra de 750,000 viviendas al año. “Este año tenemos la meta de -(financiar) alrededor de 600,000”, explica Hernández. La mayor parte de estas -hipotecas son para la adquisición de viviendas de tipo social, pero Conafovi -también ha creado medidas para fomentar el acceso a viviendas medias -residenciales. “El problema del enganche es lo que les cuesta más trabajo -para acceder a una vivienda. Hace unos días hemos lanzado el seguro -hipotecario, que reduce mucho la proporción de los enganches”. Esta medida -que desarrollarán permitirá que los intermediarios financieros puedan vender -con mayor facilidad esos préstamos como bonos, lo que podría incidir en unos -márgenes menores. “Adicionalmente, el Gobierno federal a partir de 2002 -permite deducir los pagos de las hipotecas”. Eso significa que el pago de -intereses por arriba de la inflación son deducibles de impuestos. McGoey apunta -que “se estima que la banca comercial origine 45,000 hipotecas en 2005, 15,000 -más que en 2004”.

- Según los analistas, el crecimiento del sector medio en el que se están -concentrando estas empresas, depende de la situación de las tasas de interés. -“Hay cierta estabilidad ahora, ya superada la crisis de los 90”, explica -Sánchez. Y esto hace que los bancos comerciales den más créditos. “Pero -sigue siendo el principal riesgo. Tienen que mantenerse constantes y no subir”.

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