El imán inmobiliario
Intereses muy bajos, agresivas campañas de venta, proyectos que crecen como hongos y la posibilidad de hacer una buena diferencia comprando y vendiendo propiedades han sido las razones que pusieron a Miami en la cresta de la ola nacional de ventas inmobiliarias.
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Los precios de los bienes raíces han sufrido en los últimos años en Estados Unidos periodos de valles y montañas, pero esta ciudad de Florida no ha conocido de depresiones, sólo ha mantenido o aumentado sus valores.
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La industria se ha simplificado de tal manera que comprar un departamento es una tarea de sólo un par de horas.
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En un país que está buscando 1,000 formas para conquistar y venderle a su primera minoría, los hispanos, Miami está un paso adelante.
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Esta es una ciudad bilingüe y es la única en el vecino país en la que alguien puede nacer, estudiar, ser profesional y ganar dinero sin saber inglés.
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Los diferentes desarrolladores inmobiliarios que venden al mercado latino calculan que sólo en los últimos dos años, unos 600 mexicanos compra- ron departamento en Miami. Poniendo como medida el valor promedio ($480,000 dólares), desde México se han invertido unos $288 millones de dólares.
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Mexicanos de compras
Los connacionales son la última incorporación al cosmopolita mundo de Miami, un camino que ya habían iniciado (empujados por las crisis regionales) venezolanos, colombianos, argentinos y brasileños. Su presencia hace frotarse las manos a los vendedores de inmuebles. Gastan más, piden menos financiamiento y buscan zonas exclusivas.
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Para la desarrolladora de condominios Related Group, los mexicanos representan un 20% de su cartera de clientes latinoamericanos. A pesar de que los departamentos en Miami arrancan desde $100,000 dólares, la mayoría de las operaciones con paisanos se cerraron en cifras que oscilan entre $250,000 y $450,000 dólares. Según datos de la firma, la clase media compra en esos montos, pero la clase alta mexicana se inclina por los penthouse de entre $6 y $7 millones de dólares.
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“Desde hace dos años sumé a México entre mis destinos latinoamericanos de venta y el éxito ha sido rotundo. Si los mexicanos no compraban en Miami era porque no tenían quién les ofreciera seriamente oportunidades en la ciudad”, afirma Juan Méndez, al frente de JMB International Miami Realtors. Sin duda su empresa es una de las que más ruido (y negocios) ha hecho en la urbe. Cuando comenzó a operar en México, vendía uno o dos departamentos mensuales; ahora son más de seis al mes, en su gran mayoría propiedades de $800,000 dólares. Hay casos especiales, como el de un cliente del Distrito Federal que recientemente compró una casa en Fisher Island por $ 3.2 millones de dólares.
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“Últimamente ha crecido la presencia de los mexicanos, que compran mucho y caro. Básicamente buscan lujo sin estridencias, por la zona de Bal Harbour o Coral Gables”, afirma Verónica Cervera, de Cervera Real State.
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Lo mismo opina el vendedor George Prince, de la firma International Sales Group, para quién nuestros connacionales son los mejores clientes desde hace siete años. Él los visita, tienta y les vende directamente tanto en Miami como en México. La desarrolladora coloca unos 70 departamentos al año a clientes del país.
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A diferencia de otros latinoamericanos, los mexicanos compran por sus relaciones.
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Todos los vendedores de Miami coinciden en que no hace falta hacer publicidad, ya que el boca a boca es muy fuerte. “Son muy demandantes con sus amigos. Si un mexicano se siente cómodo en Miami, seguro que sus allegados serán futuros clientes”, apunta Cervera. “La diferencia con Los Ángeles es el ambiente latino internacional. Mientras allá 70% de los hispanos son mexicanos, en Miami la mezcla de orígenes es enorme, lo que la hace una experiencia más rica”, opina Prince.
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Lo que más seduce a los paisanos es la posibilidad de moverse sin necesitar escolta, la libertad de trasladarse en auto convertible, sin blindar, y la tranquilidad de usar objetos que en México es arriesgado portar, como joyas, relojes, etcétera.
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La seguridad ha sido uno de los mejores logros que ha tenido esta ciudad, la cual debió sacarse de encima el mote de destino narco, que se popularizó con la serie Miami-Vice. Desde 1996 a la fecha los índices de criminalidad han caído 44%.
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¿Especulación o vacación?
“Hay un fenómeno que se da sólo en Miami: la especulación inmobiliaria”, afirma desde Nueva York Gary Retenly, managing director de Cori Investment Adviser. En otras palabras, las operaciones financieras que hacen muchos inversionistas al comprar un departamento –cuando aún no hay ni un solo ladrillo en el terreno– para luego venderlo antes de su inauguración, ganando un porcentaje sobre lo invertido.
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¿Qué tanto se suben los mexicanos a esta tendencia? “Muchísimo”, contesta Mauricio Mendoza, encargado de Ventas Internacionales en JMB International. En esta firma, 80% de las operaciones que se realizan son con inversionistas que no tienen intención de tener una propiedad como segundo hogar, sino que juegan con la oportunidad especulativa que la tierra de Florida ofrece.
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Un ejemplo real. Arturo A. decidió comprar un departamento de $500,000 dólares en Brickell Avenue. Con un enganche de 10% al contratar y otro aporte igual al inicio de la obra (es decir $100,000 dólares en total), el inmueble ya lleva su nombre. Pueden pasar en promedio unos dos años antes que la obra termine (tiempo en el que no necesita aportar nada). Generalmente en este período el inmueble aumentó su valor. “En el peor escenario, vale entre 20 y 25% más que originalmente”, afirma Mendoza. Con este revalúo, el departamento de Arturo A. cuesta ahora $600,000 dólares. Vendiéndolo, gana en una sola operación $100,000 dólares.
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Aquellos mexicanos que sí deciden que Miami será su segundo hogar suelen visitar su vivienda en la ciudad un promedio de cuatro veces al año; la mayoría compra en su primer viaje un automóvil para usar en vacaciones.
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Hay una curiosidad que muchos realtors (como se conoce a los vendedores de inmuebles) ponen como ejemplo de sus clientes mexicanos: siempre tienen todo el dinero para comprar su condominio. “Tenemos que recordarles que los intereses bancarios están muy bajos en Estados Unidos y que les conviene sacarlo por medio de hipoteca”, afirma Jack Lowell, directivo de la firma de bienes raíces Codina Group.
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“Los mexicanos que compran departamentos millonarios nunca aceptan los créditos, sólo por el hecho de no tener que cargar con una hipoteca. De eso no se habla, siempre es más importante la decoración que la forma de pago”, asegura Cervera.
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“Los bienes raíces siguen siendo una gran oportunidad de ahorro e inversión en Miami. Los que se han quemado han sido los especuladores”, refiere Jorge Pérez, presidente de Related Group, la desarrolladora hispana más grande de Estados Unidos..
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Boom… ¿Pum?
Según datos de la consultora Reinhold Wolf Economic Research, un total de 1,418 unidades nuevas en condominios fueron vendidas sólo durante el segundo trimestre del año en el condado de Miami-Dade. Lo interesante es que esta cifra es 23.4% superior a las ventas del primer trimestre y 31.7% más elevada que las ventas en el mismo periodo de 2002. No sólo la ciudad recibió más clientes, sino que gastaron más que el año pasado: mientras en 2002 el promedio por unidad fue de $147,995 dólares, en la primera mitad de 2003 el precio fue de $170,312.
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“Estamos en el mejor momento, en el punto histórico más alto en los 100 años de Miami. Pensé que íbamos a caer hace dos años, cuando bajaron los precios en Nueva York, Los Ángeles y San Francisco, y no fue así. Los precios no han dejado de subir”, afirma Pérez.
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Para muchos participantes en el negocio de bienes raíces, Miami se maneja de manera independiente: nunca se sube a las tendencias nacionales, es un mundo en sí mismo. Eso sí, la mayoría sostiene (entre dientes) que el crecimiento se va a estabilizar, aunque sin perder valor.
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“No creo que se produzca una caída. Al contrario: la riqueza latina siempre atrae más riqueza latina. Estamos frente a un momento muy favorable”, observa Cervera.
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Pero no todo brilla. “Personalmente, miraría con precaución las inversiones en bienes raíces en Miami, ya que la ciudad ha tenido épocas de mucho crecimiento, como ahora, pero también grandes depresiones”, recuerda Retenly.
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Su memoria lo llevó a principios de los 80, cuando –tras el furor inmobiliario– se dio un estrepitoso derrumbe que destruyó los valores de los bienes y llevó a varias desarrolladoras a la quiebra. La curva ascendente comenzó 15 años más tarde, a fines de 1996. “Miami es muy volátil, cuando las crisis aumentan en Latinoamérica, crece la demanda en la ciudad”, observa el entrevistado, quién asimismo confirma que hay lugares que no pierden valor, como las unidades frente al mar.