Especulación de tierras en México

Está en prácticamente en todo el país, sin que exista nada para detenerla.
Terreno en venta en el tramo de Tulum a Dos Ojos. (Federico  (Foto: )
Fernando Ortega Pizarro

La compra-venta inmobiliaria es un negocio que resiste tempestades. Deja mayores dividendos que los bancos y la bolsa de valores, pero deforma los precios al público. Es una espiral que nada parece detener.

José Luis Alanís Padilla, ejidatario y propietario de la agencia Mercury Bienes Raíces es testigo de cómo la especulación de la tierra en Tulum, Quintana Roo, ya rebasó toda expectativa.

Hace seis meses un conocido suyo, que como muchos otros había comprado extensiones de tierras en una zona inmediata al pueblo —no en la zona hotelera—, le ofreció una hectárea sobre los 350,000 pesos.

“En ese momento no le quise entrar. Cuando conseguí un socio, fui de nuevo a Tulum, pero mi amigo me dijo: ‘Ya las vendí, pero las están volviendo a revender en cuatro millones de pesos cada una’. En realidad de 2 a 5 millones de pesos. Me sorprendió mucho”, revela.

En Quintana Roo todos especulan, desde las personas del pueblo, turistas,  hasta el empresario nacional, el extranjero y el funcionario público, porque como negocio es más redituable invertir en la compra-venta de bienes inmobiliarios que en la bolsa o los bancos, y no existe el riesgo de perder el patrimonio. “Después de todos los bolsazos que ha habido en estos últimos 30 años, yo veo que a fin de cuentas el bien raíz es la única inversión segura. No estamos hablando de rendimientos de 100% anual, sino de 5 a 6%, que es seguro. No es como la bolsa de valores que no sabes lo que va a pasar, ahí sí juegan a la especulación”, asegura Ricardo Barraza, representante de los agentes inmobiliarios de Cancún y presidente de Barraza & Asociados.

Reconoce que en Quintana Roo los precios están inflados y las ganancias son excesivas. “En Playa del Carmen, a dos cuadras de la costa, el metro cuadrado está a 2,500 dólares, y en Cancún, en la zona hotelera, hay lotes para hacer desarrollos a 1,900 dólares el metro cuadrado. Ésa es especulación. No pueden compararse los servicios de infraestructura de Cancún con los de Playa del Carmen”, dice.

Sergio Dueñas, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), considera que desde el punto de vista legal es muy difícil detener los abusos en los precios inmobiliarios, porque lo que impera en estos casos es la ley de la oferta y la demanda.

Dice que cuando las ciudades crecen mucho —como México, Monterrey, Guadalajara, Puebla y León—, sus reservas territoriales bajan y los especuladores suben los precios.

Todo esto afecta a todo el mercado. Si fueran al parejo la oferta y la demanda, pues los precios tendrían más o menos el mismo nivel  pero como no es así, cuando suben los precios del terreno, las casas también. Y lo mismo sucede si se construye un desarrollo turístico.

En Quintana Roo se prepara una Ley Inmobiliaria y una Ley de Corredores y Agentes Inmobiliarios, para tratar de poner orden en el mercado y evitar la especulación con los precios.

La AMPI considera que podrán estar listas antes de que termine el 2008 para discutirse en la XII Legislatura del estado.

En menos de tres meses lograron que se aprobara la Ley de Invasiones para penalizar estas acciones que afectan la inversión turística y la generación de empleos.

Ricardo Barraza aclara que con la Ley Inmobiliaria no se podrá evitar  la especulación, pero se pueden poner candados. Por ejemplo, especificar en las escrituras que si alguien compra lotes de un fraccionamiento deberá construir en un plazo determinado o esperar a que el desarrollador termine de vender todo su proyecto, porque de otra manera incurriría en competencia desleal.

La Ley de Corredores y Agentes Inmobiliarios permitirá profesionalizar al gremio para que investigue a los posibles compradores de bienes inmuebles —“quiénes son y de dónde viene su dinero”—, y se eviten abusos y ventas ilícitas. “No sólo es para el lavado de dinero, sino para que no tengamos de vecino a un pederasta”.

Otros estados como Jalisco y Chihuahua cuentan con un Tribunal Urbano. En un estudio sobre planeación urbana, Santiago Ramos, maestro en Arquitectura, dice que con esta figura judicial se pueden resolver satisfactoriamente los alegatos, reclamos y demandas en materia de control del aprovechamiento urbano del suelo.

Las controversias se canalizan a través de esta entidad, en lugar del tribunal de lo contencioso administrativo.

Sergio Dueñas considera que una solución eficaz para contener la especulación inmobiliaria sería la creación de una Comisión de los Bienes Raíces —similar a la Comisión Nacional de la Vivienda—, para evaluar y dirigir el crecimiento de las ciudades, controlar el uso del suelo y respetar los planes de desarrollo, y se ponga orden en los precios. También para sancionar su incumplimiento.

La posesión de terrenos nacionales para luego solicitar su legalización ante la Secretaría de la Reforma Agraria y especular con ellos ha sido una práctica común en el estado Quintana Roo.

Estrella Fernández Araujo, coordinadora del diplomado de Bienes Raíces de la Universidad La Salle campus Cancún, considera que la especulación comenzó con los lugareños y con la gente que llegó a la entidad en busca de trabajo y oportunidades.

“Iban y tomaban predios sobre la carretera o en la selva, y hacían el trámite en la Reforma Agraria para quedarse con ellos. Muchos siguieron el ejemplo, amas de casa, choferes, empleados, comerciantes, dentistas, sirvientas, etcétera. Aun si tener los permisos construían y luego pedían perdón”.

Agustín Cruz y Celis, consultor y asesor de presidentes municipales, refiere que hace 12 años ocupó dos predios de 500 hectáreas cada uno de terrenos nacionales, a dos kilómetros de donde se piensa edificar el nuevo aeropuerto de Tulum.

“¿Sabe qué son 1,000 hectáreas? Pues equivalen a las colonias Las Lomas, Polanco, Interlomas y la Herradura de la Ciudad de México, juntas.

Hace 12 años yo no sabía que el aeropuerto iba a quedar ahí”, dice. Pero asegura que uno de los predios fue invadido en junio de 2007. Poco tiempo después, se dio cuenta que ese terreno lo estaba ofreciendo la fraccionadora Vives Riviera Maya en www.vivesrivieramaya.com.mx, su sitio de internet.

Dice la publicidad de la fraccionadora: “Oportunidad única. Lotes de 10,000 m2. $350,000 M.N. entre Akumal y Tulum (Chemuyil) Escrituras. Calles. Electrificación. Fachada de acceso. 1ª etapa vendida. 2a etapa vendida 25% Vive Riviera Maya ‘Una inversión inteligente de alta plusvalía’ ”.

Cruz y Celis asegura que ya tiene una orden de aprehensión en contra de uno de los prestanombres de la empresa, que es de “particulares y gente de gobierno, exfuncionarios y funcionarios del gobierno estatal”, pero no da nombres.

En un comunicado, la dirección de Desarrollo Urbano del ayuntamiento de Chemuyl informó que Vive Riviera Maya no tenía los permisos de fraccionamiento del estado ni del municipio, y que por lo tanto estaba cometiendo un fraude.

Sin embargo, la empresa sigue ofreciendo los predios en su sitio de internet.

Sergio Dueñas asegura que en prácticamente todo el país se especula. Hay desarrollos turísticos por todo el litoral mexicano, desde la península de Baja California hasta el sureste mexicano, pasando por el Golfo de Cortés, Mazatlán, Manzanillo, Puerto Vallarta, Ixtapa, Acapulco, y también en el Golfo de México. Inclusive en el interior de la República.

Le impresiona el crecimiento de León, Guanajuato, que ya se pegó a Silao, Guanajuato, y el acercamiento de otras ciudades conurbadas como Guanajuato, San Miguel, Salamanca, Celaya e Irapuato. En Jalisco se trata de evitar este fenómeno buscando un desarrollo diferenciado para cada ciudad.

En el sureste, precisa, “el municipio de Playa del Carmen es el que más crece en toda América Latina según observadores del crecimiento mundial”.

Ricardo Barraza, presidente de AMPI-Cancún, cuenta que después del huracán Wilma, en 2005, los precios en el mercado de bienes raíces, en lugar de bajar como se esperaba, subieron entre un 10 y 15%. Y es que este lugar se regeneró rápidamente.

Asegura que en Playa del Carmen hay una mayor especulación, propiciada por los corredores de Texas, Arizona y California, quienes tienen oficinas allí y venden a clientes norteamericanos. “Hace tres años, usted compraba un departamento en un campo de golf en 150,000 dólares. Hoy lo adquiere en 450,000 dólares. Playa del Carmen está sufriendo porque inflaron los precios”.
Sergio Dueñas sostiene la crisis inmobiliaria y financiera de Estados Unidos detuvo el boom del mercado inmobiliario en México, afectado por precios altos.

“Nadie se atreve a hacer un pronóstico: hay un impasse de solución o estamos ya en una crisis”, dice.

Un ejemplo es Puerto Peñasco, en Sonora, en donde se hicieron viviendas cada vez más sofisticadas para norteamericanos. Se hicieron departamentos high-end, lo máximo, para la gente más rica, que hoy cuestan entre 250 y 300,000 dólares. Lo mismo ocurrió con San Felipe y Rosarito, en Baja California. Los gobiernos de Mario Villanueva y Joaquín Hendricks vendieron a desarrolladores españoles terrenos de hasta 12 centavos de dólar el metro cuadrado, frente a las asombrosas playas de Quintana Roo.

Agustín Cruz y Celis, consultor, y la agencia Noticaribe denuncian  que a través del Fideicomiso de Caleta Xel-Ha y del Caribe (Fidecaribe) Villanueva y Hendricks vendieron 142 kilómetros de playa de la Riviera Maya a precios inverosímiles como  siete, cuatro, uno y hasta 12 centavos de dólar el metro cuadrado.

Al mismo tiempo  que estudios de Banamex reportaban que el valor de los terrenos en esa zona tenía un valor de  470 a 770 dólares. La estrategia oficial de entonces era dar todas las facilidades a los inversionistas españoles para construir hoteles en la zona.

Los más beneficiados fueron los grupos hoteleros de Pablo Piñeiro, Sol Meliá y Oasis, que adquirieron 468, 41, y 12 hectáreas; aun hay información reservada por el Instituto del Patrimonio Inmobiliario de Quintana Roo (IPAE).

En 1998 la empresa Administradora de Conjuntos Hoteleros SA de CV, operadora del hotel Akumal Beach, pagó al Fidecaribe 20,010 dólares por la compra de un predio de 164,330 metros cuadrados, a un precio promedio de regalo de sólo 12 centavos de dólar el metro cuadrado.

Especulación con ejidos
A la zona hotelera de Cancún la rodean dos ejidos: el Alfredo B. Bonfil e Isla Mujeres. Ambas comunidades fueron beneficiadas por el régimen ejidal que se creó en 1934 con el presidente Lázaro Cárdenas, cuyo propósito era la explotación agrícola. Pero los ejidatarios prefirieron fraccionar y comercializar sus tierras.

Rocío Aguilar, maestra en arquitectura, y profesora de las universidades La Salle y del Caribe, dice que en el ejido Alfredo B. Bonfil, de 24,000 hectáreas, los terrenos de 1,000 metros cuadrados empezaron a venderse a 12,000 pesos, con abonos de 2,000 pesos. Hoy están en un millón de pesos.

José Luis Alanís Padilla, ejidatario del Alfredo B. Bonfil, dice que en el ejido Isla Mujeres se han desarrollado muchas casas de interés social.

“Las grandes constructoras como ARA, ICA, SADASI, etcétera, se han caracterizado por comprar reserva de tierra a muy bajo precio, a 20 o 30 pesos el metro. A los cuatro o cinco años regresan y terminan haciendo el gran negocio a la hora que urbanizan. Una casa ya construida cuesta de 180,000 a 250,000 pesos. Allí está Villa Motoch, que son como 2,500 casas”, denuncia  el ejidatario.

Ahora ve
No te pierdas