La conquista del Oeste
México, según algunos, estaba por entrar al Primer Mundo. Con ese entusiasmo arrancó, a principios de los años 90, la construcción de Santa Fe, el desarrollo inmobiliario más grande que se haya planeado en el país desde 1968, cuando nació Ciudad Satélite. Claro, la crisis financiera de 1995 redujo el impulso inicial –el plan se retrasó casi dos años– e hizo que las empresas promotoras pusieran los pies en la tierra.
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Sin embargo, una vez revisadas las expectativas, Santa Fe vuelve a tomar aire. La zona, al poniente de la capital de la República, ya tiene más metros cuadrados de oficinas corporativas que Guadalajara y Monterrey… juntas. En los próximos 24 meses, concentrará más de la tercera parte de la construcción de oficinas de la capital.
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Santa Fe abrió la oportunidad a los arquitectos mexicanos de construir grandes edificios, porque es la única región de la Ciudad de México con terrenos espaciosos. “No es que nosotros seamos los ingeniosos e inventemos las cosas –explica Francisco Serrano, quien participó en el diseño de tres de los edificios más famosos de la zona–, sino que por primera vez en el mercado mexicano se exigía calidad de primer mundo”. Las empresas multinacionales que llegaban al país para aprovechar el Tratado de Libre Comercio de América del Norte requerían oficinas con más servicios que los que se podían encontrar en los edificios existentes.
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La respuesta a esa nueva demanda fue Santa Fe. Sólo ahí pueden construirse plantas de más de 1,000 metros cuadrados y hay una mayor disponibilidad de espacios de estacionamiento: cuando menos un cajón por cada 30 metros cuadrados de construcción y, en algunos casos, la proporción llega a uno por cada 21 metros (en Polanco el promedio es de uno cada 50 metros).
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Además, los nuevos edificios cumplen con las exigencias de las tecnologías de comunicación e incluyen un sistema llamado piso falso: en cada planta hay un piso aparente que puede levantarse para instalar el cableado. “Si antes le hubiéramos dicho a un cliente que pondríamos piso falso en un edificio, en ese momento se habría caído muerto, por los costos que eso implica”, abunda Serrano.
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Las empresas comercializadoras identifican a estas nuevas oficinas como de clase a. La oferta de este tipo de inmuebles en la Ciudad de México es de 1.8 millones de metros cuadrados, de un total de ocho millones de metros cuadrados de oficinas, según estima la comercializadora Jones Lang Lasalle. Santa Fe concentra 12% de la oferta de clase a, y junto a Bosques de las Lomas y Lomas de Chapultepec acaparan 48%; y es en esa zona donde se prevé que seguirá el crecimiento.
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“En Polanco (un tradicional lugar de oficinas) hay prácticamente una moratoria de construcción”, comenta Pedro Azcué, presidente de Jones Lang Lasalle México. Otras zonas tendrán problemas para crecer: Insurgentes Sur –en donde este año se terminarán 50,000 metros cuadrados de edificios corporativos– enfrenta problemas de tráfico, mientras que la construcción de nuevos proyectos en Paseo de la Reforma dependerá “de qué hagan las autoridades para controlar las manifestaciones de protesta y el ambulantaje”.
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El garbanzo de a libra
Los comercializadores estiman que en los próximos tres años en Santa Fe se mantendrá el ritmo de construcción de 50,000 metros cuadrados anuales. Sin embargo, los constructores advierten que el mercado de oficinas de clase a en México “es muy delgado”, es decir que, para el tamaño de la ciudad, la oferta y demanda son muy pequeñas. Eso, dicen, dificulta la planeación de los edificios, porque es muy arriesgado comenzar uno sin tener la seguridad de que encontrarán luego clientes.
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Un ejemplo de esto es el edificio de DaimlerChrysler, el mayor construido y vendido el año pasado –en el que se invirtieron $70 millones de dólares–. De no haber contado con el cliente asegurado, el constructor g Acción habría tenido 25,000 metros cuadrados para ofrecer, lo que representa 7% del espacio total disponible en la ciudad.
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“Ese es nuestro garbanzo de a libra –dice Héctor Ibarzábal, vicepresidente de g Acción, la constructora que hizo el edificio–. En México los clientes más grandes demandan por lo general unos 3,000 metros cuadrados. En una buena manzana de Manhattan hay más negocio inmobiliario que en todo el país”.
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Víctor Lachica, presidente en México de Cushman & Wakefield, estima que el tamaño del mercado de la Ciudad de México es similar al de Denver, Estados Unidos. Los constructores consideran que el mercado es muy pequeño y por lo tanto cualquier desarrollo futuro de edificios tiene que hacerse con un cliente asegurado, o cuando menos interesado.
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Con todo, Ibarzábal pronostica que habrá una suerte de carrera muy reñida entre las constructoras, para tener a tiempo sus edificios y ganar los pocos clientes que lleguen. g Acción, Inmobiliaria Dice –filial de Grupo Desc y propietaria de 50% del centro comercial Santa Fe– y las comercializadoras Jones Lang Lasalle y Cushman & Wakefield estiman que en los próximos tres años los principales demandantes de espacios serán las empresas tecnológicas y las compañías que quieran instalarse en el país para aprovechar el acuerdo comercial con la Unión Europea. g Acción tiene planes para “empezar muy pronto” la edificación de un inmueble de 15,000 metros cuadrados, una vez que tenga seguro un cliente, dice su presidente, Luis Gutiérrez Guajardo. El edificio estaría terminado en 18 meses.
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Dine también aumentará su oferta de oficinas y este año adicionará 17,000 metros cuadrados en el conjunto Arcos, en la vecina Bosques de las Lomas. Según explica Gonzalo Maldonado, director de planeación de la inmobiliaria, para cada etapa del conjunto se buscará antes tener la seguridad de un cliente. Así será con la torre gemela del edificio conocido como “el pantalón” –la torre Arcos, construcción insignia de Desc–: “Sólo si tuviéramos un cliente que requiriera 25,000 metros cuadrados empezaríamos la construcción de la torre de 60,000”, subraya.
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Y es que el desarrollo de Santa Fe dio lecciones de cautela a los constructores. Dine empezó la construcción del centro comercial en 1991. Ese año y el siguiente “fueron bastante buenos”, comenta Maldonado. Para 1993, cuando abrió el centro comercial, ya se habían colocado entre 60 y 65% de los locales comerciales, pero en 1994, “como que en el sector comercial se adelantó la crisis”, dice. El centro comercial vivió casi dos años de soledad, con el último de sus tres niveles prácticamente vacío hasta que, a fines de 1995, la inmobiliaria ofreció el espacio a una cadena de cines. “En plena crisis económica alcanzamos 90% de la ocupación”.
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Dine vendió sus reservas territoriales en la zona de oficinas de Santa Fe, aunque todavía tiene otros proyectos para la nueva etapa de este desarrollo inmobiliario, que incluyen un fraccionamiento residencial –con campo de golf– para 200 casas y 300 departamentos dirigidos al mercado de altos ingresos.
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Además de g Acción –que ya ha construido cuatro edificios en Santa Fe, incluidos los que ocupan Serfin y Iusacell– y de Dine, en la zona participan otras inmobiliarias y un grupo de inversionistas que Servicios Metropolitanos (Servimet) –la agencia del gobierno encargada de desarrollar la zona– identifica como “miembros de la comunidad judía”.
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Obstáculos viales
La zona se puede considerar consolidada, opina Azcué. Con una oferta de 370,000 metros cuadrados, “no es un mercado incipiente”. ¿Qué ha logrado? “Es como una isla muy agradable, el problema es llegar a ella”, advierte Lachica. Según él, la zona tiene servicios –y precios de renta– del primer mundo. La renta por metro cuadrado fluctúa entre $22 y $24 dólares en promedio, contra $14 dólares en Reforma y Polanco. Lachica asegura que los edificios valen el gasto, porque se ahorra en el pago de otros servicios, como estacionamiento. Pero las empresas tendrán ahora que sumar a sus costos el transporte del personal.
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Según cálculos de Cushman & Wakefield, sólo 40% de los 35,000 empleados de la zona viven en ella o en colonias aledañas (Bosques de las Lomas y las Lomas). El resto debe transitar por las únicas cuatro avenidas que comunican a Santa Fe con el periférico capitalino. Los que tienen auto propio ya temen todas las mañanas al semáforo de Palmas y Reforma. En siete años, según la Secretaría de Transportes y Vialidad del gobierno capitalino, el tráfico en la avenida Vasco de Quiroga –la principal del desarrollo– se ha incrementado más de 40%. A esta carga habrá que sumar la que se añadirá en el futuro próximo.
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En este año Servimet empezará la nueva etapa de Santa Fe: 600,000 metros cuadrados de urbanización, que se sumarán a los 730,000 ya desarrollados. Se trata de la zona conocida como La Mexicana. Ahí se reservan 49,300 metros cuadrados para edificios corporativos y 293,000 metros para zona residencial –el resto es para vialidades e infraestructura–. Servimet prevé que se construyan 1,700 viviendas. Tan sólo en infraestructura se invertirán $543 millones de pesos, en el próximo trienio. En dólares –$19 millones anuales–, se trata de la mayor inversión anual desde 1994, cuando se destinaron $22 millones.
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Esto provocará una presión sobre las vías de comunicación, que se verá incrementada también por el establecimiento del campus de otra universidad, además de la Iberoamericana, el Tecnológico de Monterrey. Servimet trabaja en las obras con la seguridad de que será aprobado el trazo de una nueva carretera al sur de Santa Fe, que comunicaría el desarrollo con la avenida Luis Cabrera y daría por fin una vía de acceso desde el sur capitalino. Pero el proyecto aún debe ser discutido por la Asamblea de Legisladores del Distrito Federal.
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El desarrollo de La Mexicana enfrenta además algunos obstáculos, porque quedan terrenos con problemas jurídicos. “Nos enfrentamos a paracaidistas ricos”, asegura Alfonso Vaca, director de Servimet. Uno de los propietarios, relata el funcionario, tiene “como 34 amparos” para permanecer en la zona, a pesar de que Servimet ya le pagó la indemnización por la expropiación del terreno.
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La otra cara de Santa Fe
Pese a los obstáculos, La Mexicana vuelve a abrir una esperanza entre los urbanistas, que consideran que el área de oficinas de Santa Fe fue una “oportunidad desperdiciada”. Se podía haber construido una ciudad con mayores espacios de convivencia, que combinara vivienda con edificios de oficinas y comerciales. “Desde el punto de vista urbano, Santa Fe sí está raquítico”, sentencia Gonzalo Gómez Palacio, uno de los arquitectos del edificio corporativo de Bimbo. Javier Sordo Madaleno, quien inició el edificio de Serfin, admite que los empleados tienen pocos lugares para ir a comer, o para hacer las compras. “En Polanco, por ejemplo, se encuentran restaurantes de diferentes precios, una mercería, una tienda de fotocopias. Ese aspecto de ciudad se descuidó en Santa Fe”, explica el profesionista.
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“Es un muestrario de edificios –lamenta Agustín Hernández, el arquitecto del edificio Calakmul–; como conjunto urbano, Santa Fe no va a trascender.” Gustavo Eichelman –el otro arquitecto de Bimbo– añade que los edificios corporativos terminaron encerrados y protegidos con “casetas a prueba de gángsters. Todos esos espacios libres, que se supone eran para que el peatón caminara, participara de la vida urbana, no se dieron. Se llenaron de rejas, de guardias, de jardines particulares. Es un poco árido”. “Yo cada vez que voy a Santa Fe me pierdo”, tercia Hernández.
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La clave, señalan los profesionistas, estuvo en la planeación: se trazaron sólo dos grandes avenidas que no toman en cuenta al peatón y los lotes fueron grandes rectángulos, sin permitir calles cerradas, callejones, plazas y parques, como sucede en los trazos de una ciudad normal. “Me imagino que en la noche ha de ser horrible caminar por ahí”, dice Eichelman.
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Santa Fe está rodeado de asentamientos irregulares y de colonias de escasos ingresos. Según cálculos de Servimet, en sus alrededores aún hay 492 viviendas en asentamientos irregulares. En el pueblo de Jajalpa hay unos 9,000 habitantes de escasos recursos que han encontrado empleo en los servicios formales e informales de Santa Fe.
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Según Odilón Mosqueda –quien se dedica a lavar autos afuera de los restaurantes del centro de Santa Fe–, la llegada de los corporativos ha servido para mejorar el nivel de ingresos de las zonas aledañas. “Quien quiere salir, sale”, asegura. Hace diez años, cansado de la violencia de la colonia América –paso obligado para llegar a Santa Fe, por la avenida Observatorio–, decidió mudarse a Jajalpa. “Sí hay droga, los jóvenes le pegan al activo (inhalación de solventes) –dice–, pero son tranquilos, en cambio en la colonia América usan cocaína y eso los vuelve más agresivos.”
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Cuando empezó a desarrollarse Santa Fe, Mosqueda encontró trabajo en las constructoras. Ganaba un máximo de $650 pesos a la semana. Ahora puede sacar hasta $200 pesos diarios con el lavado de autos, y acaba de conseguir empleo en uno de los servicios de valet parking. “Para mis estudios –sólo terminó la primaria–, gano bien”.
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Las oportunidades de empleo aumentaron con la llegada de oficinas a la zona. Pero los nuevos desarrollos inmobiliarios amenazan con incrementar los precios de los terrenos aledaños, y por tanto el costo de la vivienda de Mosqueda y otros trabajadores como él –de 1991 a la fecha, el precio del metro cuadrado de terreno en Santa Fe pasó de $100 a $600 dólares–.
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El nuevo reto de Santa Fe será encontrar la forma de mejorar los servicios y la infraestructura de los lugares aledaños, así como también ofrecer mejores empleos a sus habitantes. Sólo así se podrá acercar un poco al ambicioso sueño original de ser un desarrollo de primer mundo.