Crisis de credibilidad

El gobierno federal pretende otorgar este año un millón de créditos y subsidios para viviendas, pero Wall Street empieza a desconfiar de las grandes desarrolladoras.
1090 picf028a  (Foto: Héctor Adalid)
Carlos Martínez

Eran cerca de las nueve de la mañana cuando se cerraron las dos pesadas puertas de madera del salón Regency, del hotel neoyorquino The Pierre, en la Quinta Avenida frente al Central Park. Poco a poco, los casi 340 asistentes tomaron su lugar para el inicio de la novena edición del Mexican Housing Day, el evento organizado por las desarrolladoras mexicanas de vivienda para atraer capital extranjero.

Aquel 8 de marzo, el primero en subir al estrado de duela fue Flavio Torres, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), que representa a las principales constructoras del país. Durante su discurso, de casi 10 minutos, habló de la importancia del sector de la vivienda para la economía mexicana.

"Aprovecho este espacio -dijo Torres-, para hacer un reconocimiento al excelente desempeño del sector vivienda".

Al final del evento, sentado en un pequeño sillón verde en el angosto corredor que conduce al lobby del hotel, el administrador de un fondo de capital estadounidense con inversiones en Casas Geo, Homex y Urbi ofrecía su opinión de la jornada, de los nueve discursos y los dos talleres impartidos.

"Todo es color de rosa, ¿no?", preguntó sarcásticamente el administrador, que pidió no ser nombrado para no comprometer su relación con las empresas mexicanas. "En realidad, nosotros, los inversionistas, más allá de lo que dijeron ahí adentro, nos sentimos muy defraudados. Estamos cansados de que (las empresas) sigan incumpliendo sus promesas".

Aunque este año las cerca de 1,300 desarrolladoras mexicanas esperan vender más de 650,000 casas nuevas, los inversionistas y analistas están preocupados por la caída en el flujo de efectivo y la desaceleración de las utilidades de las tres más grandes en términos de venta: Casas Geo, Homex y Urbi, que equivalen a 40% del mercado. Pero, sobre todo, ven con aprensión la crisis de credibilidad que generó ese bajón financiero.

Las constructoras argumentan que los recientes cambios en la política pública de vivienda las obligaron a invertir más capital en los nuevos desarrollos, lo que provocó esa baja en su flujo de efectivo. Pero Wall Street cree que el problema radica en la falta de visión y de adaptación a los cambios de las compañías.

"Quemando dinero"

En la primera década de este siglo se construyeron en México más de 6.7 millones de viviendas, según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Aún así, cerca de nueve millones de familias no tienen casa propia, por lo que en los próximos 20 años se necesitarán 20 millones de nuevas viviendas (casi el triple de las construidas de 2000 a 2010).

El gobierno federal se fijó como meta entregar en 2012 un millón de créditos y subsidios para la compra de vivienda, lo que significaría -según cálculos de Canadevi- una derrama económica de hasta 260,000 millones de pesos (MDP).

Tan sólo el programa Ésta es tu casa, que da garantías para la compra de vivienda, aumentará este año su presupuesto en 60%.

"El sector vivienda de México tiene enormes ventajas y oportunidades de crecimiento. Existe una demanda extraordinaria de hogares", afirma Roberto Velasco, socio líder para la industria de la construcción de la consultora Deloitte México.

Íñigo Orvañanos, director general adjunto comercial de Casas Geo, asegura que el sector de la vivienda es uno de los motores económicos y sociales de México. La industria detona inversiones de alrededor de 25,000 millones de pesos en áreas como el suministro de agua potable, urbanización, hospitales y escuelas. La Canadevi estima que el sector aporta casi 4% del Producto Interno Bruto (PIB) del país.

Hace tres años, el presidente Felipe Calderón reconoció a la industria por haber sido clave para impedir que la crisis financiera mundial afectara con mayor fuerza a la economía mexicana.

"Hoy, la vivienda es sinónimo de bienestar, avance económico y, sobre todo, de sustentabilidad", declaró el mandatario durante el más reciente Encuentro Nacional de Vivienda, a finales de marzo en el World Trade Center de la Ciudad de México.

Más allá de los elogios, tres inversionistas en Nueva York se quejaron del pobre desempeño financiero reciente de Casas Geo, Homex y Urbi. Incluso organismos gubernamentales y algunas de las propias empresas reconocen, también en off the record, que han escuchado las quejas de los inversionistas.

La principal preocupación en Wall Street es que la caída de flujos de efectivo y la baja de utilidades pongan en riesgo la posibilidad de seguir atrayendo capital extranjero, asegura Benjamin Theurer, analista de la firma Barclays Capital México.

Aunque las tres desarrolladoras aumentaron sus ventas de 2010 a 2011, también reportaron una caída en su flujo de efectivo (la diferencia entre el dinero que entra a la compañía y el que sale).

Un flujo negativo de efectivo significa que las empresas ya no son capaces de operar o expandirse con el dinero que generan, por lo que a largo plazo tendrían que contratar deuda o acudir al mercado en busca de fondos para seguir operando.

Geo reportó para 2011 una disminución de flujo libre de efectivo de 79% respecto a 2010, para cerrar en -3,539 MDP. Homex mejoró su flujo en 95%, pero todavía se mantiene en -137 MDP. Urbi fue la más afectada, al reportar una caída de 166%, con un cierre de año de -3,008 MDP.

"La verdad es que están quemando dinero como locos", dice el administrador del fondo estadounidense que pidió guardar el anonimato.

Cuauhtémoc Pérez Román, presidente y director general de Urbi, reconoce la situación. "En el cortísimo plazo -comenta-, no estamos cumpliendo con las expectativas de flujo de efectivo que ellos nos están demandado".

Señales de alarma

En un informe publicado en octubre, tres analistas del Credit Suisse hablaban de la crisis de credibilidad que se había suscitado ante la falta de generación de efectivo por parte de las tres principales desarrolladoras mexicanas. Sobre todo, señalaban, la caída en el flujo de efectivo desaceleró el crecimiento de las utilidades netas. Geo reportó el año pasado un aumento de 1.59% en sus utilidades, frente a un 9% en 2010.

Las utilidades de Homex retrocedieron 8.59%. Urbi, en cambio, reportó un crecimiento de 42%, pero su deuda neta aumentó 41.6%, lo que sugiere que tuvo que endeudarse para financiar su operación.

Estas cifras generan desconfianza, que es lo que preocupa a los inversionistas en Nueva York.

"La confianza es vital para los inversionistas, ya que ellos están arriesgando su dinero", dice Velasco, de Deloitte México. "Si no se tuviera confianza, sería muy difícil que (las empresas) pudieran atraer inversionistas extranjeros".

En la última semana de enero, ejecutivos de Urbi se reunieron con inversionistas para ofrecerles su perspectiva del sector de la vivienda en México.

Les dijeron que de acuerdo con el último censo de población del INEGI, cerca de 40% de los 112 millones de mexicanos tienen entre 10 y 34 años, lo que significa que entre 2012 y 2020 harán falta alrededor de seis millones de viviendas nuevas. Les explicaron, asimismo, la reforma a la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), que autoriza la obtención de un segundo crédito a los afiliados que hayan liquidado el primero, lo que se podría traducir en un millón de nuevas hipotecas en las próximos dos décadas. También les dijeron que este año se esperan más de 23,000 hipotecas a trabajadores no afiliados, que antes no gozaban de créditos o subsidios a la vivienda.

"Básicamente, lo mismo que nos dijeron (en Nueva York), lo cual no sonaba mal", recuerda el administrador del fondo de capital.

En base a esta información, el administrador decidió comprar bonos de Urbi, según relató. Tres semanas más tarde, el 13 de febrero, la desarrolladora dio a conocer sus resultados preliminares para 2011. Aunque había anticipado un flujo libre de efectivo negativo de 800 MDP, la realidad fue que reportó un flujo negativo de entre 3,000 y 3,500 MDP.

"Sabíamos que reportarían un flujo de efectivo negativo, pero nunca pensamos, al menos yo no lo imaginé, que fuera de tal magnitud", dice Theurer, de Barclays Capital México.

La reacción de enojo de los inversionistas no se hizo esperar. Al día siguiente de que Urbi difundió sus resultados preliminares, sus acciones en la Bolsa Mexicana de Valores cayeron cuatro pesos. Ponderada por el total de títulos en circulación (970 millones), la pérdida fue de 3,800 MDP en menos de 24 horas. Sus bonos a 10 años cayeron 2% en la jornada y 5% respecto de su máximo histórico del 30 de enero.

En marzo de 2011, el Índice Habita -que agrupa las acciones de las seis desarrolladoras que cotizan en la Bolsa- promedió un intercambio de acciones superior a los 3,000 MDP. Doce meses después, descendió a 1,190 MDP. Ese menor intercambio de acciones refleja un interés decreciente del sector inversionista, asegura Carlos Hermosillo, subdirector de Análisis Fundamental de Banorte-Ixe.

Cambio de reglas

Las desarrolladoras argumentan que la caída en los flujos de efectivo y la baja de las utilidades se deben a los cambios en política pública que las afectaron.

"Los cambios en la política han sido medio toruosos para nosotros", dice Luis Orvañanos, presidente y director general de Casas Geo.

La Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) puso en marcha este año un nuevo modelo para la industria que favorece el desarrollo de ciudades más competitivas y sustentables, con la intención de mejorar la calidad de vida de las familias que compran una casa de interés social.

Con la intención de impulsar este nuevo modelo, Conavi desarrolló un sistema de puntajes que evaluará la sustentabilidad de las viviendas para las que se soliciten subsidios. Este tipo de apoyos impulsará la construcción este año de 150,000 unidades (prácticamente el total de las casas que venderán Geo, Homex y Urbi en conjunto).

El organismo califica los complejos habitacionales en cuatro rubros: ubicación, que califica mejor a la vivienda que esté cerca de un centro urbano; equipamiento, que da más puntos a la que tenga más escuelas cerca; densidad, que favorece las construcciones verticales; y competitividad, que prioriza a las que usen más tecnologías verdes, entre otros factores.

Si bien el objetivo del sistema es un nuevo esquema de vivienda, en la práctica cambió la forma de operar de las desarrolladoras, que deben ajustar sus modelos de negocios y adaptar sus procesos de construcción para crear unidades habitacionales verticales mucho más cerca de las ciudades.

"Muchas de las decisiones que se han tomado nos han afectado, nos han perjudicado", dice Eustaquio de Nicolás, presidente del consejo de administración de Homex. "¿Nos han afectado los flujos? Sí. Pero el fin es bueno. Ni siquiera decimos que está mal".

Parte del ajuste que tienen que hacer las empresas es equipar los desarrollos que ya tienen en proceso para que se ajusten al nuevo sistema de puntaje de Conavi. "Implica una mayor inversión por parte de las desarrolladoras, lo que ciertamente reduce su flujo de efectivo", dice Velasco, de Deloitte México.

Pero además de reconfigurar casas ya construidas (y aún no vendidas), las desarrolladoras tuvieron que invertir más en comprar propiedades para construir las viviendas, ya que las tierras cercanas a los centros urbanos son más costosas. Aunque al final del año pasado Geo, Homex y Urbi acumulaban reservas de tierra para poco más de un millón de casas -con un valor de 52,577 MDP-, la realidad es que la mayoría de esos terrenos ya no sirven bajo el nuevo modelo.

La Conavi confía en que este periodo de transición será corto y se resolverá en cuanto las desarrolladoras asimilen las nuevas reglas y se adapten a la nueva curva de aprendizaje.

La comisión asegura que sabe que a las constructoras les interesa la rentabilidad. Pero defiende su tarea de regulador, en la que pretende buscar el punto medio entre la rentabilidad del sector privado y la necesidad del sector social.

Adaptarse para sobrevivir

Las desarrolladoras aseguran que estos ajustes -y los desencuentros con los inversionistas- se deben al periodo de transición por el que atraviesan. Sin embargo, la ventaja competitiva la tendrá la empresa que logre comunicar adecuadamente a los inversionistas los efectos de esta transición en sus finanzas.

"Entendemos que el mensaje se vuelve más complejo para que nosotros lo podamos llevar a la comunidad inversionista", dice Pérez Román, de Urbi.

Los inversionistas admiten que, pese a su molestia con las tres desarrolladoras, en estos momentos sería muy arriesgado no invertir en el sector.

Aunque actualmente las tres desarrolladoras dependen de los subsidios y créditos del gobierno federal (se calcula que sólo 20% de las casas vendidas no son subsidiadas por el gobierno), conforme la industria madure necesitarán cada vez más del capital privado, dice Theurer, de Barclays.

Urbi reconoce abiertamente que debe atender su conexión con los inversionistas. "Estamos trabajando en mejorar nuestra comunicación bidireccional con los inversionistas", dice Antonio Jorge, gerente de Relación con Inversionistas. "Nuestro objetivo es generar un diálogo más claro con ellos, sobre todo ante la nueva etapa de crecimiento sustentable".

Pero además de comunicar más eficientemente los retos de la industria, los inversionistas y analistas esperan que todas las desarrolladoras mexicanas -no sólo Geo, Homex y Urbi- sean más visionarias e innovadoras. Por ejemplo, hubieran deseado que las empresas exploraran la construcción de viviendas verticales antes que el gobierno federal diseñara un sistema para favorecer este tipo de unidades. Las empresas que más rápido adapten sus modelos de negocios al nuevo modelo son aquellas que lograrán un crecimiento sano, dice Dan McGoey, analista de Accival Casa de Bolsa.

Hermosillo, de Banorte-Ixe, añade: "Esta situación motivará que los inversionistas se vuelvan más selectivos para voltear a ver los proyectos en que habrán de invertir, sobre todo en el acoplamiento y manejo que tengan las empresas del nuevo modelo".

Las empresas, por su parte, creen que están listas para cualquier cambio que pueda surgir en el futuro.

"La industria completa ya cambió, pero lo que debe entenderse es que los fundamentales de la industria son sólidos para atender los nuevos esquemas", asegura Luis Orvañanos, de Geo.

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Luego de posar para un par de fotografías frente a un tapiz floreado, los once ejecutivos de las desarrolladoras mexicanas presentes en el Mexican Housing Day se felicitaban por un evento excelente. Uno a uno, se daban palmadas en la espalda y se congratulaban por un día exitoso.

En la planta baja del hotel, el administrador del fondo de capital se despidió con un ligero movimiento de cabeza. Antes de irse, volteó, y dijo con un frunce de cejas: "Supongo que algunos tuvieron un mejor día que yo".

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Con información de Didier Ramírez.

PARA ARRIBA
De 2005 a 2010, en el municipio de Tecamac, en el noroeste del Estado de México, se construyeron 155,000 casas. La zona rápidamente se convirtió en un referente en el desarrollo de viviendas horizontales. Sin embargo, a partir de 2009, la política de vivienda en el país dejó de impulsar este tipo de edificación.
El gobierno federal comenzó a darle preferencia a las casas que se construyan en los llamados Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) —cercanos a las ciudades y con servicios a la mano— y a la vivienda que promueva la densificación y el aprovechamiento de la infraestructura urbana.
Para impulsar este nuevo modelo, la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) implementó este año un sistema de puntuación que calificará las casas construidas de acuerdo con su ubicación, cercanía con escuelas y hospitales, disponibilidad de áreas verdes y transporte e incorporación de tecnologías eficientes.
Bajo este nuevo sistema se favorecerá, por ejemplo, la asignación de créditos a los desarrollos habitacionales verticales.
En 2012, el presupuesto asignado para el desarrollo de DUIS será 67% mayor al del año pasado. En contraste, el presupuesto del Infonavit sólo aumentará 33%. Hasta ahora, el gobierno federal ha certificado ocho proyectos DUIS, que representan más de 312,000 viviendas y una inversión estimada de 61,000 millones de pesos.
La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ha identificado otros 11 proyectos potenciales, que representarían más de 202,000 casas para 810,000 personas.
Didier Ramírez

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