Comprar la casa en el super

La leche, las tortillas, el agua… y pronto la hipoteca.
Hipotecarias  (Foto: )
Guadalupe Cevallos y Ángeles Castellano

Los cambios ya comenzaron. El panorama bancario mexicano se revolucionó el año pasado con la autorización de 13 nuevas entidades, en su mayor parte asociadas a cadenas comerciales como Wal-Mart, Famsa, Coppel y Chedraui, centrados en el crédito al consumo. Pero viene más. El siguiente paso son las hipotecas. Los más conservadores afirman que serán a mediano plazo, en unos cuatro años. Sin embargo, hay señales claras de que la maquinaria ya comenzó a trabajar en la transformación del negocio hipotecario. Guillermo Babatz, director de Sociedad Hipotecaria Federal, admite que ya está en conversaciones con muchas de estas instituciones para su entrada en el mercado hipotecario. Banco Fácil (Chedraui) y Banco Wal-Mart de México Adelante anunciaron recientemente que piensan darle batalla a bancos y sofoles en este mercado, aunque aclararon que será después del tercer año de operaciones.

Eduardo Uribe, director administrativo para América Latina de la calificadora Standard & Poor’s (S&P), divide estas nuevas financieras en tres grupos: los que tratan de ampliar su negocio a otros segmentos del mercado, como Monex y Multiva; los que proceden de un banco extranjero que operaba como representación, como Barclays o Prudential, y finalmente los que vienen de cadenas comerciales, que otorgan crédito al consumo en forma importante.

Es en la vivienda económica donde se anticipa el mayor crecimiento de hipotecas en los próximos años y a los que se enfocarán los nuevos bancos, según Sandoval, analista de S&P. El propio Felipe Calderón, presidente de México, ha comentado que quiere fomentar la adquisición de viviendas por parte de personas que ganan menos de tres salarios mínimos.

Los bancos dependientes de cadenas comerciales, como Bancoppel (Tiendas Coppel), Bancofácil (de Chedraui), o Adelante (de Wal-Mart), tienen frente a los bancos tradicionales la ventaja de mayor presencia geográfica, ya que cada tienda podría contar con su sucursal bancaria y su cartera de potenciales clientes. La intención de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público con estas autorizaciones es precisamente dar atención bancaria a la población desatendida por este servicio. En México la penetración bancaria se mantiene muy baja en comparación con otros países de la región. El crédito hipotecario en México equivale a 2% del PIB, frente a 15% de Chile, según la consultora Merril Lynch.

Este rango de población es el que mejor conocen los nuevos bancos, explica Raúl Márquez, analista de S&P.  Y su base de clientes, a los que ya dan crédito comercial, es amplia. S& P calcula que las principales tiendas comerciales en México tienen una cartera crediticia comparable a la de bancos como Banorte o Scotiabank. Elektra y Coppel tienen carteras que oscilan entre los 11 y 15,000 millones de pesos (mdp), equivalente a la de Banorte.

A más hipotecas, más y mejores casas
La consecuencia de más créditos hipotecarios en el mercado debe ser su abaratamiento. Es lo que opina Claudia Velázquez, consultora de la firma especializada en vivienda Softec. Habrá más variedad en la oferta, es decir, planes adaptados a cada sector de la población en específico y es posible que sistemas de pago distintos. Acostumbrados a cobrar semanalmente, es posible que con las hipotecas hagan lo mismo.

Pero esto no necesariamente llevará a una baja en las tasas de interés, explican en S&P, porque son operaciones de alto riesgo. Buena parte de estos clientes tienen bajos ingresos o empleos informales, por lo que no pueden garantizar el pago. Otro elemento a tener en cuenta, según Daniel Leal, ex subdirector de la sofol Hipotecaria Nacional, es el riesgo país, una cifra resultado del estudio de las condiciones macroeconómicas del país que sirve para calibrar el riesgo que corren en él los inversionistas. En México, pese a la estabilidad de los últimos 10 años, el riesgo país se mantiene alto y esto condiciona la baja de las tasas de interés.

En cualquier caso, la mayor oferta de hipotecas beneficiará a las desarrolladoras porque podrán vender más casas. Una mayor oferta de hipotecas hará que personas que no podían ahorrar antes ahora puedan acceder a crédito más fácilmente, explica Claudia Velázquez, de Softec. Al abaratarse los costos podrán comprar una casa de más valor. “Si en lugar de pagar 3,000 pesos de mensualidad puedes pagar 2,000 habrá más gente que pueda comprar una casa mejor”.

Ni fácil ni rápido
El mercado hipotecario, todavía pequeño en México en comparación con otros países de la región, está en pocas manos. Sandoval, de S&P, explica que seis de 42 bancos manejan 80% de las hipotecas y de las 20 sofoles hipotecarias, 10 controlan 50% del negocio. Sin embargo, la cartera hipotecaria ha ido creciendo en los últimos años. En 2006 tuvo un aumento de 17% respecto de 2005, aunque la mayor parte sigue correspondiendo a Infonavit, institución pública de crédito.

Las grandes del sector no van a quedarse de brazos cruzados mientras los nuevos bancos amplían mercado. Banamex, filial del estadounidense Citibank y principal banco del país, acaba de anunciar el lanzamiento de un nuevo producto dirigido a familias con ingresos mínimos de 5,500 pesos mensuales interesadas en comprar vivienda con un valor mayor que 150,000 pesos.

Pero el principal obstáculo para que estos nuevos bancos puedan comenzar a emitir hipotecas es la enorme necesidad de capital para prestar a largo plazo, 20 o 30 años. La necesidad de depósitos constantes de los clientes es fundamental, explica Leonardo Bravo, analista de S&P, para poder financiar la ampliación de su cartera crediticia. Esto, como apunta Mario Sandoval, presidente de la Asociación Mexicana de Instituciones Financieras Especializadas (AMFE), “no es ni barato ni fácil”.

Eduardo Uribe, director administrativo para América Latina de S&P, menciona una posible solución: que se apoyen en las casas matrices para tener acceso a fondos interbancarios, o financiarse con otros bancos mexicanos.

El sistema financiero mexicano, gracias a la labor de instituciones como la Sociedad Hipotecaria Federal, se ha afinado desde la última crisis para evitar que vuelva a ocurrir otro colapso del sistema bancario. El elemento más reciente, incorporado en 2006 y que puede ayudar a conseguir fondos a los nuevos bancos es el seguro de crédito hipotecario.

El mecanismo parece simple: una aseguradora especializada, internacional y respaldada por millones de dólares de capital, asume el riesgo de los años de mayor posibilidad de impago de una hipoteca —los primeros tres o cuatro—, según estudios financieros internacionales. Al asumir este riesgo se aseguran de que el banco origine el crédito de forma rigurosa y la probabilidad de impago es mínima. Así, el banco puede ofrecer créditos sin enganche, como ya hace Scotiabank (aunque cobra una tasa mensual mayor) y además puede hacer paquetes con las hipotecas, sacarlas a bolsa y así recuperar el dinero que prestaron para seguir aumentando su número de créditos.

Hace unos meses, en entrevista con la revista Expansión, Carlos Serrano, director general adjunto de Crédito y Garantía de la SHF, ya anunciaba la incorporación a mercado de nuevos participantes gracias a esta figura. “Ya no es necesario que entren al mercado con tanto capital”, afirma. Si originan bien los créditos con este seguro y después los bursatilizan, pueden recuperar rápido el capital prestado.

El principal problema será gestionar la cartera vencida. Si se concentran en la población de menos recursos, de ingresos difícilmente comprobables y sin avales que puedan sostener el crédito, pueden tener más dificultad para cobrar. Banco Azteca, la más longeva de este tipo de instituciones, tiene un sistema agresivo de cobro de deuda morosa que incluye la recuperación del artículo comprado a crédito. Pero en el caso de una vivienda es más difícil. Según los datos de Hipotecaria Su Casita, la cartera vencida del sector hipotecario se duplicó en 2006 y hoy es de aproximadamente 3%. En su opinión, la solución está en crear mejores mecanismos que ayuden al deudor a pagar su casa, porque ése es el objetivo fundamental del crédito. Angélica Bala, analista de S&P, considera que la mayor baza que pueden jugar estos nuevos bancos para cobrar los impagos es la reputación. “La imagen pública es muy importante para los compradores de Elektra o Coppel”, explica. “No quieren que todo el vecindario se entere de que deben dinero”.

Los riesgos son altos y la necesidad de fondeo también. Los nuevos bancos comienzan a prepararse para batirlos y competir con los grandes. Quieren vender casas en sus supermercados. 

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