Mercado Inmobiliario <br>Difícil no sig
El sector inmobiliario mexicano está lleno de oportunidades, pero los -riesgos que en él prevalecen son también dignos de ser considerados. Si bien -es cierto que algunos inmuebles están a 60 y 80% de su valor de reposición, -también valdría la pena analizar si estos inmuebles subirán de precio en un -tiempo razonablemente corto, con el fin de poder medir el nivel de riesgo -implícito al invertir en ellos.
- Para que los bienes raíces regresen a su nivel de 1993, año en el cual tan -sólo el sector habitacional estaba valorado en $50,000 millones de dólares -anuales, necesitaríamos tasas lo suficientemente bajas para permitir una banca -hipotecaria fuerte y sana. Necesitaríamos también que el politizado problema -del Fobaproa y el paquete financiero fueran por fin resueltos en la Cámara de -Diputados, al margen de intereses partidistas.
- La crisis actual es una crisis de liquidez y los bienes inmuebles nunca se -han caracterizado precisamente por su capacidad de generación rápida de -efectivo, por lo menos en México. En otros países existen fondos inmobiliarios -que permiten que la liquidez sea uno de los atractivos para invertir en este -tipo de mercados.
- Si las inversiones son lo suficiente estudiadas y no se busca la rentabilidad -en el corto plazo, el sector inmobiliario puede llegar a ofrecer rendimientos -por encima de otras inversiones. Aunque también las amenazas que se ciernen -sobre este importante sector de nuestra economía son dignas de ser -consideradas.
- Los deudores de la banca continúan siendo un problema mayúsculo para el -sector financiero mexicano. El modelo de las Udis no sólo falló, sino que ha -provocado un problema de cartera vencida cada vez mayor. Esto representa una -amenaza política, que podría influir sobre nuestro sector de manera por demás -fatal: si los banqueros no encuentran seguridad jurídica de recobrar el dinero -prestado, se mostrarán muy cautos en el momento en que puedan otorgar -hipotecas. Además, aunque las tasas bajaran, serían muy pocos los compradores -que tomarían créditos hipotecarios. Todo lo anterior significa que la demanda -será prácticamente inexistente, y la oferta se puede ver incrementada de -manera sustancial.
- PARA QUIEN SE ANIME
-Para quienes, a pesar de lo anterior, desean invertir en el sector -inmobiliario, los bienes raíces más baratos se pueden encontrar en bodegas y -naves industriales, centros comerciales que hayan sufrido de filtering down, -terrenos en áreas de transición socioeconómica y viejos edificios de oficina. -Estos últimos, mediante remodelaciones adecuadas, pueden llegar a tener un -importante valor en el mercado.
- En materia habitacional, también existen oportunidades importantes y si -logra usted rentar bien la vivienda en la que invirtió, puede llegar a obtener -magníficos rendimientos.
- El arrendamiento de inmuebles se ha convertido de nuevo en un buen negocio y -es una opción capaz de brindar cierta seguridad jurídica a los arrendadores. -Pero todo depende de que el inmueble sujeto al arrendamiento tenga una -administración profesional, el arrendatario esté debidamente afianzado y haya -sido adecuadamente investigado.
- Construir para luego vender todavía resulta mal negocio: los inmuebles son -incapaces de ser absorbidos por la demanda y menos en sus valores -correspondientes de reposición. Eso significa que hoy se encuentran en el -mercado inmuebles usados con precios muy inferiores a las edificaciones -recientemente construidas.
- A escala nacional, existen algunos lugares que salen definitivamente de las -consideraciones anteriores y que responden a economías externas, tal es el caso -de franja fronteriza con Estados Unidos, en donde es difícil encontrar un solo -metro cuadrado disponible para bodegas o industria maquiladora. También está -la parte turística de Quintana Roo y Los Cabos, en donde prácticamente todo lo -que se construye se coloca inmediatamente en el mercado.
- El sector inmobiliario mexicano continúa estando sobregravado y, mientras no -se estimule fiscalmente, la recuperación del sector será cada vez más -difícil.
- OPORTUNIDADES INSATISFECHAS
-En materia de vivienda existe una necesidad insatisfecha de 7.5 millones de -viviendas. Anualmente se requieren alrededor de un millón de viviendas y, si -bien nos va, sólo se construyen 280,000. Esto es sin duda una bomba de tiempo, -pero también significa una enorme oportunidad para invertir. Todo es cuestión -de que exista una mayor voluntad política hacia el sector.
- Si los inversionistas en materia de vivienda fueran fiscalmente estimulados, -si encontraran gobiernos facilitadores que otorgaran licencias de construcción -en unas semanas –en lugar de los 18 meses que se tardan actualmente–, si la -banca tuviera la seguridad jurídica que le permitiera bursatilizar las carteras -hipotecarias, si... Como podemos observar, la voluntad política juega un papel -fundamental para el sano desarrollo del sector.
- Adicionalmente, valdría la pena pensar en el riesgo social que aflora -constantemente en caso de no ser atendida la necesidad de vivienda. Éste es -mucho mayor que lo que el gobierno dejaría de ganar en materia de impuestos si -diera oportunidad a mayores deducciones fiscales.
- A pesar de todo ello, los negocios inmobiliarios siguen siendo sumamente -atractivos. Muchos han demostrado ser más redituables que la gran mayoría de -las inversiones en otros rubros pero, a diferencia de hace unos años, hoy se -han dado y pueden seguir existiendo grandes pérdidas financieras en el sector. -Lo importante es acudir a profesionales en la materia que conozcan a ciencia -cierta el mercado, que sean capaces de ofrecer atractivas tasas internas de -retorno, que tengan aptitudes para distinguir entre una inversión segura y una -de riesgo. Sólo mediante un cuidadoso análisis de estas variantes con el -inversionista se encontrarán esas verdaderas oportunidades que todavía existen -en el mercado.
- Fernando Schütte es director de Schütte Grupo Inmobiliario y catedrático -de posgrado en Marketing y Promoción Inmobiliaria.