Fibra E y Fibra inmobiliaria, ¿en qué son distintas?
Pinfra será la primera empresa en estructurar una Fibra E, con su activo más valioso: la carretera México-Toluca, aunque este Fideicomiso será un tanto distinto a las Fibras de bienes raíces que ya operan en el mercado.
Si bien, las Fibras de infraestructura como las de bienes raíces tienen el mismo propósito, al interior de cada modelo hay algunas particularidades relevantes a la hora de decidir en qué instrumento invertir de acuerdo con el riesgo que se quiera tomar.
La regulación para la Fibra E apenas fue publicada a finales del año pasado, y aún hay margen para mejorar algunos temas legales y fiscales para agilizar la estructuración de este tipo de instrumentos, consideró Antonio Franck, socio de la práctica Bancaria y Financiera de Jones Day.
Creación de la Fibra
Una Fibra inmobiliaria aporta inmuebles a un portafolio inicial con el que crea el vehículo, pero en el caso de la Fibra E lo que se aporta no es la carretera o el gasoducto, sino las acciones de la empresa dueña del activo. En el caso de la México-Toluca, PACSA, filial de Pinfra, será quien aportará sus acciones al Fideicomiso.
En este sentido, desarrollar una Fibra E con activos de infraestructura de transporte como carreteras, puertos o aeropuertos, sería más sencillo que una con activos de Pemex o Comisión Federal de Electricidad (CFE), ya que varios activos son en sociedad con otras empresas o son del estado, indica el analista.
“Administrativamente debe ser complejísimo, primero debes decidir qué proyecto separar, transferir a una sociedad promovida, y luego hacer la colocación. Eso es a lo que se han visto involucrados los que han trabajado con Pemex, porque es muy complejo”, lo que limita los riesgos asociados a derechos de vía, ambientales, sociales, entre otros, dijo Franck.
Activos maduros
Entre las Fibras inmobiliarias existen algunas que tienen una alta proporción de sus portafolios en propiedades en desarrollo como Fibra Danhos o Fibra Plus, que se dedican completamente a desarrollar inmuebles.
Por el contrario, en la Fibra E no se podrán incluir proyectos ‘greenfield’ (nuevos o en construcción) o con menos de un año de operación, ya que lo que se vende en el mercado es un portafolio de activos maduros que generen flujos económicos y con ello distribuciones atractivas a sus inversionistas. “Se corre el riesgo de que se dé financiamiento barato (si se incluyen proyectos en construcción)”, explicó el experto.
En este sentido, hacer una Fibra E con proyectos de infraestructura es más sencillo que, por ejemplo, una de energía, ya que por ahora hay pocas empresas con proyectos maduros libres de complejidad para estructurar un vehículo.
En el caso de la México-Toluca, la concesión opera desde 1990 y la empresa aún tiene la autorización hasta el 2049.
Destino de los recursos
El propósito de las Fibras inmobiliarias y de infraestructura es adquirir nuevos activos y ser un administrador de los mismos, señalan los expertos, para ello van al mercado a realizar emisiones de capital o deuda.
No obstante, la Fibra E no está obligada por ley a destinar sus recursos al crecimiento de su portafolio. Franck explicó que si el gobierno de un estado quisiera hacer una Fibra con alguna planta de tratamiento de agua o vialidad, para obtener recursos que se destinen al gasto, pudiera ocasionar un castigo en el mercado, sobre el precio de los títulos de la Fibra, coincide Rodrigo Gómez, socio de la práctica Fiscal de Jones Day, ya que los recursos que obtienen del mercado no tienen el destino esperado.
Activos de la Fibra
La Fibra inmobiliaria debe tener en su portafolio de propiedades que den rentas mensuales, ya sea en pesos o dólares, y deben estar ubicadas en México. Estas pueden ser oficinas, hospitales, escuelas, centros comerciales, naves industriales, o ingresos por hospedaje en el caso de hoteles.
Para las Fibras de infraestructura, se pueden especializar en carreteras, infraestructura hídrica, aeropuertos, vías férreas, puertos y cárceles, entre otros; o incluso tener una mixta, que tenga varios tipos de activos.
En este sentido, Pinfra podría sumar más tarde nuevos activos a su portafolio, o incluso salir a comprar una vialidad de cuota que sea propiedad de otra empresa o del gobierno, señaló Franck.
Esquema fiscal
La regulación para las Fibras inmobiliarias, ya está contenida en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, mientras que para la Fibra E está en la Miscelánea Fiscal desde septiembre del año pasado.
Esto permite que se hagan cambios anuales al esquema y erradicar defectos, pero por igual es motivo de incertidumbre, explicó Rodrigo Gómez, socio de la práctica Fiscal de Jones Day.
“Esto da mayor flexibilidad para responder rápidamente, pero tiene la inseguridad jurídica de que en las nuevas Misceláneas ya no aparezca o quiten las reglas”, explicó Gómez.
