El fin de los condóminos morosos

Una nueva ley en el DF otorga herramientas para sancionar y exigir el pago, dice Carlos Odriozola; si el condómino moroso vende el inmueble sus deudas se transfieren al nuevo propietario.
condominios  (Foto: photostogo.com)
Carlos Odriozola*

Nuestros lectores nos han preguntado sobre las consecuencias legales que tiene la falta de pago de las cuotas de mantenimiento y administración de un condominio en el Distrito Federal.  El pasado 27 de enero de 2011 se expidió la nueva Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, la cual entró en vigor al día siguiente, dejando sin efecto alguno la anterior ley condominal, que databa del año de 1999.

En esta nueva ley se contemplan diversos mecanismos que permiten a la Asamblea de Condóminos exigir y obtener el pago de las cuotas adeudadas por los condóminos morosos.

Obligación de pagar las cuotas condominales.

Cada condómino está obligado a cubrir puntualmente las cuotas que para tal efecto establezca la Asamblea General de Condóminos, los cuales serán destinadas para constituir el fondo de administración y mantenimiento del condominio; constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de obras y mantenimiento, así como para cubrir gastos extraordinarios.

Pero además, no solo los condóminos propietarios están obligados al pago, también los poseedores del inmueble, como pueden ser los arrendatarios.

Intereses moratorios y penas convencionales.

Existe la posibilidad de que la Asamblea General de Condóminos establezca en su reglamento sanciones a cargo de los morosos, quedando obligado el condómino o el poseedor del inmueble a pagarlos.

Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada unidad de propiedad privativa y que los condóminos y poseedores no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en Asamblea General o en el Reglamento Interno del condominio que se trate, causarán intereses moratorios al tipo que se hayan fijado en la Asamblea General o en el Reglamento Interno.

De igual forma puede establecerse el pago de penas convencionales a cargo de los condóminos incumplidos.

Los adeudos condominales son una carga que pesa sobre el inmueble.

Los adeudos generados por cada unidad de propiedad privativa por concepto de cuotas de mantenimiento, administración, extraordinarias o fondo de reserva, intereses moratorios, así como demás cuotas que la Asamblea General de Condóminos determine, que no hayan sido cubiertos por un condómino, pesan sobre le inmueble. Esto quiere decir que al trasmitirse la propiedad de cualquier forma, el nuevo condómino adquirirá la unidad de propiedad privativa con la carga de dichos adeudos y deberá pagarlos. Los notarios harán constar dicha circunstancia en las escrituras donde hagan constar la transmisión de estos inmuebles.

Para evitar esta sanción legal, cuando se celebre un contrato traslativo de dominio en relación con una unidad de propiedad privativa, el vendedor deberá entregar al comprador una constancia de no adeudo, entre otros, del pago de cuotas ordinarias de mantenimiento y administración y el de reserva, así como de cuotas extraordinarias en su caso, expedida por el Administrador del condominio.

El adquirente de cualquier unidad de propiedad privativa, cuando no exija la entrega de la referida constancia de no adeudo, se constituye en obligado solidario del pago de los adeudos existentes en relación con la misma. Es decir, el nuevo propietario estará obligado al pago conjuntamente con el anterior propietario de la unidad condominal.

Las cuotas de mantenimiento no pueden dejar de pagarse bajo ningún concepto.

La nueva ley otorga a las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento un tratamiento especial, a fin de que no existan pretextos para dejar de pagarlas. Es decir, no estarán sujetas a compensación, excepciones personales ni ningún otro supuesto que pueda excusar su pago. No hay pretexto que valga, las cuotas deben pagarse. 

Además, en el mismo decreto que expidió esta nueva ley condominal, se reformó el Código Civil del Distrito Federal para otorgar a las cuotas condominales el trato de deudas preferentes, lo cual significa que su pago es prioritario frente a otro tipo de obligaciones comunes.

Se pueden embargar bienes del condómino moroso, incluyendo su unidad privativa.

La administración del condominio tiene el derecho de demandar judicialmente el pago de los adeudos a cargo de un condómino moroso.

Para ello es suficiente un estado de cuenta de los adeudos a cargo del condómino incumplido, incluyendo intereses moratorios y pena convencional que se haya estipulado en Asamblea General o en el Reglamento Interno, acompañada de los correspondientes recibos de pago adeudados, así como de copia certificada del acta de Asamblea General relativa o del Reglamento Interno en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos.

Para iniciar esta acción judicial basta que existan dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago.

Remate de la unidad condominal propiedad del moroso.

La Asamblea General podrá resolver en una reunión especial convocada para tal efecto iniciar las acciones judiciales correspondientes para exigir al condómino moroso, el cumplimiento forzoso de sus obligaciones de pago.

Como resultado de dicho proceso legal, además de los inconvenientes que conllevaría para el condómino moroso, puede resultar en que el inmueble de su propiedad sea rematado judicialmente al mejor postor, a fin de pagar a la Asamblea de Condóminos las cuotas adeudadas.

Rescisión del contrato de arrendamiento.

En el caso de que la posesión del inmueble esté otorgada a un tercero, por ejemplo un arrendatario, ante la falta de pago de las cuotas condominales, la Asamblea de Condóminos puede reclamar la rescisión del contrato que le permite a ese tercero ser poseedor derivado, además de exigirle el pago de las cuotas adeudadas a él o al propietario. 

Multas por parte de la Procuraduría Social.

Además de las sanciones antes dichas, la Procuraduría Social del Distrito Federal podrá imponer a los morosos, por incumplimiento en el pago oportuno de las cuotas ordinarias, extraordinarias de administración, de mantenimiento y las correspondientes al fondo de reserva, una multa de 10 a 100 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal.

Consejo.

Es deseable que los propietarios cumplidos, a través de la Asamblea de Condóminos o su administrador, aprovechen las ventajas que les otorga la nueva ley para obtener el pago de las cuotas adeudadas y establezcan en sus reglamentos sanciones adecuadas que puedan aplicarse a los morosos, como lo son tasas de intereses moratorios y penas convencionales.

Para los condóminos morosos la recomendación es que cumplan con el pago de sus cuotas. Se evitarán problemas legales y mantendrán una convivencia condominal adecuada, elevando su calidad de vida.

*El autor es catedrático de postgrado en la Facultad de Derecho de la UNAM, doctorando, autor de diversos libros jurídicos y abogado litigante en asuntos civiles y mercantiles.

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