Acierta la estrategia

INFONAVIT (lugar 23)

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- El 3 de mayo de 2007, durante el festejo de la Santa Cruz, un calentador solar llamó la atención de los invitados a la inauguración del conjunto habitacional construido por Grupo Sadasi, en Tecámac, Estado de México. Ese día comenzó la discusión sobre migrar las viviendas mexicanas hacia una cultura sustentable.

- El más interesado en los beneficios del panel solar fue Felipe Calderón, presidente de México, quien comenzó a lanzar preguntas a su anfitrión, Enrique Vainer, mientras caminaban en compañía de Víctor Manuel Borrás Setién, director general del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

- Meses más tarde, Borrás daría luz al programa Hipoteca Verde con una fórmula que incrementa el monto de crédito para financiar la instalación de válvulas de agua, focos ahorradores y calentadores solares, a cambio de la reducción en el pago de los servicios.

- En 2008 todo estaba listo para que el Infonavit anunciara un cambio de visión orientado a impulsar la calidad de vida a través de viviendas sustentables. Pero la misión resultó casi imposible ante la crisis económica de 2009. Con esto, el sector se enfrentó, entre otros retos, a la pérdida de un millón de empleos.

- “Todo parecía en contra. Falta de apalancamiento, Sociedades Financieras de Objeto Limitado (sofoles) que no prestaban a las pequeñas desarrolladoras y una banca especulativa”, señala Flavio Torres, presidente de la Cámara Nacional de Desarrolladores de Vivienda (Canadevi).

- Tras la desaceleración, el sector tuvo crecimientos marginales de entre 1 y 2%, pero el Infonavit repuntó con 6% a favor. No sólo eso. El número de créditos otorgados pasó de 447,481 en 2009 a 475,072 en 2010, los montos de inversión crecieron casi 12% y las ventas sumaron casi 157,000 millones de pesos (MDP).

- El Infonavit generó también 30,000 MDP para la banca privada en créditos cofinanciados. “En 2010 ayudamos a revitalizar el segmento de vivienda para empleados con ingresos superiores a siete salarios mínimos, que es el rango a partir del cual presta la banca”, dice Borrás Setién, director general del instituto.

- La meta en 2011 es otorgar más de 515,000 créditos con una derrama total (incluyendo el sector financiero) de 161,061 MDP. En 2012, el total de créditos llegará a 540,000. Un reto nada fácil y con ‘tintes verdes’, ya que desde enero pasado todas las viviendas deberán contar con dispositivos sustentables que eleven su plusvalía.

- Para Sebastián Fernández, director sectorial empresarial del Infonavit, la decisión de incluir un sello verde para elevar la calidad de vida de quienes adquieren una vivienda fue el mayor acierto de la institución el año pasado.

- Hipoteca mexicana
Ante el freno en el sector de la construcción, los inventarios se absorbieron y las casas ya construidas tuvieron movilidad gracias a que el crédito hipotecario se mantuvo estable.

- En respuesta, y ante la falta de producto, el Infonavit fortaleció el canal de venta en sus oficinas, con 25% de créditos para vivienda usada e impulsó las hipotecas para quienes ganan menos de cuatro salarios mínimos, y que representa 60% de las ventas, precisa Borrás Setién.

- Trabajadores de bajos recursos sin acceso a la banca son hoy los principales clientes, a quienes se concedieron más de 350,000 créditos en un año.

- El mercado manda, dice Enrique Vainer, director general de Sadasi. “Los inventarios se absorbieron por el freno a la construcción, pero las casas se movieron gracias al crédito hipotecario que se mantuvo estable en el segmento económico, y una cartera vencida baja”.

- La demanda de vivienda se ha incrementado y tiene un nivel controlado de morosidad que sólo aumentó 0.3% este año frente a 2009, al cerrar en 5.1% en diciembre del año pasado.

- Para el sector, dos hechos acompañan el despegue del Infonavit en 2010: la generación de cartera sana y el subsidio gubernamental que sirvió para facilitar la adquisición de vivienda para los trabajadores de menores recursos. “El problema de la cartera vencida de Estados Unidos y los países europeos es el origen del crédito”, afirma Flavio Torres, representante de los desarrolladores de vivienda.

- México ha sido ortodoxo, por lo que hoy se habla de la ‘hipoteca mexicana’ en el mundo, que cuenta entre sus fortalezas con pagos indizados al salario, un esquema de cobranza social y montos que no agotan la capacidad de los trabajadores, indica Borrás.

- A este potencial hay que añadir un récord histórico de 14,000 MDP que el gobierno federal ha destinado de 2007 a la fecha, a través de la Canadevi.

- El subsidio en complemento con el crédito moviliza el mercado. Por cada peso que México destina a vivienda, el sector regresa al erario 1.30 pesos, según Torres, por lo que Canadevi pedirá 20,000 MDP para subsidiar la compra de vivienda económica en los próximos seis años.

- Valor agregado
Si bien en 2010 se sentaron las bases para superar el medio millón de créditos este año, la pregunta es si la incertidumbre política hará tambalear las metas en 2012.

- “No lo creo. En los segmentos bajos el tema político no se vincula. Quizá de nivel medio para arriba los clientes sí hagan un análisis antes de realizar la compra”, comenta el director general de Grupo Sadasi.

- Borrás Setién considera que la industria es fuerte y ya probó el cambio de un partido en el gobierno en 2006, sin afectar las ventas. De hecho, proyectó que en 2015 habrá una derrama de casi tres millones de créditos, con recursos propios y fuentes alternas de financiamiento.

- Más de nueve millones de afiliados que no tienen casa propia son el mercado potencial del Infonavit, que cuenta con una estructura terciaria que le permite salir de los mercados habituales (clase media) y diseñar nuevos productos.

- “De la mano de la banca, las sofoles, los patrones y los desarrolladores, hemos ideado programas para empleadas domésticas, pequeños contribuyentes y trabajadores del mercado informal. Dar vivienda a la gente de menores recursos es prioridad para el instituto”, asegura el director del organismo.

- Dentro del plan de evolución en el esquema de ingresos, en mayo pasado arrancó el programa ‘Renueva tu hogar’, que por primera vez dará crédito al consumo para beneficiar a 30,000 derechohabientes de todos los niveles socioeconómicos.

- Además, con Infonavit Total AG lanzado en 2010, el instituto ahora cobra comisión a la banca por administrar un crédito conjunto que financia la compra de vivienda para personas con ingresos mayores a siete salarios mínimos.

- Las viviendas del futuro
El índice de capitalización del instituto es de 10.5%, con resultados netos de 10,255 MDP. Su reserva crediticia representa 23% de los activos de la empresa, que mostró un rendimiento de 2.94% y abonó 38,223 MDP por concepto de pago de intereses.

- Ante los resultados financieros, los protagonistas del sector coinciden en que el segmento de oportunidad está en la base de la pirámide y que existen las condiciones macroeconómicas para seguir construyendo. Este año esperan crecer 5% y alcanzar un tope de entre 7 y 10% en 2012.

- En línea con la visión de promover la calidad de vida, el siguiente paso será concebir políticas públicas que permitan el desarrollo urbano planificado y la construcción de ciudades competitivas que aporten plusvalía a la vivienda.

- Impulsar la instalación de pozos de absorción para la recuperación de agua pluvial y el aislamiento de azoteas para tener casas más templadas, es sólo el principio de la Hipoteca Verde, que, en lo que va del año, colocó 46,676 créditos.

- Ahora el reto es poner el foco en la calidad y no tanto en los números de la vivienda.

- “Para ello se trabaja con 120 municipios en temas de desarrollo urbano, promoción de la vivienda vertical y mantenimiento de unidades habitacionales”, comenta el director general del Infonavit.