¿Por qué vamos a la bolsa?

Dinero más barato y mayor margen de negociación. Y un reto por cumplir: un millón de casas en 200
David Aguilar y Maurizio Guerrero*

Descaro del bueno. Son las 8:35 de la mañana. Bajo la cúpula del edificio de la Bolsa Mexicana de Valores, en el piso de remates, cunde el optimismo. Es la primer semana de julio y Homex, desarrolladora de vivienda fundada en Culiacán hace seis años, hace oficial la cotización de sus acciones. Eustaquio de Nicolás, presidente del Consejo de Administración, luce un elegante traje azul, una impecable corbata y, sí, una cachucha blanca con el nombre de su empresa.

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Suena la campana que anuncia su bienvenida. Homex es la tercera desarrolladora de vivienda en 10 meses que hace sonar el agudo sonido de la chicharra desde la tribuna principal de la Bolsa. En octubre de 2003 lo hizo SARE y en mayo de este año Urbi, la gran estrella, que el mercado valoró en $1,000 millones de dólares. Junto a Homex captaron $5,000 millones de pesos de unos inversionistas muy poco acostumbrados a las novedades. Antes de la operación de SARE no se escuchaba este sonido en una primera colocación de una compañía desde finales de 2000, con Unefon, y el silencio fue total desde marzo de 2002, con la colocación del paquete de Cablevisión en manos de América Móvil.

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El lanzamiento “a la gringa” no es gratuito. Homex es además la primera compañía mexicana en hacer una oferta inicial en el New York Stock Exchange (NYSE) desde 2000. Un argumento valiente a quienes cuestionan un optimista plan de crecimiento de la compañía, que promete aumentos de ventas de 100% en 2004 y toda una declaración de intenciones en cuanto a gobierno corporativo y profesionalización. La Comisión de Mercado de Valores estadounidense (sec, por sus siglas en inglés) no se anda con chiquitas.

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El fenómeno no concluye ahí. Al día siguiente los inversionistas se pelearon por el papel de Homex, y la cotización cerró 11% arriba. ¿Qué está pasando aquí?

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El regreso del ladrillo
Un poco de memoria: la crisis de las punto com de 2001 recuperó la nostalgia por el ladrillo y la mezcla –los célebres brick and mortar–. Lo paradójico es que aquella expresión no quería ser literal, sólo pedía empresas con fábricas, muros y  máquinas frente a la falta de sustancia –y flujo– de algunas como pets.com. Pero el caso es que tres empresas de, literalmente, ladrillo y mezcla, han conformado la única ola de colocaciones en bolsa en las fechas de la preocupante salida de Apasco y BBVA-Bancomer. No llegan a un desierto: las decanas del sector, Corporación GEO y Consorcio ara, vieron crecer sus acciones  en los últimos tres años en 300% su valor. Entre las cinco (junto a Urbi, Homex y SARE), edifican 10% de las 550,000 viviendas que se construyen en México, lo que permite valuar el mercado en $50,000 millones de pesos y abre fuertes perspectivas de una consolidación en el largo plazo. “No sé si compraré o me comprarán, pero sí va a suceder”, comenta uno de los entrevistados.

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Detrás de este movimiento, hay varios fenómenos. Primero, la presión demográfica de un país joven en el que la mitad de la población tiene en promedio 15 años y que en una década requerirá de casa propia. El parque de vivienda, según estimaciones de la industria, se duplicará para 2025, es decir, habrá cerca de 45 millones de hogares en territorio nacional.

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Paralelamente, el diseño de una política pública de fomento por la administración Fox dejó de ver la vivienda como un bien social para verlo como un bien económico. “El cambio de perspectiva gubernamental ha permitido este empuje”, dice Gene Towle, director de Softec, consultora especializada en vivienda.

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Para el próximos año se prevé un crecimiento de 12.5%, si es que se otorgan los 530,000 créditos planeados por el gobierno. ¿Alguien da más, cuando el PIB rebasará con suerte el 4%?

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“La industria crecerá varias veces por encima del PIB nacional”, asegura Carlos Peyrelonge, analista de Merrill Lynch. Se estima que en los próximos cinco años el aumento puede ser de 12.5% anual –frente a un crecimiento del PIB estimado en 3%–.

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Las eficiencias crecientes de la industria, además, permiten estimaciones de que los mejores crecerán muy por arriba. En utilidades, el promedio de aumento previsto para este año es mayor al 25%.

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En el debate sobre las soluciones para una economía mexicana acechada por el fantasma chino, la vivienda ha tenido un papel clave.  Si la construcción mueve 4.5% del PIB, la vivienda representa la mitad de esta cifra, es decir alrededor de 2%, según María Lourdes Rocha, analista de Banamex, Este impacto llega a 34 ramas de la economía. Y este es su momento.

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Hacia la especialización
Lo curioso es que la industria se encuentra, prácticamente, en pañales. Las grandes constructoras tienen una estructura integrada. Buscan, compran y habilitan la tierra para las casas que edifican. Luego las promocionan, participan en la operación de venta y, en contados casos, ofrecen servicios de postventa al cliente, uno de los grandes retos para competir.

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La segmentación y especialización será inevitable en los próximos años. “El mercado de vivienda desarrollará tal dinámica en los años por venir que empezarán a surgir empresas en cada uno de estos eslabones de la cadena de valor”, opina David Sánchez Tembleque, director de Finanzas de Infonavit. Para que este proceso eche a andar y se desarrollen desde promotoras hasta urbanizadoras falta mucho tiempo.

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Por ahora, las desarrolladoras grandes tratarán de mantener integrados todos estos servicios. “En cada tramo obtenemos un margen de utilidad que al sumarse, nos permite sostener el crecimiento de nuestras empresas” explica Germán Ahumada Russek, director de Consorcio ara.

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Pero hay movimientos subterráneos. Urbi y GEO han fortalecido sus áreas de urbanización para dar servicio más allá de sus propias empresas. Ambas se disponen a entrar en un negocio donde no sólo se trata de surtir de predios aptos para la vivienda residencial, sino también al sector industrial y comercial.

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La duda es si habrá una consolidación a futuro. Las perspectivas de crecimiento auguran un periodo de paz, ya que hay lugar para todos. La mayor debilidad es la alta dependencia de los organismos públicos de vivienda, especialmente de los esquemas de financiamiento que han permitido hacer de la vivienda social una realidad.

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El motor de la economía
El organismo que más hipotecas da en este país, Infonavit, ha sido reestructurado y saneado operativa y financieramente. En 2003 entregó 305,000 hipotecas (58% de las originadas ese año) y tiene un plan que por ahora contempla la colocación de más de 500,000 hipotecas tan sólo en 2008. De lograrse permitirá alcanzar niveles nunca antes pensados. El sueño más atrevido de los desarrolladores se volvería realidad.

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“La transformación de Infonavit, que comenzó desde el final del gobierno anterior, ha tenido efectos que jamás soñamos”, respalda De Nicolás, presidente del Consejo de Administración de Homex. Primero, el Instituto dejó de construir casas para convertirse en institución financiera. Después, hizo transparente su operación, atacó sin piedad la corrupción y es hoy más eficiente en su gestión de las cuotas patronales que recibe de trabajadores, patrones y gobierno, que muchas de las afores.

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La reestructura de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF, antes Fovi), también ha sido importante en el empuje a la vivienda. Se ha transformado en un aval para que las sociedades financieras de objeto limitado (Sofol) puedan emitir deuda o bursatilizar cartera hipotecaria a tasas competitivas. Su papel ha sido ayudar a las instituciones de crédito con su garantía federal, que estará vigente hasta 2008.

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El Consejo de Administración de la SHF es mayoritariamente independiente y elabora planes quinquenales, al igual que Infonavit. “Esto permite tanto a desarrolladores como a las sofoles planear a largo plazo”, explica Guillermo Babatz, director de SHF y unos de los más jóvenes funcionarios involucrados en la industria.

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Así, la SHF se ha convertido no sólo en un eslabón que canaliza dinero entre los desarrolladores y compradores de vivienda; también regula el crecimiento de la industria con sus políticas más o menos expansivas. Pero desde 2009 no dará más fondeo con garantía federal.

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El entorno ha animado a un jugador que desde la crisis ha permanecido en estado de latencia: la Banca, que disputará con las sofoles en el nicho de casas con un valor entre $450,000 pesos y $2.5 millones de pesos.

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Para coordinar los esfuerzos de tantas entidades, en 2000 se conformó el Consejo Nacional para el Fomento a la Vivienda (Conafovi), que da certeza de la planeación concertada. Además, el Fovissste –el órgano crediticio para los trabajadores del Estado–, actualmente es saneado y se espera que pronto opere a los mismos niveles de eficiencia que Infonavit.

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Pérez Román dice que las instituciones son conscientes de que su mandato es construir un mercado integrado de financiamiento a la vivienda. “Ellos tienen sus fortalezas y están dispuestas a compartirlas con las sofoles y los bancos”.

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Hoy es posible ver productos financieros en coparticipación (como el Programa de Cofinanciamiento a la vivienda creado por Bancomer e Infonavit, donde el segundo da alrededor de 20% del capital).

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Otro ejemplo de esto es el esquema lanzado por Banco Azteca con Infonavit, donde se toman en cuenta los ingresos por propinas. Es notorio que reconocen la existencia de un importante grupo que pertenece a una economía informal y que hay que integrarlo al mercado y convertirlo en sujetos de crédito.

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En el futuro próximo se verán más de estas mezclas. Gene Towle, de la consultora de Softec, considera que en México estamos viendo nacer una nueva marejada hipotecaria. “Esto apenas es el inicio; la parte financiera será más sofisticada en unos cuantos años”.

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Los riesgos
La fiesta no va a durar para siempre. “La continuidad del crecimiento del país es el más grande factor de riesgo”, opina María Lourdes Rocha, de Banamex. Las sofoles, el sector que presta a las familias para la compra de vivienda, depende en exceso del fondeo gubernamental. Esto las obliga a buscar fuentes de financiamiento alternativas. Algunas, como Hipotecaria Nacional, Hipotecaria Su Casita y Crédito y Casa, no descartan transformarse en instituciones de objeto múltiple, para poder captar fondos de los ahorradores.

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Eso por no hablar de las consecuencias que tendría una marcha atrás en el actual diseño institucional. ¿Será este boom de la vivienda un programa pasajero, característica sólo del gobierno foxista?

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Luis Orvañanos Lascuráin, director de GEO, es de los que creen que los directivos al frente de Infonavit, Conafovi y la SHF tengan una planeación a prueba de cambios de administración. Apoyado en sus 30 años de participación en el mercado, el empresario explica su idea: “Algo así como el gobernador del Banco de México”.

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El tema está en la agenda del gobierno, admite Carlos Gutiérrez, director de Conafovi. “Debemos hacer una política de estado con instituciones modernas y ágiles”.

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Al piso del remate
¿Por qué acudir a la BMV? Porque resulta más barato que pedir dinero a las sofoles o a los bancos. No es gratuito. La estabilidad macroeconómica del país alienta a las compañías. Los empresarios han cedido parte de su empresa en aras de mantener su porción de un mercado en plena expansión.

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“La tasa efectiva a la que prestan dinero los bancos y las sofoles puede ser 45 ó 50% más cara que el costo del mercado de deuda bursátil”, apunta Selene Avalos, directora de Finanzas de Urbi.

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Además, en el mercado de capitales existen una serie de instrumentos que permiten a los desarrolladores acomodar de mejor forma plazos, condiciones, garantías e, incluso, la operación.

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Hay un gran efecto derivado de la obligación de hacer pública la información de la compañía sobre la cultura de la constructora. “La naturaleza pública te obliga a saber quién eres entre tus competidores, a ser más transparente y eficiente y a dar cuentas a tus socios en el mercado”, afirma Cuauhtémoc Pérez Román, director de Urbi.

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Dionisio Sánchez, director general de SARE, coincide. Emitir capital en la BMV le permitió a una empresa familiar, como la suya, institucionalizarse y ganar solidez en planes y proyecciones.
El único inconveniente es el costo inicial por cotizar. Urbi, por ejemplo, pagó casi $95 millones de pesos. No obstante, los beneficios son cuantiosos. La desarrolladora bajacaliforniana levantó el mismo día de su colocación $210 millones de dólares.

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 “La salida a bolsa de SARE, Urbi y Homex demuestra que el mercado está listo y permite el financiamiento de capital. La vivienda es un sector dinámico con potencial de crecimiento importante”, opina Guillermo Prieto, director de la BMV.

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En las tres colocaciones, Prieto ha prodigado abrazos y apretones de manos. Además, ha sido el más dispuesto en las conferencias de prensa. Sin duda, percibe un despertar en la actividad bursátil.

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Más mezcla
Al final, gran parte del éxito del sector en México dependerá de la bursatilización de las carteras hipotecarias. Es un fenómeno incipiente en el que Infonavit y las sofoles tienen mucho que hacer para dar profundidad al mercado.

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“Hace falta desarrollar un mercado secundario donde se puedan bursatilizar las carteras que hoy existen para tener recursos adicionales”, explica Peyrelongue, de Merrill Lynch.

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Pero hará falta también que las empresas certifiquen toda su cadena productiva, una especie de ISO del sector, que incluya materiales y proveedores. Según Víctor Manuel Borrás, director de Infonavit, la empresa que logrará captar mayor participación de mercado será aquella que dé un mejor producto y un mejor servicio al cliente. Los seguros por vicios ocultos, y que Infonavit alienta, es un primer paso en ese sentido.

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La regulación es un tema pendiente. Se dice que la promulgación de la nueva Ley General de Vivienda, que  está atorada en la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados desde 2001, no verá la luz sino hasta abril del próximo año.

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Además, el proyecto de Norma Oficial Mexicana para la vivienda de interés social también duerme el sueño de los justos en la oficina de Carlos Gutiérrez. No se sabe cuándo se publicará en el Diario Oficial de la Federación.

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Otro factor de riesgo adicional es la reserva territorial. ¿Dónde se asentarán las más de 20 millones de casas planeadas para los siguientes 25 años? La respuesta obliga una estrategia bien definida en compras de tierra. De acuerdo a estimaciones de Urbi, el mercado de reservas territoriales vale $130,000 millones de pesos.

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Junto con Homex y SARE, dedicarán recursos por apenas 1% de ese valor de mercado para la compra de terrenos. Nada significativo, según Román, por lo que piensa que la variación de precios no tendrá un efecto importante en cuando menos los próximos cinco años, que es el tiempo que las seis grandes tienen en promedio.

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De aquí a 2007 se verá si los desarrolladores y las instituciones de vivienda fueron lo suficientemente maduros para pasar el bache del cambio de gobierno y diversificar sus fuentes de financiamiento, un movimiento en el que la Bolsa puede jugar un papel fundamental. En diez años se deberán construir más de un millón de casas y, para 2012, tiene que haber potencia suficiente para construir un millón y medio de viviendas.

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¿Se logrará la meta? Puede que haya lugar para otros cuatro campanazos en la BMV, según estima Prieto, su director. Y para que, si las altas tasas no lo impiden, esos y más casos amplíen un mercado que apenas arranca. Por cada puerta que se abra los bolsillos de los inversionistas estarán más llenos.

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–Con la colaboración de Jorge A. Monjarás y Verónica García de León.

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