Así es Mítikah, el mega proyecto que critica el gobierno de la Ciudad de México
Un fondo inmobiliario de las firmas Ideurban y Prudential arrancó un ambicioso proyecto en el sur de la Ciudad de México, en Coyoacán, hace más de seis años, con una mega torre que prometía ser la más alta de la capital: Mítikah . Pero el plan se frenó por falta de recursos, hasta que Fibra Uno, el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces del país, lo adquirió en 2015. Hoy, el desarrollo tiene un avance de hasta el 75% en su construcción, aunque el gobierno de la Ciudad de México lo ha puesto en su mira.
Este martes, Claudia Sheinbaum, jefa de gobierno de la Ciudad de México, dijo que no otorgará los permisos para la construcción de una nueva torre de oficinas en ese proyecto. El 'master plan' de Mítikah consideraba en su primera etapa un edificio residencial, uno de oficinas y un centro comercial, más otra torre corporativa más adelante. Ahora, Sheinbaum señaló que no se autorizará por temas de impacto urbano.
Fibra Uno destaca que, pese a ello, el proyecto sigue en pie: “El plan maestro de Mítikah cuenta con todas las autorizaciones; y las obras, incluyendo las medidas de mitigación, continúan operando con normalidad, como lo expresó la jefa de gobierno de la CDMX”, mencionó en un comunicado enviado a la Bolsa Mexicana de Valores.
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La primera fase de Mítikah incluye la construcción de una torre de oficinas, una residencial, que será la insignia del proyecto, y un centro comercial. En total, se consideraban 446,654 metros cuadrados de superficie rentable. Es en el segmento corporativo donde las cosas cambiarían, al no autorizarse nuevas torres.
De acuerdo con Jorge Pigeon, vicepresidente de Relación con Inversionistas de Fibra Uno, la superficie rentable total del proyecto consideraba nuevas torres de oficinas adicionales a la que ahora está casi concluida y por ser entregada ya a los inquilinos. Fibra Uno planeaba arrancar la segunda fase tras concluir la torre de departamentos, hacia 2021.
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De acuerdo con analistas consultados, reducir el número de espacios de oficinas impactará las estimaciones de Fibra Uno de los ingresos que generaría Mítikah. En su última presentación a analistas, en noviembre pasado, Fibra Uno estimó un ingreso neto operativo por 1,123 millones de pesos, el 63% del total, excluyendo el segmento residencial.
También puede ocurrir que esos ingresos tarden en llegar más de lo previsto, dice Armando Rodríguez, analista bursátil de Signum Research. “Si esperaban que las oficinas iniciaran a dejar ingresos a partir de 2022, posiblemente se pudiera demorar. Me gustaría hablar con ellos para ver si habrá una reconfiguración del proyecto, si se aplazarán los ingresos esperados o habrá un impacto directo en estimaciones (de ingreso), si este componente no se puede sustituir”.
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Para desarrollar Mítikah, Fibra Uno estructuró un vehículo de desarrollo (CKD), Helios, con el que coinvierte en el proyecto cerca de 9,000 millones de pesos (mdp). Hasta el momento, se han ejecutado inversiones por 3,995 mdp. Tan solo para este año, Fibra Uno anticipó que se invertirán otros 3,000 mdp en Mítikah, buena parte en el centro comercial y la torre residencial.
La primera torre que se entregará será la de oficinas, de la cual ya se tiene un avance importante en el arrendamiento. “No hay un inquilino del portafolio de Fibra Uno en Matamoros, Tijuana o Mérida que no quiera estar en Mítikah”, dijo entonces Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno. En 2021 será entregada la torre residencial, con 265 metros de altura y proyectada como la más alta de la ciudad. De los 667 departamentos, hasta el momento se han vendido 520, con un precio de 70,000 pesos por metro cuadrado.
