Y rentaron felices por siempre…

La operación de un edificio es lo que une a desarrolladores y usuarios; pero ante todo, es la pieza que hace funcionar al negocio inmobiliario.
El Auditorio Gota de Plata, en Pachuca, Hidalgo, fue reconoc  (Foto: )
Alejandra Leglisse Castrejón

Las apariencias engañan. Muchas veces un edificio se puede ‘ver bonito’ pero resulta muy poco eficiente en su operación. Es por ello que muchas empresas buscan contar con el respaldo de un buen operador de inmuebles que mantenga funcionales y seguras sus instalaciones, además de que minimice los costos de operación.

Hasta antes de este mes de julio no había en México una certificación que avalara el profesionalismo de los operadores de inmuebles. Ahora ésta ya se puede obtener en México gracias a un proyecto conjunto de la Asociación Internacional de Propietarios de Edificios y Administradores (BOMA International) y el Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI).

Contar con una certificación como la de BOMA contribuirá a establecer procesos y procedimientos en la operación de edificios, lo que ayudará a profesionalizar esta práctica, explica Javier Valencia Andraca, director general de Grupo Promi, compañía especializada en la administración de inmuebles. El IMEI, bajo la coordinación de Felipe Torres, auspiciará el proyecto. BOMA se fundó en 1907 en Estados Unidos y desde 1968 tiene presencia a nivel internacional.

A pesar de que este mercado tiene un gran potencial, los operadores de inmuebles se enfrentan con la proliferación de pequeñas empresas que ofrecen cuotas de mantenimiento muy económicas gracias a que no otorgan seguridad social a sus trabajadores ni cuentan con esquemas de capacitación y de mejores prácticas. La certificación será un paliativo para este problema.

“La cuota de mantenimiento de un edificio tipo A-AAA varía de 3.60 a 4 dólares mensuales por metro cuadrado. Eso es lo mínimo con lo que se pueden operar edificios de este tipo”, explica Valencia.

La operación profesional de inmuebles tiene apenas 15 años porque hasta los 80 la mayoría de los edificios comerciales en el país eran propiedades en condominio. El Tratado de Libre Comercio con América del Norte trajo al país una oleada de trasnacionales acostumbradas a operar sus espacios corporativos siguiendo estándares internacionales.

En esos mismos años el gobierno autorizó el arrendamiento de edificios comerciales —principalmente corporativos—, lo que atrajo a los grandes desarrolladores inmobiliarios como Jones Lang LaSalle y Cushman & Wakefield entre otros, quienes introdujeron el concepto de facility management al país.

Actualmente la mayoría de los edificios corporativos siguen siendo administrados por los propietarios, que en su mayoría son empresas familiares. Sólo las trasnacionales subcontratan la administración de sus corporativos a operadores profesionales, pero el potencial del negocio es alto.

Lo bueno cuesta
Cuanto más moderno sea un edificio más alta será su cuota de mantenimiento, misma que puede llegar a costar 8 dólares por metro cuadrado pero en general promedia 4.5 dólares por metro cuadrado al mes, dice Germano Handel, director de Asset Services de Cushman & Wakefield.

De acuerdo con Handel, en los siguientes tres años en el segmento de oficinas se construirán un millón de metros cuadrados de oficinas de lujo —tipo A y AAA—, con lo que se obtendrá un inventario de 7 millones en el país.

Éste es el universo de los inmuebles con potencial para ser operados, y aunque sólo significa 20% del total del mercado de oficinas, el rendimiento económico es alto, pues la renta por metro cuadrado promedia 24 dólares en este tipo de edificios (A-AAA).

Si consideramos el ciclo de vida de un edificio, 45% de los costos totales corresponden a la operación. Por ello, el mayor reto para los desarrolladores es reducir al máximo sus costos operativos.

Por otra parte, si la ocupación de un edificio baja de 85%, el propietario debe absorber los costos del mantenimiento, razón por la cual los operadores-propietarios buscan dar cuotas de mantenimiento muy accesibles aunque ello signifique no dar un mantenimiento correcto a los edificios, asegura Handel.

De acuerdo con los expertos de la industria, no es la renta ni la ubicación lo que hace eficiente los costos ocupacionales de las empresas sino el monto que pagan por el mantenimiento de las instalaciones. El error más común que cometen los usuarios es negociar para que los pagos de la renta sean muy accesibles y se olvidan de las cuotas de mantenimiento.

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