Fibra Inn apuesta por esquemas de coinversión para construir más hoteles
Ante la baja en el precio de los títulos de Fibra Inn, que le ha complicado la adquisición de hoteles, el fideicomiso mexicano apuesta por asociarse con desarrollares para construir más complejos.
Bajo dicho esquema de coinversión, denominado Fábrica de Hoteles, Fibra Inn aportará en promedio el 20% de los recursos para el desarrollo de hoteles, y los integrará a su portafolio una vez que estén en operación y estabilizados, con lo que reduce el riesgo a sus inversionistas.
"Nosotros le ayudamos al desarrollador a definir las características del hotel, la marca y la inversión. Podemos operarlo e incluso sumarlo a nuestro portafolio”, dijo Óscar Calvillo, director general de Fibra Inn durante la reapertura del Hampton Inn en Monterrey, Nuevo León.
Fibra Inn ya tiene un acuerdo con City Express para desarrollar de forma conjunta hoteles. Calvillo reconoció que están trabajando con otros inversionistas de forma similar.
La Fibra especializada en hoteles de negocios fondea esta estrategia mediante la colocación de deuda en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), y no con ofertas subsecuentes de capital.
Su primera colocación fue el año pasado por 1,875 millones de pesos, y hace algunos días levantaron otros 1,000 millones. De estos últimos, poco más de 300 millones serán destinados a pago de créditos bancarios.
Calvillo dijo que ahora hay condiciones más favorables para emitir deuda, en lugar de obtener capital mediante una oferta subsecuente debido a la baja que han tenido sus títulos. En lo que va del año, las acciones de Fibra Inn cayeron 4%, y ahora se venden en 12 pesos.
Con los recursos restantes de los bonos emitidos, la Fibra está remodelando cuatro hoteles que incluso implican cambio de marca independiente a marcas internacionales. Calvillo también adelantó que existe la opción de vender alguna propiedad.
La Fibra invirtió 100 millones de pesos en la remodelación del hotel Hampton Inn en Monterrey, haciendo cambios en fachada, interiores y remodelando las habitaciones.
“En nuestro plan de negocios hacer mejoras importantes a hoteles ya en el portafolio, que nos resulta más redituable que adquirir un hotel nuevo, dado que la mejoría del desempeño del hotel es mayor de la que podría tener uno nuevo”, explicó Calvillo.
De igual modo, el fideicomiso construye uno de los primeros hoteles de lujo en Monterrey, un JW Marriott, con 250 habitaciones que entregará hacia 2018 y en el cual están aportando hasta el 33% de la inversión.
Eliminará comisiones
Fibra Inn comenzará a operar por sí mismo los hoteles de su portafolio, con lo que esperan reducir gastos y eliminar comisiones.
Cuando nacieron los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) en México, la operación de las propiedades estaba a cargo de terceros contratados por el vehículo, costos que se reflejaban como parte de las comisiones que cobraban a los tenedores de los títulos.
Ahora, algunas Fibras han optado por simplificar y reducir sus comisiones a fin de hacerse más competitivas y disminuir costos, estrategia que también ha sido adoptada por Fibra Inn, dijo Calvillo.
"Nos beneficia en dos aspectos: los gastos de operación no se incrementan porque ya los asume la Fibra; y se acaban las comisiones porque ahora todo el personal que opera la Fibra son empleados de la misma”, explicó.
Con la internalización de las operaciones, el fideicomiso espera ahorrar hasta 20 millones de pesos, detalló el directivo.
Calvillo explicó que ante el castigo que ha tenido el precio de sus títulos en la Bolsa Mexicana de Valores en lo que va del año, esperarían poder recomprar títulos como lo hacen otras empresas listadas para así ayudar a estabilizar el precio.
A diferencia de las empresas que cotizan en el mercado, las Fibras no están autorizadas para tener programas de recompra de acciones ya que sus certificados tienen un tratamiento fiscal distinto a las acciones.
