Infraestructura <br>¿Dónde vivirán lo
Cientos de proyectos inmobiliarios y de infraestructura han quedado varados desde la crisis devaluatoria de 1994: lo mismo planes de preventa de casas y condominios que la edificación de grandes obras como el proyecto Alameda, el complejo hotelero y comercial del multimillonario británico Paul Reichmann en la Ciudad de México. Decenas de carreteras y planes de infraestructura también se vieron interrumpidos.
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Pero esa situación cambiará.
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Existen fuertes motivos para suponer que la reactivación de la industria de la construcción llegará con el próximo siglo. Y no sólo eso: si las condiciones generales de la economía son favorables, los negocios ligados a las obras de infraestructura, la edificación de vivienda y el servicio inmobiliario, se consolidarán como negocios de alto crecimiento en el siglo XXI.
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La razón es simple: habrá más habitantes. La población mexicana –que ha experimentado cambios en su composición y distribución a lo largo de las últimas tres décadas– demandará un mayor número de casas y de obras de infraestructura después del año 2000. Y alguien tendrá que construirlas.
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Según proyecciones del Consejo Nacional de Población (Conapo), el organismo gubernamental encargado de la planeación demográfica, en el año 2000 habrá cerca de 100 millones de mexicanos. La cifra se elevará a 112 millones en el 2010 y a 129 en el 2030.
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Esto, siempre y cuando la tasa de crecimiento natural de la población se mantenga en el nivel actual de 1.8%.
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Actualmente, existen poco más de 21 millones de viviendas en todo el país y no son suficientes para albergar a la población. Existe un déficit acumulado de casas y se prevé que la demanda crezca dramáticamente en el corto y mediano plazos.
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El Conapo estima que el país requerirá un total de 30 millones de casas en el 2010 y de 44 millones en el 2030. Esto significa que para satisfacer las necesidades de vivienda, se tendrían que construir nueve millones de unidades en un lapso de 10 años o 23 millones durante los próximos 30.
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“El potencial de negocios es grandísimo”, afirma Gonzalo Montaño, presidente de Grupo Mac, una consultora de proyectos arquitectónicos e inmobiliarios.
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“Anualmente, se construyen alrededor de 300,000 viviendas en todo el país, por lo que estamos muy lejos de poder abatir el déficit”, dice a su vez Fernando Schütte, presidente de Schütte Grupo Inmobiliario.
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Pero los expertos inmobiliarios coinciden en que las condiciones macroeconómicas de hoy no son propicias para el desarrollo del sector. Las tasas de interés se mantienen elevadas y por lo tanto, los créditos para comprar vivienda se encarecen.
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Además, los préstamos son escasos, pues los bancos –que aún no se reponen de la crisis de cartera vencida de 1995– exigen mayores garantías que les permitan recuperar su dinero en casos de insolvencia.
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El poder adquisitivo de la población, deprimido desde hace décadas, es también un factor adverso. Pero las necesidades futuras de vivienda son un problema latente, al que habrá que darle una solución.
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Los empresarios del ramo, que se han visto golpeados severamente desde 1994, están conscientes de ello.
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Crearon un nuevo organismo cúpula: el Consejo Empresarial para el Desarrollo Inmobiliario y de la Vivienda, y elaboraron un diagnóstico y una propuesta para reactivar el sector. Los documentos fueron presentados hace dos años al presidente Ernesto Zedillo y al secretario de Desarrollo Social, Esteban Moctezuma. El presidente Zedillo pidió a los empresarios que presentaran su caso ante el secretario de Hacienda, José Angel Gurría.
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“El gobierno y los empresarios en conjunto tenemos, por así decirlo, la opción de tener una demanda insatisfecha y resolverla, o no resolverla”, reflexiona Montaño.
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Según Schütte, la iniciativa privada tiene la capacidad de construir un millón y medio de viviendas.
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Adiós al campo
¿Dónde vivirán las nuevas decenas de millones de mexicanos que se sumarán a la población en el próximo siglo?
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Según los expertos en demografía y urbanismo, la población será predominantemente urbana. Los nuevos mexicanos seguirán viviendo en las ciudades, pero ya no en las grandes metrópolis. Esto acarreará nuevas necesidades de infraestructura y, por lo tanto, grandes posibilidades de negocios.
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El Distrito Federal, Monterrey y Guadalajara dejarán de ser los grandes receptores de población como en décadas pasadas. Los demógrafos y urbanistas prevén que la mayoría de los mexicanos del siglo XXI emigrarán a las ciudades del interior del país en busca de mejores oportunidades.
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La tendencia de evitar las tres grandes zonas metropolitanas no es nueva. A partir de la década de los 70, la población empezó a buscar nuevas opciones de asentamiento en ciudades de tamaño medio e intermedio. Este cambio en el patrón de concentración poblacional, que continuó en los años 80 y 90, se acentuará en el próximo siglo. “Las grandes ciudades ya no concentran población, incluso la expulsan”, sostiene María Eugenia Negrete, profesora e investigadora del Centro de Estudios Demográficos y de Desarrollo Urbano de El Colegio de México.
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Negrete explica que la población seguirá emigrando a ciudades que ofrezcan mayores oportunidades de empleo, por lo que los centros urbanos cuya actividad económica se ha visto favorecida por la apertura comercial se convertirán en polos de atracción.
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En este sentido, es previsible que algunas localidades fronterizas –Tijuana y Ciudad Juárez– o del Bajío –Aguascalientes y Querétaro–, registren crecimientos importantes. Otras ciudades como Hermosillo, Saltillo, Durango, Mérida, Villahermosa, Xalapa, San Luis Potosí y Campeche también seguirán experimentando una curva de crecimiento acelerado.
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Esto significa que las necesidades de infraestructura se desconcentrarán y se localizarán cada vez más en diferentes zonas, lo cual será un matiz al ancestral centralismo económico de México. El gobierno, incluso, ha promovido un programa conocido como “Las 100 ciudades”, cuyo fin es el de impulsar el desarrollo de estos centros urbanos.
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¿Cómo viviremos?
¿Cómo serán las casas y los edificios del futuro?
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Los expertos inmobiliarios estiman que la demanda de alquiler de oficinas corporativas de “punta” o “inteligentes” aumentará en los próximos años. El mercado de renta de oficinas amplias, bien iluminadas, equipadas con aire acondicionado, sistemas de seguridad y telecomunicaciones de vanguardia, será impulsado por compañías extranjeras que incursionarán o aumentarán su presencia en México.
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Asimismo, prevén que la demanda será motivada por el relevo generacional de edificios que han envejecido y se han convertido en un obstáculo para el desarrollo del mundo corporativo.
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“La necesidad de mejores oficinas e instalaciones continuará; de hecho, mucha de la demanda no sólo es por crecimiento, sino por obsolescencia. Hay muchas compañías que están en lugares que después de 20 o 30 años se vuelven atroces para trabajar”, comenta Pedro Azcué, director de la firma inmobiliaria Jones Lang LaSalle en México.
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Según estadísticas elaboradas por LaSalle, la oferta disponible de oficinas corporativas clase A hoy en día es de 297,000 metros cuadrados. Al cabo de tres años, es decir en el 2001, habrá que sumarle a la oferta 387,000 más, de los edificios que se encuentran en construcción. El potencial es considerable, si se toma en cuenta que el año pasado se ocuparon 150,000 metros cuadrados.
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El negocio de alquiler de oficinas corporativas –al igual que el de infraestructura y vivienda– dependerá de la existencia de un entorno económico favorable.
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Por otro lado, las casas del futuro no serán tan sofisticadas como el imaginario popular del siglo XXI haría suponer. Las familias mexicanas no tendrán, como ocurre en las series de televisión, un robot a su servicio. Pero podrán contar con una serie de tecnologías caseras que les ayudarán a mantener la seguridad en sus hogares.
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Debido al creciente problema de la inseguridad y la delincuencia, algunos especialistas prevén que aumente el mercado de equipos y dispositivos de vigilancia electrónica. La gama irá desde los tradicionales circuitos cerrados de televisión y las redes de alarmas interconectadas a las comandancias policíacas, hasta sofisticados sensores infrarrojos y de radar que detectan movimientos extraños, cristales rotos y presencia de humo y gases.
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La tecnología del fotogrey, utilizada comúnmente por las ópticas, podrá ser utilizada en las ventanas de las casas como medida de protección. Los cristales regularán automáticamente la entrada de luz y por tanto la visibilidad al interior.
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La tecnología también brindará mayor comodidad. Existen nuevos software, disponibles ya en México, que permiten la automatización de sistemas domésticos. Estos permiten, por ejemplo, que la iluminación, la temperatura y los sistemas de audio y video sean controlados a distancia desde una computadora o un teléfono de tonos.
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¿Qué cambiará? El precio. Si estas tecnologías son todavía muy caras en el fin de siglo, para el siguiente serán más accesibles.