Ahora todos lo conocen

El empresario Carlos Peralta cuenta cómo pone al día el desarrollo de Bosque Real.
Tania Lara Ortiz

Alfonso, de 34 años, decidió recientemente rentar su departamento en Bosque Real en lugar de venderlo. “En cuatro años, va a tener un valor muy alto”, asegura hoy este ejecutivo de mercadotecnia que hace un año había decidido huir –sin mirar atrás– del innovador desarrollo hacia la cercana Interlomas. Algo le hizo cambiar de opinión.

Bosque Real, el desarrollo de 575 hectáreas en Huixquilucan, Estado de México, que iniciaron Pablo Funtanet y Gaspar Rivera Torres y al que se sumó como socio financiero Carlos Peralta, reiniciaba hace un año la construcción después de meses detenido. Dos decenas de desarrolladoras estaban al borde de la rebelión ante la caída en picada del precio del metro cuadrado. No existía una calle que llegara hasta el edificio de Alfonso y desde su ventana, su familia y él miraban un espacio de tierra con basura que prometía convertirse en un campo de golf. Carlos Peralta, presidente de Grupo iusa, amplió entonces su participación en un plan que nació con una inversión de 350 millones de dólares en infraestructura básica, y tomó el control del desarrollo con ayuda de un crédito de Inbursa.

Casi 15 meses después, “hay más movimiento, ya se están ocupando los departamentos y los fines de semana se ve más gente”, relata Alfonso. Los desarrolladores dicen que ya perciben avances y la infraestructura está casi terminada.

Desde su oficina en Paseo de la Reforma, Peralta asegura que para llegar a las metas invirtió 60 mdd el año pasado y que este año inyectará otros 40 mdd para que 80% de la infraestructura quede terminada antes de finalizar 2007.

Aún hay retos por delante. Los desarrolladores recuerdan tres promesas de los socios fundadores que están hoy en manos de las autoridades del Estado de México e Inbursa: la eliminación del peaje del tramo de Chamapa a Lechería, y la creación de dos vialidades: la Barranca del Negro (que conectaría con Interlomas), que aún no empieza a construirse, y la polémica Barranca de Hueyetlaco (que conduciría a Cuajimalpa). Esta última, que tuvo una inversión de 18 millones de pesos, fue durante febrero el centro de críticas permanentes en los noticieros de Televisa.

Peralta considera que el acceso actual es suficiente y que los otros irán llegando. Bromea sobre la publicidad que Televisa le ha hecho –de hecho, la obra, dice, “es una obra del Estado de México” incluida en los planes urbanísiticos desde 2000–.

Acostumbrado al acero, las telecomunicaciones y, desde hace poco, la horticultura mediante la técnica de la hidroponia se encontró con que, a diferencia de éstas, la inversión en bienes raíces toma mucho tiempo y tarda en madurar. Asegura que en 2010 “estará vendida la última maceta”

Ante las mejores perspectivas y el apoyo del crecimiento demográfico del Distrito Federal hacia el oeste, ya se dedica a entrevistar a los candidatos a profesores en la escuela que recibirá a los niños de este desarrollo que quiere alojar a 10,000 personas con 60,000 dólares de renta per cápita.

¿En dónde han invertido los nuevos recursos?
En todo: vialidades, drenajes, ductos de energía eléctrica, la salida de agua potable; todo el pavimento. Fuentes, túneles, para llevar el equipamiento y cumplir todo lo que dijimos.

¿Cómo está el avance de ventas?
Bien. El año pasado estuvo medio flojón porque hubo nerviosismo con las elecciones. Pero una vez despejado el panorama, que el señor Felipe Calderón tomó posesión, esperamos buen 2007. En el segundo trimestre del año sacaron nuevos plazos en créditos hipotecarios a 20 o 30 años, y eso es un motor para los bienes raíces en el país.

¿Cuánto han vendido en lo que va de 2007?
Llevamos sólo tres semanas (la entrevista se celebró a principios de febrero) y hemos cerrado 14 operaciones en ese tiempo. Y es muy difícil, no es una industria ni un comercio, es más difícil concretar ventas.

¿Cuántas viviendas hay actualmente?
Hay 2,200 departamentos en proceso de construcción, otros 1,000 autorizados, que se echarán a andar en el transcurso de este año. Construidos debe haber 400 y habitados, casi 300. Y cada mes se está mudando más y más gente.

Algunos han hecho la broma de que Bosque Real es algo así como el Tlatelolco de los ricos. ¿Qué opina?
Eso es más bien Ciudad Santa Fe. En Bosque Real hay una densidad por metro cuadrado de familia que no hay en otros desarrollos inmobiliarios del DF.

¿Cuánto se ha vendido?
Tenemos vendido casi 50% del área total. Y ese 50% en unidades en proceso de construcción, significa más de 4,000 unidades, de un total de 10,400 unidades en seis millones de metros cuadrados. ¿Dónde hay esa densidad tan baja en esta ciudad?

¿Cuándo terminará de vender este proyecto?
Yo creo que en 2010 vendemos la última maceta con tierra. Este año esperamos ventas de 140 mdd.

Televisa hasta ayuda
Los desarrolladores consultados ya no se quejan de la falta de servicios y calles que conduzcan a sus desarrollos en Bosque Real, aunque sí de la lentitud en la ejecución de los accesos prometidos. La inversión en infraestructura que prometió Peralta avanza dentro del plan establecido. Otras quejas vienen de que la plusvalía esperada de las propiedades no llega tan rápido como pensaban. Hoy, algunos departamentos que ya están concluidos se venden en 1,000 dólares por metro cuadrado, cuando aspiraban a llegar a los 1,400.

Los desarrolladores estaban muy descontentos. ¿Qué ha hecho para cambiar esta situación?
El año pasado empezamos a trabajar con ellos. Hemos hecho promociones publicitarias coordinadas en cines, periódicos, espectaculares. Circulamos 40,000 DVD con una grabación de Bosque Real y también un infomercial que habla de todo lo que es Ciudad Bosque Real.

El año pasado, los desarrolladores no tenían presencia en el torneo de golf. Este año, les vamos a dar un espacio para que presenten sus productos inmobiliarios. La gente puede llegar a ver el torneo pero también a ver la oferta inmobiliaria de Bosque Real.

¿Los desarrolladores le pidieron este apoyo?
No me lo pidieron, se nos ocurrió a nosotros. Tenemos que apoyarlos, que vendan bien y rápido para que eso genere un dinamismo en Ciudad Bosque Real. Yo se los di gratis. Lo único que tienen que poner es gente que esté atendiendo.

¿Por qué cambió el logotipo (en lugar de la hoja emblemática, hoy es el perfil de una loma boscosa)?
Porque estábamos cayendo en una confusión. El logotipo era del club de golf y es para 900 socios, teníamos que diferenciar el club de golf y Ciudad Bosque Real. Hicimos la separación y la creación del nuevo logotipo.

¿Qué va a pasar con las vialidades prometidas?
La de Barranca de Hueyetlaco es una obligación que nos impuso el gobierno del Estado de México (con una inversión de 18 millones de dólares), y también la incluimos en nuestras promociones. Pero intereses ajenos vienen y paran toda la obra, eso sale de nuestro control. La obra no es nuestra, es del gobierno del Estado de México. Nosotros sólo cumplimos con la obligación de construirla.

¿Quién quiere detener la obra? ¿Por qué?
Es un absoluto desconocimiento de los colonos del Distrito Federal, que no saben el compromiso que existe firmado desde 2000 de hacer una serie de vialidades.

El flujo de autos ya existe pero hay que ordenarlo con unas vialidades que tiene que llevar a cabo el Gobierno del DF.

Dicen que con esa vialidad, el flujo se va a incrementar en 20,000 vehículos, es pura mentira. El flujo de la carretera de Chamapa hacia Hueyetlaco ya existe. Hay un nudo natural que es la caseta, y esa caseta está saturada. ¿De dónde van a salir más vehículos? A la gente la espantan tontamente.

Televisa dedicó espacios noticiosos a este tema, ¿cree que tienen algún interés por detener esta obra?
Yo no he detectado que Televisa tenga algún interés, ellos no son desarrolladores. Es más bien, presiones de colonos de la zona que tienen cierta amistad con la gente de Televisa.

¿Esto ha afectado las ventas de Bosque Real?
No nos afecta. Bosque Real está ahí desde hace seis años sin barranca. Para llegar ahí, hay que pasar por la carretera y pasar por la caseta. Con o sin barranca, ahí está la caseta.

Nos han hecho mucha publicidad, además. Ahora todo mundo sabe dónde está Bosque Real. Fui a Nicaragua y platicando con gente de allá, les dije que tengo un desarrollo que se llama Bosque Real y me contestaron: “ah, el de la barranca” (ríe).

Hasta de su cartera
A finales de 2004, las obras de Bosque Real se detuvieron por falta de liquidez. Después de un año de buscar nuevos inversionistas, Inbursa otorgó un crédito por 77 mdd y Carlos Peralta aportó 25 mdd más. Con ello, Peralta se convirtió en dueño de 55% del desarrollo y salió del papel de socio financiero para tomar las riendas.

Entre los desarrolladores corren rumores sobre si Inbursa de Carlos Slim capitalizará su deuda. Peralta y su hijo Pablo, director del desarrollo, lo niegan tajantemente.

¿Están teniendo flujo de efectivo suficiente para atender los pagos de deuda?
La pagamos como religión. A veces le tengo que ayudar, pero también sale de los propios flujos.

¿Qué implica que ese crédito se haya otorgado con una estructura de fideicomiso?
Cualquier crédito necesita una garantía, y éste está garantizado con activos de Bosque Real. Es la estructura normal de un crédito. Se hizo un programa de obra donde le presentamos a Inbursa en qué se iba a utilizar esa deuda, y de acuerdo con ese programa, se hace la disposición del dinero.

¿Salió del horizonte la posibilidad de que vuelva a detenerse el desarrollo?
Eso fue antes, ahora nos hemos ido como mantequillita.

¿El capital adicional que dio, fue una decisión forzada?
Sí, había que sacar adelante el burro.

¿Sigue pensando que no invertirá más en este sector?
No es mi gusto. Me gusta más la industria de la transformación y los servicios. Esto, ¡qué barbaridad…!, toma mucho tiempo. Pasa mucho tiempo hasta que termina el proyecto. En la manufactura, compro materia prima, la transformo, la pongo en bodega, la vendo, la facturo y la cobro.

Ahora ve
No te pierdas