El protagonista del <i>boom</i> del año
No son pocos los analistas que vaticinan un crecimiento de entre 25 y 30% en el sector de la construcción de casas habitación. “No existe ningún otro rubro que haya avanzado tanto en México en mucho, mucho tiempo”, dice un entusiasmado Miguel Gómez Mont, vicepresidente ejecutivo de Corporación Geo.
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Motivos no le faltan: son los líderes de su ramo en el país, con 9% del mercado total, por lo que esperan entregar este año unas 30,000 llaves de flamantes casas.
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Las razones de semejante incremento en la edificación de espacios habitacionales (el año pasado sólo fue de 18% y en 2001 incluso decreció) radican en una serie de factores que están empezando a moverse. Por un lado, la industria de la vivienda se reestructuró desde hace dos años con la creación de la Sociedad Hipotecaria Federal, la reactivación del Infonavit y del Fovissste y, como cereza del pastel, con el hecho de que los intereses para financiamiento están reduciéndose.
-“Que el mercado crezca 30% no es un número estadístico: está basado en la seguridad del dinero que ya está fondeado para este fin”, dice el directivo.
-“Este es el año del gran boom, ya que a partir de 2004 los valores se mantendrán en un crecimiento de entre 8 y 12% anual”, apunta Gonzalo Fernández, analista del Sector Construcciones para Latinoamérica en Grupo Santander Serfin.
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Justo a tiempo
En la práctica del surfing, lo mejor es que la ola lo tome a uno en la cima. Para las empresas constructoras, lo bueno de un boom es que las encuentre ordenadas y con deudas manejables.
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Corporación Geo mostró entre 1994 y 2000 un avance promedio de 30%. “Tuvimos que detenernos y consolidarnos, ya que teníamos mucho desorden, flujo de caja negativo y una plantilla de directores que no rendía lo suficiente”, afirman las autoridades de la compañía.
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La firma decidió recortar personal en 2001 y renovar los cargos ejecutivos medios con gente de mayor capacidad.
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En 2002, volvió a crecer (10% año contra año) y a tener un flujo de caja libre positivo, casi $40 millones de dólares. “Con este flujo, bajamos 20% nuestro nivel de deuda neta”, afirma el vicepresidente de la agrupación.
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Las obligaciones son un tema crucial en el consorcio. Actualmente Geo posee una deuda de $2,000 millones de pesos, repartida en partes iguales entre “créditos puente” (deudas ligadas a proyectos en construcción) y “papeles a mediano plazo”, que están divididos en tres cuotas anuales de $300 millones de pesos. Hoy la organización está terminando la estructuración de un fondeo a siete años, otorgado por dos casas de bolsa, para tener mayor liquidez.
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“Geo debería ahora concentrarse en la construcción de viviendas para el sector medio, con el fin de compensar las ganancias que deja una casa de menores valores”, afirma el más reciente informe de Grupo Santander Serfin.
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La idea ya prendió en la corporación de Gómez Mont, que actualmente está enfocándose hacia ese nicho (casas de hasta $1.5 millones de pesos), y cerró 2002 como la empresa nacional que más viviendas entregó en dicho segmento.
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De cara a 2003
Una de las decisiones que originó el cambio interno en Geo fue la de reinvertir las utilidades netas año con año. Durante 2002 (sabiendo de la gran actividad que se esperaba para los siguientes 12 meses) la inmobiliaria utilizó sus utilidades netas, unos $40 millones de dólares, para recapitalizarse en maquinarias y equipos. “La misma estrategia seguiremos este año”, afirma Gómez Mont.
-Dentro de las estrategias planteadas para 2003 está la de no entrar a nuevos mercados, sino consolidarse en las plazas ya probadas. La compañía cuenta con 150 desarrollos en 33 ciudades de México.
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“No queremos buscar nuevos destinos, ya que el negocio es aquí y ahora”, explica el vicepresidente ejecutivo de la firma. Además de no buscar localidades alternativas para llevar sus complejos habitacionales, la inmobiliaria desactivó sus proyectos en el exterior, excepto en Chile. Actualmente, sus sociedades con constructores en Argentina y Brasil se encuentran en stand by.
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La razón fundamental es la rentabilidad: mientras que en México las utilidades netas por la construcción de casas oscila entre 6 y 12%, y el retorno de inversión es de 20%, en la unión americana– a donde decidieron volver hace dos años– no supera 2%.
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“La decisión fue la correcta, ya que ahora no es momento de diversificarse”, opina el analista Gonzalo Fernández, quien agrega: “Hemos recomendado a nuestros clientes la compra de acciones de Geo, porque la valuación es muy atractiva y serán los líderes en el mercado de mayor crecimiento durante los próximos meses.”
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Desde el departamento de Análisis de BBVA-Bancomer las apreciaciones son similares. “Creo que Geo presentará uno de los reportes trimestrales más fuertes del país”, afirma en su informe el técnico Carlos Perezalonso.
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Según el mismo estudio, la corporación superará las expectativas del mercado y el balance será una gran sorpresa más allá de los buenos augurios. “El sector de la vivienda va a seguir por encima del crecimiento promedio de la economía en México, gracias a la ayuda que viene recibiendo del gobierno nacional y su importancia en este año de elecciones”, agrega el autor de la investigación.
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BBVA –que también recomienda la compra de las acciones de la casa constructora– hace hincapié en el gran desempeño que tendrá el sector en 2003, aunque aclara que Geo está por encima del crecimiento esperado para el rubro.
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Hipotecas por doquier
Hay otro número que el gobierno no se cansa de destacar: el de 750,000 viviendas anuales que se deben construir.
-La cifra está directamente relacionada con la cantidad de matrimonios que se celebran al año, pero no refleja el verdadero tamaño de la demanda contenida de espacios habitacionales.
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“El verdadero déficit es de cinco millones de viviendas . El último censo contabilizó 24 millones de familias y 22 millones de casas. Ahí ya hay una carencia de dos millones, a la que debemos sumar por lo menos otros tres millones de unidades que son tan precarias que no pueden contarse como casas”, asevera Gómez Mont.
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El gran motor del boom de la construcción es, sin duda, el crecimiento en el número de créditos disponibles. Mientras que en 2002 el Infonavit (la institución financiera más grande del sector) otorgó 275,000 hipotecas, este año están programadas 300,000 (un crecimiento de 9%). La Sociedad Hipotecaria Nacional crecerá de 50,000 hipotecas el año pasado a 70,000 para 2003 (40% adicional). Por su parte, Fovissste pasará de 20,000 en 2002 a 60,000 este año. En total, estas instituciones entregarán 430,000 hipotecas, 25% más que durante 2002.
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Sin duda, las grandes ausentes en este banquete serán las firmas bancarias. “De las cerca de 500,000 casas que se construirán este año, solo 10,000 estarán financiadas por un banco”, agrega el directivo.
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Pero no sólo Corporación Geo y las demás desarrolladoras inmobiliarias medianas y pequeñas disfrutarán las mieles del crecimiento. Se calcula que con la edificación de viviendas se reactivan unas 42 ramas de la industria, que van desde muebles, cortinas y pinturas hasta cemento y acero.
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“Solamente las casas generarán este año unos 500,000 nuevos puestos de trabajo”, dice Miguel Gómez Mont, quien además es presidente de la Federación de Promotores de Vivienda (Provivac).