Vacaciones para siempre

Las viviendas turísticas viven un auge. ¿Dónde están, cuánto cuestan y quiénes las compran?
Verónica García de León

‘‘A las cinco de la mañana había gente formada para comprar. En cinco horas vendimos 30 departamentos”, cuenta Javier Amescua, director comercial de Parque Reforma. El precio de cada unidad: entre $500,000 y $680,000 dólares. Era la preventa del desarrollo Playamar Diamante, junto a Acapulco, Guerrero, iniciada el pasado año. Así es este nicho inmobiliario en México: no hay crisis que lo detenga.

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Tener una segunda casa para pasar el fin de semana en un lugar tranquilo, rodeada de hermosos paisajes y de una gran calidad de vida es un gusto que pocos se pueden dar.

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Los conjuntos de propiedades para vacacionar están enfocados a un mercado muy selecto, de familias que con ingresos mayores a $100,000 pesos mensuales. Algunos involucrados estiman están dirigidos a un porcentaje menor a 2% de la población. Hay casos de viviendas que cuestan $100,000 dólares, pero la mayoría son muchos más caras, y las hay por precios mayores a $4 millones de dólares. La tasa de rentabilidad es de hasta 40%.

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“Nos dedicamos a la punta más alta de la pirámide porque son las familias que tienen un patrimonio más consolidado y son menos afectadas por las fluctuaciones económicas”, dice Santiago Ortiz Monasterios, director comercial de Grupo Dine, una de las firmas del sector.

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Gran parte de la nueva oferta de residencias y condominios para vacacionar se ubica principalmente en Acapulco, Ixtapa (Guerrero), Puerto Vallarta (Jalisco), Los Cabos (Baja California Sur), Cancún (Quintana Roo) y Punta Mita (Nayarit). Está dirigida a parejas de menos de 45 años con hijos. “Son empresarios o directores de alguna compañía”, explica Luis Robina,  socio director de Integra Soluciones Inmobiliarias (ISI).

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Las ventas muestran una demanda creciente. Algunos adjudican el fenómeno a que en el actual momento económico la compra de bienes raíces que valorizan el capital es una mejor opción de inversión que los instrumentos financieros. “Es un boom inmobiliario: el metro cuadrado [de los departamentos] se está vendiendo a precios increíbles, que van de $1,500 a $3,000 dólares”, señala Guillermo Díaz de Sandi, director técnico de la compañía Real Diamante, que posee el primer fraccionamiento de Punta Diamante, junto a Acapulco.

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Lugar de ensueño
La clave para que un comprador se sienta atraído por un lugar está en encontrar la mezcla perfecta entre belleza natural, servicios completos y vías de acceso. La mayoría están situados frente al mar y hasta tienen playas privadas.

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Los complejos buscan ubicación dentro de lugares dotados de infraestructura de primer nivel, con red de fibra óptica, baja densidad de viviendas, que preservan las áreas verdes y que integran en un mismo sitio un sin fin de opciones de entretenimiento.

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En el caso de Real Diamante, además de estar cerca de la Autopista del Sol, de la marina que se planea construir en Puerto Marqués y de tener cuatro campos de golf en sus alrededores, ofrece una playa exclusiva.

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Son conjuntos pensados para que sus habitantes no se preocupen de mantenerlos y administrarlos, y son diferentes al esquema comúnmente conocido como tiempo compartido. “En una propiedad de tiempo completo el condómino está más comprometido, puede ocuparla cuando quiera y el uso moderado de las instalaciones, a diferencia de un tiempo compartido que es usado prácticamente todo el año, le confiere un deterioro menor”, asevera Robina.

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“Tenemos un estricto reglamento de administración en condominio que regula densidades, demandas de servicios, imagen arquitectónica, máximos de construcción y de viviendas, áreas verdes y libres”, señala Díaz de Sandi.

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En las 43 hectáreas que compró en Punta Diamante, la firma prevé la construcción  de 15 viviendas por hectárea (la mitad de lo que estipula el municipio), lo que lleva un total de 645 propiedades, entre casas y departamentos, a desarrollar en los próximos cinco años. Hoy en día 65% de la tierra está vendida, 35% está construida y 10% en proceso de construcción.

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Varias promotoras compran primero el terreno, lo urbanizan, lo dotan de infraestructura y luego desarrollan condominios o comercializan los lotes a terceras agrupaciones para que construyan y vendan las viviendas. El grupo de Real Diamante hizo estudios de mercado que lo llevaron a prever un resurgimiento en las ventas de la zona y así compró en 1991 los terrenos de Punta Diamante (península que cierra la bahía de Puerto Marqués). Ahora coloca los lotes individualmente o en grupos entre $1,500 y $2,000 dólares el metro cuadrado.

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Grupo Dine se dio a la tarea de urbanizar un área de 750 hectáreas en Punta Mita. “Empezamos de cero, no había agua, luz, teléfono, ni habitantes”, comenta Ortiz.  No se escatima en gastos: la inversión en infraestructura será de $50 millones de dólares.

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Gran parte del megaproyecto en Nayarit no correrá a cargo de la firma. “No tiene sentido que nosotros hagamos toda la inversión que requiere el desarrollo, y que es de $600 millones de dólares, en los próximos tres años”, señala Ortiz; de ahí que desde ahora estén vendiendo a subdesarrolladores o asociándose con ellos.

Sus intenciones van viento en popa, con ventas que entre el año pasado y el que corre reunirán $140 millones de dólares –sumando producto inmobiliario y terrenos dirigidos a subdesarrolladores– y que prevén estabilizar en $150 millones al año.

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Para extranjeros
Un pequeño grupo de empresarios del ramo ven mayor posibilidad de crecimiento creando proyectos turísticos para el mercado internacional. Desean aprovechar la gran cantidad de compradores potenciales que existe sobre todo del otro lado de la frontera norte de México.

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Grupo Dine tiene bien identificada a su clientela. En palabras de su director comercial, son “una generación de estadounidenses conocidos como baby boomers, entre los 50 y 60 años, que justo está entrando al mercado de segundas propiedades y destinos turísticos sofisticados”.

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Para lograr captar a ese nicho se necesita más que sol y playa. Según el ejecutivo se trata de compradores “que tienen un nivel de ingresos importante, son muy exigentes, muy preparados, hombres y mujeres de negocios que analizan las cosas de modo frío y racional”. Y no sólo eso, son personas que tienen a su alcance infinidad de opciones para vacacionar dentro de su mismo país, como nieve, montañas y playas.

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Pese a lo difícil que parece, los desarrollos de Punta Mita y Los Cabos han logrado descifrar las necesidades de los vecinos del norte y los han podido convencer de adquirir su vivienda;  integran campos de golf o marinas en contextos hoteleros y residenciales, además de aprovechar la ventaja comparativa que les da el clima y la rica cultura mexicana.

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El público objetivo del desarrollo de Dine en Nayarit está principalmente en los estados de la unión americana de California, Texas, Arizona, Colorado, Chicago y Nueva York, que conforman 85% de su mercado (el resto es nacional). Los clientes del desarrollo Cabo Real, en Los Cabos, se integran por 85% de estadounidenses, 10% de canadienses y sólo 5% de mexicanos.

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Mercado intermedio
Hay también propiedades más baratas. ISI vendió ya la primera fase del Flamingos Beach and Golf de 70 viviendas, en Nuevo Vallarta (Bahía de Banderas), a compradores de Guadalajara, que se encuentra a tres horas y media del destino. Cada departamento cuesta entre $100,000 y $300,000 dólares. La siguiente etapa, de 106 unidades, buscará ampliar su mercado hacia clientes del centro del país, como Guanajuato y Aguascalientes.

El mayor acierto del grupo que desarrolló el conjunto fue atender un sector de población para el que no hay gran oferta: un mercado intermedio que aspira a algo mejor que un tiempo compartido pero que no puede adquirir una casa de $1 millón de dólares. Además aprovecha la ventaja de estar a 10 minutos de un pueblo tradicional como Puerto Vallarta y de tener cerca siete campos de golf. Frente al conjunto está el Flamingos Country Club, que es independiente al conjunto inmobiliario de ISI, pero que ofrece precios atractivos para los residentes que quieran usar su campo.

Si el comprador es más exigente y desea mayores comodidades, las hay. Eso sí, se trata de lugares como Punta Mita, donde incluso el puro terreno llega a costar $4 millones de dólares.
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