La Fed, sin impacto en mercado de casas

El discurso del miércoles del presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, Ben Bernanke, probablemente impulsará las tasas hipotecarias más arriba en los próximos meses. El banco central no elevará las tasas de interés pronto, aseguró, pero si la economía continúa mejorando de la forma en que lo ha hecho, considerará recortar sus compras mensuales de bonos desde el nivel actual de 85,000 millones de dólares a finales de este año.

Los comentarios de Bernanke agitaron los mercados en todo el mundo. Los bonos del Tesoro de Estados Unidos continuaron cayendo, con los rendimientos a 10 años rondando el 2.41%, el punto más alto en dos años. Debido a que las tasas hipotecarias tienden a seguir a los bonos a 10 años, es casi seguro que los costos de financiamiento de préstamos para la vivienda aumenten. Por primera vez en casi un año, la tasa hipotecaria a 30 años subió por encima del 4%, al 4.15% durante la primera semana de junio, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Algunos podrían temer que las tasas hipotecarias más altas puedan descarrilar la recuperación del mercado inmobiliario, pero eso dependerá de la rapidez con que las tasas se eleven. Y si la historia nos sirve de guía, es improbable que pagar más afecte a los propietarios y compradores. He aquí por qué:

Las tasas de interés por sí solas no dirigen el precio de las viviendas.

Si las últimas recuperaciones económicas dicen algo acerca de las tasas de interés, es que los costos de tomar un préstamo hipotecario no tienen casi nada que ver con los precios inmobiliarios.

A través de 20 ciudades seguidas por el índice de precios de vivienda Standard & Poor's Case-Shiller , los precios registraron en mayo las mayores ganancias desde 2006, el índice subió un 10.2% durante los primeros tres meses de este año.

La recuperación ha sido impulsada por factores más allá de los costos de endeudamiento, particularmente a medida que los bancos han endurecido las normas de crédito. Por un lado, el crecimiento del empleo ha contribuido a que las familias estén más dispuestas a comprar. A pesar de que el desempleo sigue siendo relativamente alto, los empleadores han sumado empleos durante 32 meses consecutivos.

Además, el número de casas a la venta sigue siendo inusualmente bajo por varias razones: ha habido poca construcción en los últimos años; muchos de quienes aún deben más en sus hipotecas de lo que valen sus propiedades han sido renuentes a vender con una pérdida; y el número de ejecuciones hipotecarias vendidas con grandes descuentos y en ventas en corto han disminuido.

Es cierto que las tasas de interés sí hacen que comprar una casa sea más caro; la regla general es que por cada aumento de un punto porcentual en las tasas hipotecarias, los compradores pagan un 10% más. Si las tasas de interés aumentan demasiado rápido sin duda podrían ralentizar las ventas de viviendas.

Sin embargo, en términos más generales, no es probable que un aumento más lento detenga la recuperación del mercado de la vivienda, según los expertos. Durante el último auge de la vivienda, las tasas de interés eran marcadamente superiores a las actuales: la hipoteca a 30 años oscilaba entre el 5.5% y el 7% entre 2005 y 2006.

Tampoco es probable que las tasas más altas paralicen a los constructores tampoco. Durante las recuperaciones tras las recesiones de 1982 y 1991, las tasas de interés también eran mucho más altas, de 17.3% y 9.5%, respectivamente, dice Patrick Newport, economista de IHS Global Insight. Y, sin embargo, los comienzos de construcción de viviendas durante ambos períodos rondaban una tasa anual de 900,000 - difícilmente los niveles observados ahora, añade.

De cualquier modo, es (casi) una recuperación libre de hipotecas

Las ventas de casas han aumentado de manera constante, pero los inversores armados con efectivo han jugado un papel inusualmente grande. Están comprando propiedades ejecutadas a precios muy baratos - a veces, son conocidos por competir contra los compradores de primera vez en guerras abiertas de ofertas, como The New York Times destacó recientemente .

El porcentaje de viviendas compradas con dinero en efectivo aumentó en muchas ciudades de Estados Unidos. Casi un tercio de todas las viviendas vendidas en Los Ángeles durante los tres primeros meses de este año fueron compradas con dinero en efectivo, en comparación con sólo 7% en 2007. La misma historia ha sucedido en Miami, donde el 65% de las viviendas vendidas fueron acuerdos en efectivo, en comparación con 16% hace seis años.

Es fácil ver el desequilibrio entre inversores y compradores individuales. Las tasas de interés en mínimos históricos han estimulado un auge de refinanciamiento, en el que los prestatarios renegocian su hipoteca existente para asegurar las tasas más bajas del mercado.

Aunque las tasas más altas han reducido el número de refinanciamientos, todavía representan la mayor parte de todas las solicitudes de hipotecas. En mayo, las solicitudes de refinanciamiento representaron el 73% de todas las solicitudes de hipotecas, de acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Las tasas hipotecarias siguen siendo bastante bajas.

Incluso con el reciente salto, las tasas hipotecarias siguen siendo superlentas - cerca de mínimos en medio siglo, como el Wall Street Journal señaló el miércoles.

Qué tan grande será el costo adicional en el que incurrirás con mayores tasas dependerá en gran medida del precio de la casa de tus sueños, pero como el Journal ha calculado, una tasa de 4.15% para una hipoteca a 30 años produce una cifra adicional de 50 dólares al mes por una casa de 192,800 dólares - el precio promedio en abril por una casa con propietarios previos.

Y recuerda, las tasas hipotecarias de hoy se ubican alrededor de donde estaban en la primavera de 2012, cuando muchos pensaban que el costo de los préstamos aún era increíblemente bajo. Las tasas de interés probablemente continuarán subiendo. Si eso descarrila la recuperación del mercado de la vivienda dependerá de cuán gradual sea el alza, dicen los expertos. Se prevé que a finales de 2014 la tasa de una hipoteca a 30 años suba hasta el 5.6%, dice Celia Chen directora senior de Moody Analytics.

Incluso así, aún sería más baja que la tasa promedio anual de 5.87% en 2005 y de 6.41% en 2006 para las hipotecas a 30 años, registradas por Freddie Mac.