Mejores perspectivas

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Guillermo Hernández

Las tendencias del libre mercado influyen cada vez más profundamente en los bienes raíces: el mercado inmobiliario ha venido sofisticándose cada vez más, por lo que la sola posesión de un inmueble ya no es suficiente para obtener rendimientos. Ahora hay que incursionar en nuevos nichos y crear nuevos esquemas de renta o venta para adecuarse al nuevo ámbito de competencia.

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Es indudable que la construcción se convirtió en la rama económica más afectada por la crisis, al sufrir en 1995 un retroceso de varios años y una importante contracción en su valor de producción. En 1997 el sector no ha visto una verdadera expansión, por lo que no ha podido recuperar los niveles de inversión y empleo alcanzados hace tres años, cuando el ramo representó 18% de la industria.

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No obstante, el programa de rescate carretero instrumentado hace unos meses por el gobierno federal, las reestructuraciones de pasivos con diversas instituciones financieras, las negociaciones con el IMSS y otras autoridades, así como la inminente inversión pública y privada en obras de infraestructura petrolera, eléctrica y de comunicaciones permitirán al sector ubicarse en una plataforma más sana y con una perspectiva más clara para 1998.

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Tal impulso no se quedará sólo en el ámbito constructor: de acuerdo con datos de la Cámara Nacional de la Industria de la Construcción, un desempeño positivo de la actividad impulsará de forma directa a más de 50% de las ramas industriales productivas del país y participará en más de la mitad de la formación bruta de capital fijo, esto debido a que el sector aporta poco más de 4% del PIB nacional y ocupa a casi 10% de la Población Económicamente Activa (PEA).

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Más desarrollo y con nuevas reglas: hacia estos últimos años, el sector de los bienes raíces se ha profesionalizado sustancialmente. El factor fundamental de este cambio es la existencia de un capital de largo plazo que hasta ahora se había convertido en el obstáculo más importante para el desarrollo inmobiliario.

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Hasta el momento la infraestructura con la que cuenta México ha sido desarrollada, en su mayoría, por jugadores de corto plazo. Se trataba de compañías constructoras o individuos que construyen por su propia cuenta, que buscaban un margen en la construcción sin que la calidad y los estándares de los productos que desarrollaban les preocuparan realmente.

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Ahora se presenta una nueva generación para el sector de bienes raíces, con la figura de un verdadero desarrollador inmobiliario que, con un perfil mucho más completo que el del jugador tradicional, ya empezó a participar de manera más eficiente en el gran boom constructor entre 1989 y 1994.

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El mercado de los bienes raíces se revoluciona y ha creado una nueva industria de servicios en todas las áreas del sector. En la parte comercial se aprecia la participación de empresas como Cushman and Wakefield, CB Commercial, Staubach, Colliers, etcétera. Así también, en el área de servicios de construcción, acabados de interiores, arquitectura y otras se integra al mercado nacional una serie de firmas que tratan de interpretar mejor la demanda para adecuar sus servicios a las necesidades existentes.

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RECESIÓN BENÉFICA
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La crisis de 1994 –que acarreó una drástica caída para el sector de casi 60%– favoreció un reacomodamiento y ajuste de las empresas que, en lugar de crecer y demandar nuevos espacios, aprovecharon la coyuntura para cambiar sus instalaciones ineficientes y obsoletas por inmuebles de primer nivel ofrecidos a precios muy atractivos. Los sectores comercial e industrial siguieron una lógica similar.

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Tras este periodo de estabilización de casi tres años, el mercado inmobiliario ha reportado una mejoría sustancial. En opinión de Luis Gutiérrez, director general de Grupo Opción, 1997 deberá terminar con un crecimiento superior a 35% en lo relativo a oficinas e industria, mientras que el sector comercial deberá presentar un crecimiento menor dada su interrelación con el poder adquisitivo, todavía muy menguado.

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Gutiérrez asegura que actualmente el espacio inmobiliario de buena calidad se encuentra prácticamente absorbido. De continuar esta tendencia, podría presentarse en el corto plazo cierta escasez de buenos productos, mientras los inmuebles de segunda y tercera generación tendrían una sobreoferta y muy poca actividad.

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Dadas sus características obsoletas, estos inmuebles deberán reciclarse antes de regresar al mercado con mayores posibilidades. Así, algunos centros comerciales serán convertidos en oficinas, mientras edificios de oficinas acabarán como viviendas y ciertos hoteles serán transformados en departamentos.

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Mientras tanto, la incorporación al mercado de los bienes inmuebles adjudicados al Fondo Bancario de Protección al Ahorro (Fobaproa) y los bancos creó una gran inquietud en el sector, pues se estimaba que la llegada de tan importante inventario disminuiría sensiblemente el valor de los inmuebles.

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Sin embargo, gracias a la instrumentación de adecuados sistemas de comercialización y al asesoramiento de diversos profesionales inmobiliarios, la oferta del Fobaproa ha venido participando en el mercado de manera muy racional. Aunque cabe destacar que esta oferta se concentra en el área de viviendas y terrenos, así como en productos de segunda y tercera generación.

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PERSPECTIVAS DEL MERCADO
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Hacia el futuro, el panorama del sector es de crecimiento. Según lo advierte José Daniel Kabbaz, Presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), durante 1998 se empezará a ver un importante desarrollo de nuevos proyectos.

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Para Kabbaz, desde hace varios meses los desarrolladores han retomado proyectos detenidos desde la crisis de 1994 y muchos de ellos habrán de consolidar su crecimiento a partir del próximo año. A diferencia de los proyectos desarrollados hasta la devaluación –casi todos de carácter especulativo–, los desarrolladores han instaurado esquemas novedosos de preventa o prerrenta para garantizarse un incremento en su participación de mercado.

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La actividad inmobiliaria ha venido despertando durante los últimos meses de 1997. El presidente de la ADI estima que nuevos centros comerciales abrirán sus puertas fuera de la capital, sobre todo en muchas ciudades medias de la república. También asegura que se verán nuevos espacios para oficinas en la ciudad de México, sobre todo en el área poniente, aunque también en el sur y en el centro, pero con menor intensidad. El despegue de muchos proyectos de vivienda y seguramente de algunos proyectos industriales no sólo se concentrará en el norte del país, sino de manera especial en la zona centro de la república.

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Además, todavía habrá oportunidades de hacer algunas adquisiciones inmobiliarias relativas a terrenos o inmuebles provenientes de la cartera vencida de los bancos o de algunos particulares dispuestos a sacrificar precio por problemas de liquidez.

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En lo referente a los niveles de venta y renta de los inmuebles, estos tenderán a recuperarse de forma paulatina, en la medida en que el crédito se vaya restituyendo y los proyectos dispongan de un mayor margen de maniobra. Ya hay indicios muy preliminares de posibilidad de financiamiento, por lo que seguramente no sólo habrá una mayor actividad para los desarrolladores, sino también para los usuarios finales.

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La progresiva incursión de diversas instituciones financieras extranjeras permitirá disponer de mejores condiciones respecto a tasas y plazos. Este panorama obligará al sistema financiero nacional a sofisticarse y a proponer mecanismos más agresivos que le permitan participar en el mercado.

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La disponibilidad de más capital de largo plazo modificará sustancialmente el comportamiento del sector. Se generará ya no un mercado que esté dispuesto a pagar por un inmueble el costo de reposición que éste tenga, sino más bien uno de flujos en el que los inmuebles valdrán en función del valor que generen.

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Esta dinámica creará un mercado muy interesante para inversionistas institucionales: sin utilizar físicamente los inmuebles, gozarán de los flujos de caja y los rendimientos que generen. Este fenómeno ya ocurre en Estados Unidos, en donde los inversionistas han apostado más de $1 billón de dólares al sector de bienes raíces.

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Dado que en México estos esquemas aún no están completamente desarrollados y los ejemplos son muy limitados, se abre una oportunidad muy atractiva para las compañías de seguros o las Afores que cuentan con recursos permanentes de largo plazo y que no encuentran el vehículo para canalizarlos de manera eficiente. También habrá grandes grupos inmobiliarios adscritos a este esquema.

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OFICINAS
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De acuerdo con Víctor Lachica Bravo, Director General de Cushman and Wakefield/GCI, actualmente existe una tendencia clara por parte de las empresas a rentar en lugar de comprar. Así, el decrecimiento en la demanda de nuevos espacios de oficinas no se debería sólo a la caída del sector, sino también a la eficiencia en la operación de las empresas –con más computadoras y menos gente–, además de una mayor conciencia del costo de un metro cuadrado de espacio. Las grandes empresas muestran una clara tendencia a desinvertir y a concentrar sus recursos en su propia línea de negocio.

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Según Lachica, esto ratifica la llamada regla del 80/20: 20% de los activos inmobiliarios -representan 80% de la cartera, mientras que 80% de los activos representan tan sólo 20% del valor de la cartera. Por ello, los esfuerzos se concentrarán en cuidar y administrar esos activos de mayor valor, con muy poca disposición por ofrecer algún descuento o precio inferior al mercado. El restante 80% estaría totalmente dispuesto a aceptar remates.

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De acuerdo con los datos de Cushman and Wakefield/GCI, durante 1997 las empresas multinacionales fueron las más dinámicas, aunque se espera que este comportamiento se revierta dada la creciente recuperación de las compañías nacionales. La participación del gobierno tenderá, por su parte, a estabilizarse.

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También se espera una mayor participación de las agencias comercializadoras coordinadas con grupos desarrolladores, los cuales ofrecerán mayor valor agregado a sus usuarios con un servicio de asesoría en estrategias inmobiliarias para minimizar costos.

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Este año se iniciarán cuando menos 22 proyectos de oficinas entre 3,000 y 70,000 metros cuadrados. En la ciudad de México, las zonas de Santa Fe y Lomas-Polanco serán más demandadas. En el área de oficinas corporativas, se verá una mayor absorción de espacio y, tal vez, la creación de nuevas zonas de desarrollo en ciudades como Monterrey, en donde florecerá el mercado de oficinas AAA que ahora existe de manera muy incipiente.

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Los niveles de venta y renta continuarán de manera gradual y lenta con su tendencia al alza, tal vez por encima del incremento de 10% mostrado en 1997. Aunque aún existe una tasa de desocupación superior a 20%, puede ser un buen momento para iniciar el desarrollo de nuevos proyectos que no rebasen los 15,000 metros cuadrados de área rentable, ni los 15 meses de desarrollo, de tal manera que se llegue al mercado justo cuando el inventario sea casi nulo.

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Por otro lado, se estima que el mercado especulativo de nuevos productos será muy limitado y que más bien se capitalizarán oportunidades en la compra y reciclado de inmuebles existentes. Finalmente, cabe señalar la mayor incursión de grupos extranjeros en el sector, alentados por la posibilidad de que el mercado de bienes raíces aumente de valor en un plazo relativamente corto.

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INDUSTRIA
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A diferencia de otras áreas, el ramo industrial ha mostrado importantes incrementos, sobre todo en los proyectos ubicados en ciudades fronterizas o zonas maquiladoras. Según Jaime Bermúdez, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) e importante desarrollador inmobiliario industrial del estado de Chihuahua, la abrupta devaluación sufrida en 1994 favoreció notablemente a los mercados fronterizos.

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De acuerdo con sus datos, la absorción y los niveles de renta en la zona fronteriza son realmente muy atractivos. De hecho, dada la importante demanda, en este momento no existe oferta en inventario. Los desarrolladores industriales no sólo han incrementado sus precios, sino que también han modificado su estrategia de comercialización: como disponen de capital de largo plazo, también prefieren decantarse más por la renta y menos por la venta.

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Tal ha sido el comportamiento en Mexicali, Ciudad Juárez y Reynosa, ciudades que los estadounidenses ya han bautizado como las booming cities.

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Sin embargo, en opinión de Bermúdez, el surgimiento de nuevas áreas de desarrollo industrial en el país –las áreas metropolitanas del Distrito Federal, Monterrey y el corredor Querétaro-León– podría suponer un pequeño desaceleramiento para la frontera. A ello habría que agregarle la inversión en infraestructura y los programas de privatización para ferrocarril y puertos puestos en marcha por el gobierno federal.

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Es evidente que en el sector industrial han aparecido jugadores más profesionales y sofisticados como Grupo Opción o Hines, que hasta ahora se habían concentrado en las oficinas. También han aterrizado inversionistas extranjeros especializados como Security Capital, que participa en varios proyectos en el norte del país.

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Con esta profesionalización, se dará un reacomodamiento o reciclado de los inmuebles industriales y aparecerán nuevos y mejores productos que satisfagan más eficientemente los requerimientos de los usuarios. Las empresas dejarán libres terrenos urbanos y demandarán áreas para centros de distribución o parques industriales en las zonas periféricas a las grandes ciudades. Paralelamente a ello, los proyectos de maquila empezarán a escurrirse hacia el sur de la frontera norte.

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COMERCIAL
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Dada la íntima relación que guardan los proyectos comerciales con la capacidad real de consumo, el comercio se constituye como una de las actividades más afectadas durante estos últimos años. En 1998 las diferentes cadenas comerciales apenas reiniciarán los proyectos que habían detenido desde 1994.

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Ante la caída en los precios de venta y renta de los diferentes espacios comerciales, los desarrolladores se vieron obligados a reducir sus expectativas y a trabajar de manera más coordinada con los comerciantes para introducir novedosos conceptos que mejoraran los flujos de los inmuebles. Así, se crearon centros comerciales con un especial énfasis en el entretenimiento, los servicios financieros o la gastronomía para incentivar el consumo y la permanencia del consumidor.

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Como la contracción del sector muestra ya una tendencia más favorable, Gutiérrez, de Grupo Opción, estima que el desarrollo de nuevos proyectos comerciales es inminente y el reinicio de proyectos detenidos deberá darse cuanto antes. La actividad, tanto de las tiendas de autoservicio como departamentales, se dará de manera más vigorosa en las ciudades medias. En el DF, Guadalajara o Monterrey se espera sobre todo una consolidación de los proyectos en operación o un reciclamiento de los mismos.

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Para Gutiérrez, esta estrategia estará directamente vinculada a la búsqueda de aumentar la participación de mercado por parte de las empresas. La incursión de cadenas comerciales extranjeras presionará aún más la industria doméstica a acelerar sus programas de expansión.

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Las tiendas departamentales jugarán más agresivamente en mercados regionales y construirán centros comerciales que funcionen como “nuevos centros urbanos” de las ciudades medias. Mientras tanto, las tiendas de autoservicio se posicionarán en los llamados power centers ubicados en terrenos más baratos de la periferia de las urbes.

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Por lo que se refiere a desarrollos turísticos, las inversiones inmobiliarias necesarias son tan importantes que sólo jugadores institucionales, especializados y con una gran fortaleza financiera podrán acceder a este mercado. La cartera de inmuebles embargados por el sistema financiero terminará en manos de estos inversionistas.

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VIVIENDA
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Según reportes de Consorcio ARA, en México existe actualmente un déficit de entre seis y ocho millones de viviendas, por lo que sería necesario construir casi 800,000 viviendas anualmente para abatir este rezago. Del inventario total de viviendas, 86% tiene agua potable y 84% drenaje y servicios sanitarios. Más de un millón carecen de agua potable o electricidad.

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El área de vivienda deberá presentar una franca recuperación con el regreso del crédito. En opinión de Fernando Schütte Elguero, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), este sector sigue sin recuperarse de la caída de 80% que sufrió en 1995. Según sus datos, hasta el segundo trimestre de 1997 el sector había reportado un incremento de 21.5%. Pero los precios tenderán a ajustarse paulatinamente, pues los inmuebles no han incrementado sus valores con respecto a la inflación.

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La vivienda residencial y residencial plus tuvo un comportamiento diferente. Pero representa un porcentaje menor dentro del universo y, por lo tanto, los resultados alcanzados en este rubro no pueden considerarse como representativos.

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Schütte se queja de la ausencia de políticas desregulatorias y desgravatorias que beneficien tanto al desarrollador como al consumidor final. También cree que faltan estrategias institucionales de desarrollo para los asentamientos habitacionales con programas y obras de infraestructura congruentes.

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En espera de que eso se dé, se estima que deberán regresar al mercado créditos hipotecarios con mejores condiciones por parte de las instituciones financieras. Esta tendencia ya se observa en los agresivos programas publicitarios de algunos bancos.

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Dada la legislación existente, no se considera la instrumentación de esquemas de arrendamiento relativos a la vivienda. No obstante, la eventual bursatilización de hipotecas anunciada por el gobierno federal generará una mayor liquidez para el sector.

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Bajo este panorama, los grandes desarrolladores de vivienda regresarán de forma agresiva a un mercado atractivo y con grandes oportunidades, con un consumidor con mayor conciencia acerca de su verdadera capacidad de compra.

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MÁS Y MEJOR
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En resumen: el próximo año plantea grandes oportunidades de inversión para el desarrollo inmobiliario. No obstante, habrá que tener cuidado y escoger cada proyecto conforme a sus estándares de calidad y el mercado objetivo que persigue. Dadas las condiciones del -ciclo de bienes raíces, los desarrolladores tendrán en 1998 una plataforma muy atractiva para la inversión en proyectos, contando con un negocio mucho más de flujos que de desarrollo en sí.

Como persona física no existen muchos instrumentos institucionales en este sector. El único que cotiza es Grupo Opción, que tiene un portafolios de bienes raíces. Existen algunas otras alternativas que no son estrictamente inmobiliarias pues combinan su cartera de activos con otras actividades como Posadas, Grupo ICA o empresas muy especializadas dedicadas al desarrollo de vivienda como GEO, ARA o Consorcio -Hogar.

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