Mi segundo hogar

Las casas de descanso se ponen de moda... y arranca el maratón de proyectos y de precios.
Araceli Cano

¿Atarse a un mismo destino para las vacaciones de la familia? Por monótono que parezca, comprar una casa de descanso tiene sus ventajas, tanto en ahorro como en convivencia familiar. “Es una gran manera de juntar a la familia, no tienes el dinero para llevar a hijos, nietos y nanas todos al mismo lugar de otra manera”, explica Carlos Huerta, un arquitecto que se construyó una casa en Acapulco para dejar de gastar en hoteles y hasta ahorrar en el transporte.

En un terreno de 900 metros cuadrados, Huerta hizo una casa de seis habitaciones en Las Brisas,  una de las zonas más cotizadas de Acapulco. Hace un año, con siete amigos, compró un terreno para construir ocho casas de 450 metros cuadrados, al poco tiempo de terminarla, encontró un comprador dispuesto a pagar 700,000 dólares. A 1,500 dólares el metro cuadrado. Huerta decidió venderla.

Huerta podría vender su casa hasta por 2,000 dólares el metro cuadrado –menos de lo que se paga en otros destinos del país–. No gasta en hotel pero paga casi 500,000 pesos al año en mantenimiento. Ese gasto lo subsana rentando la casa en temporadas altas, hasta  por 2,000 dólares diarios. 

Huerta recomienda que la casa de descanso esté cerca del lugar donde se vive. “No hay que tener una casa en Madrid,  para ir 15 días al año”.

La costumbre de la segunda casa apenas empieza a ser descubierta por los mexicanos. Del total de las viviendas del país, 3% corresponde a casas de descanso, de acuerdo con la consultora Softec y la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), contra 32% en España. La mayor parte  de estas casas pertenecen a extranjeros.

El crecimiento del mercado, que impulsa los precios por metro cuadrado en sitios como Nuevo Vallarta, Cancún, Los Cabos y Puerto Peñasco, genera un nuevo nicho: la construcción de viviendas más pequeñas, con precios de entre 1 y 2 MDP, a cargo de desarrolladoras, como Casas GEO. Huerta señala que en la playa del Revolcadero, en Acapulco, la gran construcción de vivienda media podría afectar los precios de la vivienda residencial en esa zona.

Nuevas posibilidades
Según Softec, 80% de las casas del país son propias. Infonavit permite tomar un segundo crédito para inmuebles más grandes, en mejores zonas, o en lugares de descanso. En el primer semestre de 2007, la inversión turística alcanzó los 2,765.18 MDD, y más de 44% fue destinado a desarrollos turísticos inmobiliarios. 

Francisco Madrid Flores, subsecretario de Operación Turística federal, comenta que los inversionistas están conscientes del auge de la vivienda vacacional y por ello los recursos superan los inyectados al desarrollo de hoteles. En ese lapso, se registraron 95 desarrollos turísticos inmobiliarios con una inversión de 1,221.49 MDD, mientras que de hoteles había 42 proyectos con una inversión de 694.65 millones. La inversión se concentró en Bahía de Banderas, Mazatlán, Nuevo Vallarta y Guaymas, aunque Los Cabos y Puerto Peñasco son los destinos favoritos de los extranjeros.

Carlos Gutiérrez Ruiz, director de la Conavi, afirma que a este ritmo (unas 12,000 casas al año, estiman datos de Softec), para fines de la década se podrían vender hasta 60,000 segundas propiedades al año, con una inversión de 18,000 MDD.

La Encuesta Urbana de Turismo Doméstico en Hogares, 2001, realizada por Consulta Mitofsky, resalta que sólo 39.4% de las familias mexicanas tiene capacidad de viajar, y que, de ellas, 8.46% lo hace a una segunda residencia. Gene Towle, director de Softec, dice  que en 2006 se vendieron dos millones de casas turísticas. Los estadounidenses compraron un millón, los europeos 600,000 y los asiáticos 300,000.

En México, el reparto fue: 6,000 casas compradas por  mexicanos y 6,000 por extranjeros.

Towle menciona que la inversión en este mercado, que implica 60,000 casas en todo el país,  fue de casi 3,600 MDD en 2006, contra 22,000 MDD en el de vivienda.

A cuánto el metro
“Mientras que el metro cuadrado de tierra cuesta unos 3,500 dólares, en promedio, en destinos como Cancún y Los Cabos, en ciudades como Miami o San Diego en EU, el metro cuadrado cuesta entre 10,000 y 12,000 dólares”, estima Towle.

Estas cantidades siguen siendo altas para los mexicanos, que eligen otros destinos como Veracruz, Morelos, León, Querétaro y el Estado de México, para adquirir una segunda vivienda de hasta 100,000 dólares a crédito.

La Secretaría de Turismo (Sectur) le llama turismo social al uso de créditos Infonavit para una segunda casa en lugares típicos de descanso, como Cuernavaca, Tepeji del Río, Tequesquitengo o Tequisquiapan. Las familias  no tienen que conducir más de cuatro horas para llegar.

Propiedades que están a seis u ocho horas, ya no son de fin de semana, dice Towle, sino de vacaciones más largas. En estos casos, conviene más pagar tiempos compartidos o propiedades fraccionales. El costo de mantenimiento, comenta el especialista, fluctúa entre 1,000 y 5,000 pesos al mes, dependiendo del destino, su tamaño y  características (no es igual una propiedad con alberca que una que no la tiene).

El lujo cuesta. El mantenimiento en estas propiedades  puede ser de hasta 20,000 pesos mensuales, dice Towle. Para casas de tipo medio hay que sumar 2,000 pesos de transporte y gasolina mensuales y 1,000 o 2,000 pesos para alimentos.

Las ciudades que detonan este tipo de desarrollos a sus alrededores son el Distrito Federal, Guadalajara, Monterrey, San Luis Potosí, León, Puebla, Querétaro y Chihuahua. Los mercados de mayor crecimiento para 2010 serán, de acuerdo con Softec, Puerto Vallarta, Puerto Peñasco, Mazatlán, Los Cabos, Cancún, Tijuana y Acapulco. La inmobiliaria CB Richard Ellis estima que el mayor potencial está en Cancún, Mazatlán –atractivo para el turismo mexicano– y Los Cabos.

Según Towle, la pobre infraestructura el sureste impide el desarrollo de vivienda turística en esa región del país.

Algunos riesgos
Sectur alerta sobre las consecuencias negativas que podría traer el auge inmobiliario en los siete principales destinos turísticos del país, en términos de pérdida de competitividad, así como una reducción en la captación de divisas. El gobierno propondrá reformas constitucionales para obligar a los municipios a impulsar un desarrollo urbano equilibrado.

La dependencia dice que es preocupante que la mayoría de los 170 proyectos detonados durante el primer semestre del año, sean para uso vacacional, y no para hoteles. La falta de equilibro entre ambas ofertas, señala, puede provocar que no se ejerza una actividad económica suficiente que permita dar mantenimiento a la infraestructura existente. El mayor riesgo sería reducir los empleos y la derrama económica.

Los destinos turísticos que padecen esta problemática en mayor medida son Cancún, Riviera Maya, Ixtapa-Zihuatanejo, Acapulco, Puerto Vallarta (incluido Nuevo Vallarta), Los Cabos y Puerto Peñasco.

La Confederación Nacional Turística (CNT), que preside Miguel Torruco Marqués, coincide con las autoridades en que el exceso de proyectos de inversión, sin una planeación bien sustentada, provocará a la larga un cuello de botella que perjudicará la viabilidad de las ciudades turísticas. Torruco Marqués dice que en Acapulco hay 28,000 cuartos de hotel, frente a 35,000 inmuebles.

A esta preocupación se agrega la de la falta de cumplimiento de los reglamentos municipales. Carlos Huerta recomienda revisar al comprar una segunda casa si el fraccionamiento respeta reglamentos como el derecho de vista. 

Alejandro Curi, consejero de la Asociación Mexicana de Promotores Inmobiliarios (AMPI), advierte que el otorgamiento indiscriminado de créditos hipotecarios en el país ha provocado un crecimiento desproporcionado en la oferta inmobiliaria en destinos turísticos como Cancún y Los Cabos, lo que ha golpeado al sector hotelero.

Más baratas
La fiebre de la vivienda turística ya contagió a los desarrolladores tradicionales que buscan diversificarse. Sadasi, Sare, Homex y GEO ya incursionan en este mercado, compitiendo  contra gigantes como Gicsa, Mayan, Bay View Grand y las españolas Fadesa, Grupo Lar, Grupo Mall y Anida de BBVA.

Sare ya entró al segmento de la vivienda vacacional con dos desarrollos en Cuernavaca, mientras Homex presentó su proyecto en la zona Diamante de Acapulco, con el que incursiona en el segmento de vivienda residencial turística.

Este nuevo desarrollo, con una inversión de aproximadamente 500 MDP, se dirige principalmente al mercado de turismo nacional que desea contar con una casa en aquel puerto y se conformará por 477 residencias de alta plusvalía.

Julián de Nicolás, director de Vivienda Residencial de Homex, explica que pensaron en el segmento de personas que quiere una segunda casa para descanso, sobre todo en la playa, pero no se animan a invertir en una propiedad de este tipo porque no la ocupan mucho tiempo.

“A estas familias les estamos ofreciendo la posibilidad de comprar su casa como tanto lo desean y también de rentarla cuando no la ocupen, y de esta forma recuperan su inversión más rápido y hasta bajan los costos de mantenimiento”.

Huerta explica que Acapulco es un mercado para todos, por lo que habrá que saber qué es lo que se busca cuando se quiere una casa de descanso. “Hay tres Acapulcos, el viejo en el centro, el dorado –que es la zona más peligrosa por los sismos– y Las Brisas. El cuarto Acapulco ahora es Revolcadero” en donde está el hotel Fairmont, donde se construye vivienda para todos los niveles.

“Lo malo de la segunda casa es que te ata a un solo lugar”, reconoce Carlos Huerta. Pero ese problema podría solucionarse, agrega, intercambiando con amigos que tengan casa en otro destino.

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