Homex: el riesgo de construir cárceles

La empresa tiene el reto de liquidar una deuda a 17 años y de operar dos centros sin falla alguna.

Los retos que vienen para Homex

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Después de la crisis financiera de 2008, la viviendera Homex apostó por un nuevo negocio: la construcción de cárceles.  (Foto: Getty Images)
Penal  (Foto: Getty, )

Con la construcción de cárceles, Homex ha logrado evadir la depresión del sector vivienda en México; sin embargo, enfrenta riesgos como endeudamiento, retraso en la entrega de obras y fallas en la operación de los penales.

Actualmente, la empresa construye dos reclusorios: uno en Morelos y otro en Chiapas. En 2010 la Secretaría de Seguridad Pública (SSP) le otorgó a la viviendera un contrato de largo plazo para la construcción y operación de dichos centros penitenciarios.

En el segundo trimestre 2012, con la ayuda de estos proyectos, las ventas de la desarrolladora aumentaron un 31%. Además en el tercer trimestre su EBITDA tuvo un incremento 34.4%, respecto al mismo periodo del año anterior.

Aunque esta última cifra fue menor a la esperada por analistas (75%), colocó a la empresa como una de las de mejor desempeño en su flujo operativo, de acuerdo con la muestra del Índice de Precios y Cotizaciones de la Bolsa Mexicana de Valores.

"Sólo hay un factor al que se le puede atribuir que Homex tenga un desempeño superior al de las otras empresas del sector vivienda: las cárceles", comenta Gerardo Copca, analista de capitales de MetAnálisis a la revista Expansión del 29 de octubre de 2012.

La edificación de los penales ya terminó y sólo falta equiparlos con cámaras de seguridad, rejas y puertas, por lo que se espera comiencen a funcionar en los primeros meses de 2013. La desarrolladora, además, se encargará de la operación de ambos centros: mantenimiento de los inmuebles, servicio de lavandería y de alimentos.

Durante la construcción, de dos años, Homex no recibió fondos gubernamentales, por lo que tomó el primer riesgo. Financió la edificación con préstamos de Banobras, Banamex y Banorte que pagará durante los siguientes 17 años.

Aunque Vania Fueyo, directora de Relación con Inversionistas de Homex, no quiso revelar el monto total del financiamiento, explicó que Banobras encabeza las aportaciones con 7,700 mdp.

De acuerdo con la ejecutiva, "la inversión realizada para la construcción se recuperará en los pagos que se recibirán anualmente resultado de la operación, es decir, durante 20 años", explica.

La SSP le pagará a Homex unos 2,100 millones de pesos (mdp) anuales por las dos prisiones. Es decir, durante los próximos 20 años Homex tendrá un ingreso seguro equivalente a 10% de sus ingresos en 2011 por la construcción de vivienda (21,853 mdp).

Homex: operador de prisiones

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De acuerdo con la Secretaría de Seguridad Pública la inversión promedio de cada una de las dos prisiones que construye Homex, es de 4,000 mdp. Los ingresos totales a 20 años serán de unos 42,000 mdp. (Foto: Getty Images)
Ganancias  De acuerdo con la Secretaría de Seguridad Pública la inversión promedio de cada una de las dos prisiones que construye Homex, es de 4,000 mdp. Los ingresos totales a 20 años serán de unos 42,000 mdp. /  (Foto: Getty, )

Además del endeudamiento, Homex afronta otros dos riesgos: un posible retraso en la entrega de las obras o una falla en la operación de los reclusorios.

De hecho, la construcción de recintos penitenciarios no es algo nuevo para la desarrolladora. "La empresa hizo la prisión de Islas Marías bajo un esquema de obra pública. Lo que sí es radicalmente diferente es que se involucre en la operación del penal", dice Francisco Ibáñez, analista del sector infraestructura de PwC.

La construcción de esa cárcel inició en 2010, concluirá en 2013 y los ingresos obtenidos hasta el momento son de 3,000 mdp. La firma no informó cuáles serán sus ingresos totales.

El principal riesgo de un esquema de participación público-privado, como el de los penales de Morelos y Chiapas, es su novedad, dice Carlos Hermosillo, analista de Banorte.

"No es nueva la operación de infraestructura, porque ya tenemos casos en la red carretera, ahí te vas a encontrar con historias no muy positivas, pero hoy día vemos empresas que tienen un buen desempeño en ese rubro", dice el analista. "En el caso de que se corrobore un retraso en la entrega de la construcción, sí habría una afectación directa a la acción de Homex, ya que vas a retrasar tus expectativas de resultados y podrías incurrir incluso en un castigo".

Analistas están preocupados por la posibilidad de que la compañía no pueda terminar las obras, luego de que al cierre del tercer trimestre de 2012 la compañía reportó un avance del 68% del proyecto.

Ibáñez identifica un riesgo adicional: si resulta complicada la situación al interior del penal como resultado de, por ejemplo, un motín, la SSP puede cancelar el contrato.

"Si la causa es imputable al gobierno o a los reos, se puede rescindir el contrato y de cualquier forma se le paga a la empresa", explica. Pero si la culpa es de la empresa por fallas en la operación, el gobierno deja de pagar y la firma pierde su inversión.

Vania Fueyo ve pocas posibilidades de tener fallas, Para disminuir el riesgo, dice, la empresa subcontrató proveedores especializados en mantenimiento, lavandería y alimentos.

Diversificación igual a ¿éxito?

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Otras empresas del sector vivienda como Urbi y GEO, no corrieron con la misma suerte al optar por diversificar sus fuentes de ingreso. (Foto: Getty Images)
Diversificación  Otras empresas del sector vivienda como Urbi y GEO, no corrieron con la misma suerte al optar por diversificar sus fuentes de ingreso. /  (Foto: Getty, )

Antes de la crisis de 2008, el sistema financiero mexicano otorgaba 635,000 créditos hipotecarios al año a un ritmo de crecimiento del 11% anual y, a fines de 2011, los créditos llegaron a 580,000, 9% menos que cuatro años atrás.

Ese año la construcción de casas nuevas en el país se desplomó 76.4% y Homex, presidida por Eustaquio de Nicolás, decidió crear una línea de negocio que aprovechara las dos décadas de experiencia como el desarrollador de vivienda más importante de México. Así nació la división de infraestructura, a través de la cual desde hace dos años edifica cárceles.

Las vivienderas comenzaron a optar por la diversificación, pero a diferencia de Homex, otras firmas no tuvieron tanto éxito. Urbi decidió trabajar en conjunto con el Infonavit en la renta de vivienda con opción a compra y GEO canalizó sus esfuerzos en la venta de casas de fin de semana.

Sin embargo, esas estrategias no arrojaron los resultados esperados. Urbi y GEO se ubican hoy entre las firmas con el desempeño más débil en su flujo operativo.

La sinaloense Homex, que nació en 1989 como una empresa desarrolladora de áreas comerciales, buscó ampliar por primera vez sus fuentes de ingreso en 1991 con la construcción de viviendas, alcanzando a más de 20 estados de la República Mexicana.

Posteriormente buscó la internacionalización en el sector de interés social en Brasil, un mercado que en 2010 sólo le aportó el 1% de sus ingresos globales, negocio que no despegó por la burocracia en los trámites de hipotecas.

Ese mismo año intentó comprar en India una firma local, la cual no pudo concretarse por los permisos y licencias de construcción necesarios para arrancar.

Durante el primer trimestre de 2012, el volumen de ventas de las empresas del sector vivienda (GEO, ARA, Urbi, Homex y Sare) disminuyó 6% debido a retrasos en los subsidios a la vivienda. La depresión del sector también quedó en evidencia con el derrumbamiento de 2009 a 2011 del Índice Habita, que agrupa a las vivienderas que cotizan en la BMV.

Gerardo Copca, analista de MetAnálisis, explica que diversificar o reorganizar el negocio en momentos difíciles definitivamente ayuda y es una buena señal para el público inversionista.

En el caso de Homex, con la ayuda de la construcción de penitenciarías, sus ventas aumentaron un 31% y su EBITDA, 34% en el segundo trimestre de este año. Visto de otra manera, sin el negocio de las cárceles, sus ingresos sólo hubieran crecido 2.2.%.

Se abre la baraja del negocio carcelario

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La primera vez que Homex buscó diversificarse, fue en 1991; en 2010 decidió también la internacionalización en Brasil e India. (Foto: Getty Images)
Baraja  La primera vez que Homex buscó diversificarse, fue en 1991; en 2010 decidió también la internacionalización en Brasil e India. /  (Foto: Getty, )

Homex ya se distingue del resto de sus nuevos competidores como ICA, Prodemex, Arendal, GIA y Tradeco (especializadas en desarrollo de infraestructura) al ser la única empresa viviendera que trabaja en conjunto con la SSP y que aprovecha las dos décadas de experiencia que la colocan como la desarrolladora de vivienda más importante de México. "Esto no quiere decir que nuestra decisión es sólo para construir cárceles, comentó Vania Fueyo, directora de Relación con Inversionistas de Homex, a la revista Expansión del 29 de octubre de 2012.

"Estamos abiertos a participar en diversos proyectos en los que podamos aplicar nuestra experiencia y que dichos proyectos tengan sentido en relación a la rentabilidad y que agreguen valor a la compañía", agrega.

Sin embargo, el panorama para las empresas con experiencia en la construcción de penales es alentador.

De acuerdo con el analista de Ve por Más, Marco Medina, se prevé que el siguiente sexenio la inversión en cárceles de máxima seguridad continúe, ya que representa una mayor oportunidad para las empresas.

Según Medina, los proyectos de construcción de cárceles resultan una alternativa muy atractiva porque manejan márgenes operativos de 45 a 48% y flujos de efectivo garantizados.

El 2 de octubre de 2012, después de 13 meses, el presidente Felipe Calderón inauguró en Sonora el primer Centro Federal de Readaptación Social construido por la empresa privada ICA, mediante un esquema de participación público-privada.

Actualmente, serán seis empresas privadas las que construyan centros penitenciarios en ocho estados del país: Chiapas (Arendal y Homex), Morelos (Homex), Durango, Michoacán (Prodemex), Sonora, Guanajuato (ICA), Oaxaca (GIA) y Coahuila (Tradeco).

Así, se incrementará la capacidad actual del sistema penitenciario en poco más de 20,000 espacios.

"En perspectiva, es un negocio seguro, la constructora tiene certidumbre del ingreso", detalla la directora de Relación con Inversionistas de Homex.

(Con información de Cinthya Bibian y Jesús Ugarte)