La Fed cuestiona a prestamistas

Frustrados consejeros de la Reserva Federal de Estados Unidos buscaron este lunes una explicación entre prestamistas de crédito hipotecario de por qué los beneficios de menores tasas de interés no están pasando a los compradores de casas tan rápido como en el pasado, incluso cuando los inversores se benefician. En un taller de la Fed de Nueva York que duró todo el día, funcionarios de Wells Fargo & Co, JPMorgan Chase & Co y otros grandes prestamistas fueron interrogados sobre por qué existe una creciente desconexión entre las tasas que pagan los estadounidenses por créditos hipotecarios y los rendimientos de activos respaldados por hipotecas.

La pregunta ha intrigado a consejeros del banco central a los que les preocupa que la situación esté minando sus esfuerzos por estimular la lenta recuperación económica del país tras una recesión.

Desde septiembre, cuando la Fed apuntó al mercado hipotecario estadounidense con su más reciente ronda de compras de bonos a gran escala , el vigilado diferencial entre la tasa de interés que pagan los que compran casas y lo que obtienen los inversores de activos respaldados por hipotecas ha crecido a niveles récord.

La compra por parte de la Fed de 40,000 millones de dólares mensuales en activos respaldados por hipotecas ha salpicado al mercado secundario.

Sin embargo, en el mercado primario, la caída en las tasas hipotecarias que pueden obtener los compradores de casas de parte de los prestamistas no ha sido tan pronunciada como quería el banco central.

Esa obstrucción en el paso entre los mercados primarios y secundarios mina una importante razón para el estímulo monetario de la Fed: reactivar un sector inmobiliario que estuvo en el corazón de la crisis financiera del 2007-2009 y que recién ha comenzado a dar muestras de vida.

"El impacto del alivio monetario en la economía a través del financiamiento inmobiliario e hipotecario ha sido impedido en algún grado" por el diferencial de la tasa primaria-secundaria, comentó en el taller el presidente de la Fed de Nueva York, William Dudley.

Enfoque en ganancias de prestamistas

Una medida hacia estándares más conservadores desde la crisis financiera explica parte del aumento del diferencial entre los rendimientos primario y secundario. Una concentración de originadores de hipotecas desde la crisis explica otra parte.

En un documento publicado la semana pasada, investigadores de la Fed mostraron que el valor de mercado de la hipoteca ofrecida típicamente se ha cuadruplicado en los últimos cinco años.

Ellos afirman que eso implica un alza paralela en las ganancias o en los costos de un prestamista, o de ambos.

Dudley dijo que esos hallazgos sugieren que "las ganancias de originadores han aumentado" y que los originadores de hipotecas "gozan de poder de fijación de precios y elevadas ganancias" sobre refinanciamientos, incluyendo a un programa federal destinado a ayudar a atribulados prestatarios a refinanciar sus deudas hipotecarias.

"La crisis financiera y la explosión inmobiliaria crearon vientos en contra para la recuperación en parte a través de impactos adversos sobre los mecanismos de transmisión de la política monetaria", manifestó Dudley.

Expertos de la industria plantearon algunas razones comunes que podrían estar incrementando el diferencial, incluyendo la incapacidad de los prestamistas de satisfacer la robusta demanda por préstamos.

Un prominente analista afirmó que una razón para el incremento del diferencial probablemente era la limitación de la capacidad, pues los banqueros hipotecarios no pueden sumar recursos lo suficientemente rápido para procesar solicitudes para préstamos con tasas a niveles tan bajos.

Otro experto opinó que los prestamistas no están dispuestos a extender préstamos a prestatarios de menor calidad porque podrían caer en mora, pese a que el riesgo es pequeño dada la alta calidad de los créditos desde la crisis.

Durante el taller de este lunes, el presidente de la Fed de Boston, Eric Rosengren, dijo que existen "fuertes razones" para que el Banco Central siga adelante con sus políticas expansivas el próximo año y continúe un comprando un total de 85,000 millones de dólares en bonos cada mes.

Rosengren afirmó que los activos respaldados por hipotecas podrían ser preferibles a compras de bonos para mejorar el funcionamiento del mercado y para estimular la demanda en sectores sensibles a los intereses.