Fibras enfrentarán mayor regulación

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, mejor conocidos como Fibras, han tenido un crecimiento exponencial en México desde su salida a la Bolsa Mexicana de Valores en 2010, por lo que el regulador del sistema financiero busca incrementar las reglas para la operación de estos jóvenes vehículos de inversión.

La Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) pretende poner límites a los niveles de deuda para que no sea mayor al 50% como proporción de sus activos, además de que mejoren su gobierno corporativo para que a los accionistas mayoritarios no se les permita votar en asuntos que puedan presentar un conflicto de intereses con los minoristas.

“El sector de las Fibras en México es muy inmaduro y varias cosas deberían ajustarse (…) Los temores por el gobierno corporativo son evidentes y una regla que le dé a los accionistas minoritarios una oportunidad real de bloquear acciones que puedan perjudicar el valor de ellos, debe ayudar a aliviar estas preocupaciones”, asevera la correduría UBS en un reporte.

Actualmente en la Bolsa Mexicana de Valores cotizan siete Fibras: Fibra Uno (FUNO), Fibra Hotel (FIHO), Fibra Inn, Fibra Macquarie, Terrafina, Fibra Shop y Fibra Dahnos y sus inversiones se concentran en el mercado inmobiliario, en propiedades como hoteles, centros de distribución, propiedades industriales, centros comerciales, entre otros.

Terrafina y Macquarie son los dos fideicomisos que deberían de reducir en el mediano plazo sus niveles de apalancamiento cuando se apruebe la nueva regulación, ya que el indicador de deuda (Deuda total/Activos) de Terrafina supera ligeramente el 50%, mientras que Macquarie está cerca del límite de acuerdo con datos de UBS.

“Las reglas son bastante claras, las Fibras tendrían un marco que les permitiría cumplir con más transparencia a los inversionistas y en el futuro las fortalecería”, explicó Marco Medina, analista de Grupo Financiero Ve por Más.

Medina añade que las Fibras no se verían afectadas por la nueva regulación, aunque indicó que los directivos de algunas de estas aún tienen dudas sobre cómo operarían las nuevas reglas en el caso de qué medidas se deberán tomar en el caso de que el nivel de deuda supere el 50%, temas que ya se delinean en la CNBV.

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Los especialistas coinciden en que una mayor regulación permitirá a los inversionistas, sobre todo los institucionales (Afores, fondos de pensión privados y grandes fondos de inversión) acercarse más a estos instrumentos al contar con más transparencia.

Cabe mencionar que en 2013, FUNO tuvo fuertes problemas de imagen cuando al interior del fideicomiso se aprobó cobrar una comisión por desempeño a pagar al administrador de la compañía, algo que inmediatamente fue castigado por los inversionistas, ya que los títulos perdieron casi 9% en solo una semana y además este intento de comisión no fue aprobado.

Sector inmobiliario, atractivo

En un reporte, Credit Suisse destaca que a pesar de un ambiente de tasas de interés más altas y un débil crecimiento económico, el atractivo de las Fibras continúa debido al buen estado de salud del mercado inmobiliario mexicano.

Marco Medina explica que el sector inmobiliario tiene un gran atractivo debido a la estabilidad macro del país y un entorno favorable para el consumo en el mediano plazo ya que hay una población joven con requerimientos de espacios comerciales y de recreación, y México es uno de los mercados de menor penetración de este tipo de espacios.

Uno de los elementos más sólidos que justifican la inversión en bienes raíces es el hecho de que las tarifas se han mantenido estables en comparación a otras economías de América Latina, Medina indica que en la Ciudad de México el rango de precios para la renta por metro cuadrado al mes de oficinas clase A es 25 a 35 dólares, mientras que en Río de Janeiro, el rango se ubica va de 39 a 40 dólares

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Alberto Chretin, CEO de Terrafina, comentó que las Fibras son “una inversión sólida a largo plazo, si alguien quiere invertir y salir a corto plazo no es lo más conveniente, porque no va a participar en los dividendos, está aislada hasta cierto punto de la volatilidad”.

Las Fibras deben tener 70% de sus activos invertidos en bienes raíces y además por ley deben otorgar como mínimo el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior a sus inversionistas.

Especialistas indican que su auge detonó debido a que el mercado inmobiliario mexicano estaba olvidado, las Fibras aún tienen mucho espacio para crecer sin tener el riesgo de generar una burbuja.