Construcción. Los muros más delgados s
Hoy en día, por falta de financiamiento, construir vivienda media y residencial en México es un mal negocio. En el mercado hay 21,785 viviendas de este tipo que no han podido venderse, a pesar de que se encuentran por debajo, 23 y 19% respectivamente, del precio promedio de venta que tenían antes de la crisis. ¿Cuál será la suerte de las 60,311 viviendas más que por ahora son obra negra?
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Salvo unas cuantas empresas dedicadas a promover, construir y vender viviendas, cuyo negocio edificaron bajo la estrategia de la diversificación, y otras tantas sólidamente posicionadas en un nicho de mercado, el resto —unas 1,500 firmas— deberá dedicarse a competir por las viviendas de interés social en los próximos cuatro años, tiempo que podría tardar en destrabarse el financiamiento para ese segmento del sector constructor, señalan especialistas.
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Desarrollos de Ingeniería y Conjuntos Arquitectónicos (DICA) es una de las más de 400 empresas que definitivamente considera que fue un mal negocio involucrarse en la construcción y venta de residencias, porque el mercado secundario de reventa está casi 60% abajo de lo que cuesta edificar una vivienda nueva. Gaspar Hernández Álvarez, su director general, está arrepentido de su decisión de invertir, e incluso ha dejado a medias un desarrollo cerca del Desierto de los Leones, en el Distrito Federal. “Aunque tuviéramos dinero para terminarlo, no es conveniente hacerlo ahora que la clase media se encuentra extremadamente golpeada en su poder adquisitivo, y en un momento en que los conceptos de vivienda están cambiando en dirección no a casas con enormes jardines, sino a departamentos pequeños y bien acondicionados”.
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La drástica caída en la construcción y venta de vivienda media, residencial y plus está significando un duro golpe para el país. Este segmento de mercado genera cinco veces más empleos que la construcción de vivienda de interés social y paga alrededor del equivalente a 15% de su valor en diversos impuestos durante el proceso de edificación, alerta Eugene Towle, Director de Softec SC Consultores Inmobiliarios, firma que tiene entre sus clientes al Banco Mundial o al Banco Interamericano de Desarrollo a gobiernos latinoamericanos y a desarrolladores nacionales e internacionales de vivienda.
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En el mercado residencial alto se redujeron las ventas hasta en 75% y en el residencial medio hasta en 90%. En el caso de la vivienda media, las ventas cayeron 75% y tiene en oferta 50% de su inventario.
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Towle estima que el hecho de que este tipo de viviendas se ofrezcan por debajo de sus costos originará que, al agotarse el inventario actual, los precios se eleven desmesuradamente.
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Pero no hay que preocuparse de eso aún, pues el mercado en general continuará caído mientras no se resuelva el problema de cartera vencida de los bancos, además de que, como no habrá créditos adicionales para construcción ni adquisición, “pasará como en la década de los 80: se acumulará la demanda y la gente resolverá su problema generando el crecimiento informal de las ciudades, porque existe una muy estrecha relación entre la escasez de financiamiento hipotecario y el crecimiento desordenado de las urbes”.
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Esto podría observarse en los próximos cuatro años, lapso en el que, igualmente, se verá cómo los desarrolladores de vivienda se inclinarán por la de interés social, lo que podría parecer muy bueno salvo porque, al no construirse vivienda media y residencial, que genera mayores beneficios, el mercado estará incompleto y distorsionado.
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Habría que agregar, de acuerdo con Towle, la limitante de que México sea un país sumamente subfinanciado. En 1994, cuando sí había crédito, se financiaron 350,000 nuevas viviendas, mientras la demanda fue de 600,000. En Estados Unidos la demanda anual es de 1.2 millones y se dan financiamientos para cuatro millones, porque se considera también la adquisición de vivienda usada, señala.
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“Dar crédito a la vivienda usada permite encadenar el crecimiento de las familias. Un proceso eficiente es que una familia tenga la posibilidad de mudarse de una casa pequeña a una más grande, según el número de hijos y su crecimiento, y en un lapso determinado dejar esa casa para cambiarse a otra más grande, como sucede en países desarrollados. En México le pedimos a una familia que permanezca en una casa pequeña durante 25 años”, observa Towle.
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El parque de viviendas en el país es de 19 millones y cada año se requieren financiamientos para la adquisición de vivienda usada para cerca de 10% de este número, lo que, aunado a 1.5 millones que se necesitan para casa nueva suman 3.4 millones de créditos hipotecarios al año.
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Desde luego que el sistema bancario mexicano no da para eso. Sin embargo, los especialistas calculan que si la meta fuese contar, en el corto plazo, con medio millón de créditos, la mitad para nuevas y la otra mitad para usadas, se avanzaría muchísimo.
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En los últimos cinco años se han incorporado más de ocho millones de personas que requieren vivienda, y en los próximos 10 años se incorporarán 10 millones más. Sucederá que, sin el financiamiento adecuado, se generará un problema de desorden que no conviene a las familias ni al país. Tan sólo mensualmente se casan alrededor de 60,000 personas, esto es un promedio de 2,000 por día, que nadie sabe donde están haciendo su casa.
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Softec adelanta que los promotores de vivienda van a responder en la medida en que haya financiamiento de los bancos y desregulación por parte de las autoridades. La capacidad de la industria se da por el volumen de capital que hay en ella, y su capacidad de reacción es lenta. Los 1,500 proyectos que ahora existen se encuentran estancados y sólo se pondrán en marcha bajo esas condiciones.
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“De no haber financiamiento pasaremos de un mercado con falta de compradores a un mercado con falta de casas, algo que podría empezar a presentarse durante los próximos 12 meses. Tan sólo en los próximos seis meses observaremos si la gente digirió el Programa para la Vivienda y la Alianza para la Vivienda con los mecanismos de UDIs, y si los acepta o no, porque la decisión de comprar una casa es muy compleja; la misma reestructuración de una hipoteca es algo difícil de digerir”, advierte el directivo.
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Toques de color
-Este panorama podría parecer negro, dado que incluso se frenaron inversiones extranjeras como la de Royal Building Systems, una empresa canadiense que pretendía instalar en 1995 una factoría para producir aquí los materiales de alta resistencia que permiten terminar una casa en tres días con un mínimo de personal y que no requieren de mantenimiento —con este sistema y materiales importados, únicamente Exterlink se quedó a operar en la ciudad de México.
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Pero hay casos que le dan otro color al horizonte. Empresas como Geo, Urbi, Sadasi y Ara han tenido éxito. Con la crisis han revelado sus fortalezas. Grupo Geo no sólo ha resultado la más exitosa en la construcción de vivienda, sino del sector constructor en general, toda vez que, al comparar el precio de sus acciones de julio de 1994 con el de las junio de 1996, se encuentra que aumentaron en 126%. En el mismo lapso, las del gigante ICA sólo aumentaron 20.68%, mientras las de Bufete Industrial, Grupo Mexicano de Desarrollo y Tribasa retrocedieron en 2.75%, 68.45% y 57%, respectivamente. Además, casas de bolsa como BBV-Probursa, Accival e ING Baring recomiendan la compra de acciones de Geo, dadas las expectativas de incremento de 36% en ventas y de 21% en utilidad de operación al finalizar 1996.
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Ante la baja en el otorgamiento de nuevas hipotecas que generó la crisis, la compañía decidió reducir el precio de las viviendas, diversificar las fuentes de hipoteca y participar agresivamente en nuevas subastas de éstas, enfocar las ventas a segmentos específicos, expandirse para aumentar participación en el mercado y adquirir hipotecas de desarrolladores con problemas financieros, enumera Luis Orvañanos Lascurain, presidente del consejo de administración de Geo.
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Con la disminución de los márgenes de utilidad derivada de los altos costos financieros y la reducción de los precios de venta, los bajos niveles de apalancamiento redundaron en beneficios. Adicionalmente, Geo implementó programas de eficiencia en cada proyecto, aprovechó los bajos costos de los terrenos, construyó por fases para reducir necesidades de capital de trabajo, redujo insumos denominados en dólares y todos aquellos costos altos no transferibles al precio de venta.
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Ante un panorama de debilidad general, la empresa mantuvo una fuerte capitalización para aprovechar nuevas oportunidades, aprovechó la escasa fuerza de sus competidores para adquirir -su backlog (viviendas ya autorizadas para ser construidas), un inventario de terrenos y ampliar su plataforma de crecimiento en nuevas regiones. A través de 23 subsidiarias, ya opera en 13 estados de la república y espera expandirse a otros cuatro en este año.
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Fuera de estas tierras, la firma fundará Geo Latinoamérica como resultado de alianzas estratégicas con sendas empresas chilena y colombiana. En suma: con sus 23 años en el mercado, es la principal constructora de vivienda de interés social en México, sobre todo la financiada por Fovi e Infonavit. Entre 1994 y 1995 construyó y vendió más de 16,400 viviendas, y en 1996 espera vender otras 12,000. Actualmente su -backlog es de 18,797 viviendas.
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Luis Orvañanos confía en que la solidez de la empresa —la única constructora de vivienda que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores y en la bolsa de Nueva York—, así como sus negociaciones con autoridades y empresarios de Chile y Colombia, ayudarán al éxito de una nueva emisión en los mercados de Europa, Estados Unidos y México, con la cual se esperan obtener unos $50 millones de dólares que se utilizarían hacia finales de este año o principios del próximo para expandir su cobertura.
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Casi al cierre de esta edición en el medio bursátil ya se conocía el anuncio hecho por GEO de una emisión de papel comercial por $200 millones de pesos, que dedicará a capital de trabajo en siete de sus subsidiarias.
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De hoy en adelante
-Desde el año pasado se dio un cambio sustancial en el mercado de la vivienda: existen 1,500 proyectos en construcción, no se iniciaron proyectos nuevos y, comparativamente con 1994, el nivel de ventas cayó a una tercera parte. Con ello, este año hay más oferta que demanda de casas y, en cuanto a la vivienda media y residencial, se venden 21%, en promedio, abajo de su valor de reposición. Adicionalmente, la banca se muestra muy lenta, salvo escasas excepciones, y en general los promotores de vivienda son poco agresivos.
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Durante 1996 y 1997, el único mercado que obtendrá recursos será el de interés social, con 250,000 viviendas que se financiarán con recursos del Infonavit y del Fovi. Según las previsiones de los analistas, Infonavit recibirá menos ingresos por la pérdida de empleo de sus clientes y la quiebra de empresas, en tanto que el Fovi fortalecerá la distribución de créditos a través de las Sofols (Sociedades Financieras de Objeto Limitado). En el caso de los bancos, se prevé que únicamente Bancomer continúe apoyando al sector y que, en algunos casos, también lo haga Inverlat —no así Banamex, de quien no se espera nada importante en cuanto a ese mercado.
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La vivienda de interés social, además, concentrará a todos los promotores nacionales que cuenten con capital, lo que conduce a prever que se presentará una mayor escasez de tierra autorizada para edificar. Sin embargo, vale la pena asomarse a lo que podría ir sucediendo en el terreno de la autoconstrucción, donde Apasco, AHMSA y Eureka tienen un proyecto sumamente ambicioso.
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En el caso de Inverlat, Martín Celaya Bolaños, director adjunto de originación, un área de carácter financiero, prevé un escenario distinto de participación de los bancos. “En estos meses, la banca se ocupará de publicitar y hacer ver a la gente las ventajas de la reestructura hipotecaria y la adquisición de vivienda bajo los esquemas dados a conocer por el gobierno, y para el primer trimestre de 1997 prevemos que se estará reactivando la actividad constructora y el otorgamiento de créditos, para consolidarse en el segundo trimestre.”
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Gerardo Concha Collado, director de la Sofol hipotecaria “Su casita”, con operación en cinco entidades del país y la más importante de las siete financieras hipotecarias autorizadas, confía en que ante las limitaciones de los bancos, que están más preocupados por sus problemas de cartera vencida que de otras cosas, las Sofols sabrán aprovechar esto como una oportunidad para fortalecerse y atacar agresivamente el mercado.
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Pero los retos son de gran magnitud para todos: gobierno, bancos, Sofoles, promotores, constructoras y aún para los mismos demandantes, que se hunden en la desconfianza al adquirir una casa, participar en una preventa o ingresar en alguno de los sistemas de autofinanciamiento hipotecario que ofrecen las más de 30 empresas autorizadas por la Secretaría de Hacienda, en los que hay que esperar la adjudicación de una a través de la -tanda y el sorteo.
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Para el gobierno, la vivienda es un detonador del desarrollo social y a través de las UDIs pretende mejorar los resultados obtenidos en otros países, como Colombia o Chile, mediante esquemas para impulsar el ahorro de la población.
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De acuerdo con cifras oficiales, en el actual inventario de casas en el país, más de cinco millones presentan condiciones inadecuadas, 70% de las cuales requieren mejoras y 30% debieran ser sustituidas.
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Considerando solamente la vivienda de interés social, de lo anterior se desprende que se deberían edificar, de aquí al año 2000, 1.8 millones de viviendas nuevas y realizar de 2.2 millones de acciones de mejoramiento sustancial. Esto se traduce en una demanda conjunta de más de cuatro millones de viviendas, sin contar requerimientos acumulados de años anteriores y que, de acuerdo con cifras no oficiales, asciende a 7.2 millones de casas.
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“En México ya hemos probado la vía del petróleo, del comercio y del turismo para tratar de salir adelante; trabajemos ahora en la vía inmobiliaria y en la construcción de viviendas, como lo han hecho con éxito otros países”, exhorta Fernando Shütte, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios.