Fannie y Freddie: el rescate más caro

El Gobierno otorgó ayuda a las financieras hipotecarias para salvar el mercado de la vivienda; pero el rescate de Fannie y Freddie está cerca de costar 100,000 mdd a los contribuyentes de EU.
fannie-mae-hipotecaria-AP.jpg  (Foto: AP)

El primer gran rescate gubernamental de la crisis financiera (la toma de los gigantes financieros Fannie Mae y Freddie Mac) está destinada a ser la más costosa y complicada por completar. Ya que el Congreso prácticamente escribió un cheque en blanco para el Departamento del Tesoro en julio de 2008 para que hiciera lo que considerara necesario para inyectar capital a las dos empresas, Fannie ha recibido 34,200 millones de dólares de apoyo gubernamental directo, y Freddie ha recibido 51,700 millones de dólares.

Mientras que esa cantidad es menor a los 117,500 millones de dólares que la Reserva Federal inyectó a la aseguradora AIG, y a los 200,000 millones de dólares otorgados a los bancos más grandes de Estados Unidos mediante el TARP (Programa de Alivio para Activos en Problemas, por sus siglas en inglés), el costo actual de los rescates de Fannie y Freddie hace que las estimaciones originales de hace un año luzcan pequeñas.

Cuando el Congreso debatía los rescates de Fannie y Freddie en julio pasado, la estimación oficial de la Oficina de Presupuestos del Congreso fue que un rescate costaría a los contribuyentes 25,000 millones de dólares, con sólo un 5% de probabilidades de que el precio real alcanzara 100,000 millones de dólares. 

Además, es posible que tanto Fannie como Freddie necesiten miles de millones de dólares más luego de que informen sobre sus resultados durante el segundo trimestre en las próximas semanas. Los expertos creen que el costo seguirá en aumento el próximo año.

"Estamos asumiendo que cada uno superará los 100,000 millones de dólares muy pronto. Podrían alcanzar la barrera de los 200,000 millones de dólares a finales del próximo año", dijo Bose George, analista hipotecario en Keefe, Bruyette & Woods, un banco de inversión especializado en empresas de servicios financieros. 

La ayuda directa del Gobierno ha ayudado a mantener solventes a las dos empresas en problemas. La cantidad de cualquier ayuda adicional será determinada por las pérdidas en que incurran y las reservas de pérdidas futuras en los billones de dólares en préstamos hipotecarios que tienen como garantía.

Originalmente, Fannie y Freddie fueron creados para ayudar a asegurar que el financiamiento de viviendas estuviera disponible y fuera costeable para más clientes. Las dos empresas compran hipotecas de bancos y otros prestamistas y las unen para crear valores; después mantienen esos bonos o los venden a inversionistas para garantizar que se les pague el dinero que los dueños de las viviendas deben.

Pero, mientras los dueños de viviendas sigan difiriendo sus pagos hipotecarios, las dos empresas seguirán acumulando pérdidas el próximo año.

Ninguna empresa ha dado una cantidad estimada de qué tan altas serán las pérdidas, pero el límite original de pérdidas de 100,000 millones de dólares, establecido cuando el Gobierno puso a ambas empresas bajo curaduría, esencialmente una forma de bancarrota en septiembre pasado, esta cantidad aumentó a 200,000 millones de dólares cada una a principios de este año debido a las preocupaciones de pérdidas inminentes.

A cambio de bombear dinero de los contribuyentes en ambas empresas, el Departamento del Tesoro recibió acciones preferenciales, las cuales estaban diseñadas para darle al Gobierno dividendos saludables de 10% a 12%. Aún así, pocos esperan que Fannie o Freddie sean capaces de pagar ese dividendo o que tan sólo regresen el dinero prestado para que cubra sus pérdidas.

Incluso James Lockhart, director de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas (cuerpo gubernamental que ha supervisado a las dos empresas desde que se les puso bajo curaduría), dijo que para Fannie y Freddie será un reto hacer sus pagos según lo acordado. 

"Obviamente, el dividendo de 10% es una tasa muy alta", dijo, pero agregó que probablemente está por debajo de lo que los inversionistas privados en el mercado exigirían por tener acciones preferenciales en las dos compañías.

Lockhart también está de acuerdo con los expertos en la creencia de que el Gobierno eventualmente tendrá que amortizar al menos una porción del dinero que se le otorgó a Fannie y a Freddie. Él no aclaró una cantidad, pues dijo que dependerá de los precios de las viviendas en el futuro.

Aún así, Lockhart afirmó que, a largo plazo, la pérdida del dinero de los contribuyentes vale la pena porque Fannie y Freddie han seguido siendo partes vitales del mercado de las viviendas durante la crisis crediticia. 

"Realmente han sido la columna vertebral del mercado de las viviendas durante este período", dijo. "Al menos podemos decir que el dinero que se gastó ha sido dirigido a una buena causa: mantener el mercado de las viviendas mucho más estable que como hubiera sido (sin la fianza)".

Es precisamente por esta razón que los expertos creen que el costo de esta gran fianza se elevará aún más. El dinero colocado en Fannie y Freddie está siendo usado no sólo para hacer que estas empresas vuelvan a ser rentables, sino para tratar de reparar los problemas más grandes del mercado de las viviendas.

El uso de Fannie y Freddie para políticas de vivienda

Tanto la administración de Bush como la de Obama han usado el control gubernamental de Fannie y Freddie para implementar varias políticas que atiendan las ejecuciones hipotecarias en aumento y los precios decadentes. Las empresas son una parte clave de los esfuerzos de la administración de Obama para refinanciar las hipotecas de los dueños de viviendas en riesgo, en algunos casos haciendo préstamos de hasta el 125% del valor actual del mercado.

"Se debe pensar que el precio no es un préstamo", como dijo Phillip Swagel, profesor de la Facultad de Negocios en Georgetown, quien fue secretario asistente de las políticas económicas durante los últimos meses de la administración de Bush. "Realmente es una forma de gastar el dinero de los contribuyentes para los propósitos de las políticas".

Por otro lado, otras empresas que reciben dinero federal para sus fianzas, como los fabricantes de autos General Motors y Chrysler, así como los bancos que han perdido dinero y AIG, fueron elegidos por el Departamento del Tesoro para que se contuvieran sus heridas y eventualmente pudieran volver a formar parte de los mercados privados.

Pero, a diferencia de las seis rápidas semanas que duró el proceso de bancarrota de GM y Chrysler, la curaduría de Fannie y Freddie no concluirá pronto. Aunque el mes pasado dio a conocer sus planes para reformar el sistema de regulación financiera del país, la administración de Obama dijo que no pondrá en marcha un plan permanente para arreglar a las empresas de financiamiento hipotecario sino hasta febrero de 2010. 

Después de eso, no queda claro cuánto tomará obtener la aprobación necesaria del Congreso para cualquier cambio de la estructura actual de Fannie y Freddie. Hay un caso para mantener el estatus quo desde que el Congreso y la administración de Obama han sido capaces de emplear a ambas empresas para atender problemas más extensos en el mercado de las viviendas. 

Lo que queda claro es que seguirá habiendo una necesidad por parte de compañías como Fannie y Freddie para que los costos de las hipotecas se mantengan relativamente pagables mediante la fusión de préstamos para convertirlos en valores, agregarles una garantía y después venderlos a los inversionistas.

Algunos expertos creen que este negocio puede volver a ser rentable, sobre todo si Fannie y Freddie mantienen sus estándares fijos desde ahora.

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Puede ser que Fannie y Freddie "sean dueños del campo de la titulización a lo largo de la siguiente década", como dijo el analista de Concept Capital's Washington Research Group, Jaret Seiberg. "Tendrán un duopolio, un portafolio más pequeño y un modelo de negocios rentable".

Antes de que algo de eso ocurra, los contribuyentes tendrán que soportar un golpe aún más fuerte por los rescates de Fannie y Freddie.

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