Metamorfosis corporativa

En 1969 la ciudad de México y otras metrópolis, como Monterrey y Guadalajara, contaban con un modesto parque de oficinas y apenas algunos edificios altos en su paisaje urbano. En aquel año el cielo de la capital mexicana era rasgado por la antena de la Torre Latinoamericana que, con sus 23,040 metros cuadrados (m2), era el edificio con mayor disponibilidad de espacio para oficinas en todo el país; sin embargo, de las fuentes consultadas, ninguna sabe a ciencia cierta cuántos m2 había en el mercado inmobiliario.

- El primer esfuerzo por averiguarlo lo hizo en 1993 el despacho Softec, el cual estimó que existían 1.88 millones de m2 tan sólo en el Distrito Federal. En los últimos años, de acuerdo con Javier Lomelín y Juan Flores, ambos de Colliers International, este mercado ha crecido impulsado por dos eventos: los sismos de 1985 (en el caso de la ciudad de México) y la apertura de negocios de manufacturas a partir de la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio para América del Norte (TLCAN).

- Desde 1994 a la fecha el inventario de inmuebles corporativos ha ido en ascenso. Hoy, en la tres metrópolis citadas existe sobreoferta de este tipo de espacios debido a que tan sólo entre 2000 y 2003 fueron construidos más de 50 edificios nuevos. En el DF se estima que el año pasado se llegó a 5.3 millones de m2 de calidad a plus, A y B, lo que significa un crecimiento de 282% en una década.

- Los años 70
Esta década se caracterizó porque en ella terminó la bonanza económica del país. Los vaivenes internacionales y una crisis mundial de energéticos tuvieron efecto negativo en la vida del país, lo cual lo llevó a tomar posiciones contradictorias. La crisis derivada de la primera gran devaluación del peso frente al dólar fue tomada como atonía, debido a que en el entorno internacional México era percibido como una nación con gran futuro debido a que contaba con las mayores reservas petrolíferas del continente.

- En ese contexto, los espacios corporativos más eficientes se situaban en el edificio de IBM, ubicado en la esquina de Mariano Escobedo y Campos Elíseos, en la Colonia Polanco de la ciudad de México. En aquella época los arquitectos Augusto H. Álvarez y Enrique Carral, autores del proyecto, lo describían así: “Los lineamientos generales establecidos fueron economía, calidad, apariencia y funcionalidad.” Los directivos de la multinacional en México habían hecho los siguientes requerimientos, que no dejan de ser familiares en el siglo XXI: “El edificio debía ser sencillo, de líneas modernas y atractivas, y dotado en su interior de una serie de espacios con características de flexibilidad, por necesidades de cambios internos en nuestra empresa.” El módulo básico de trabajo definido en ese proyecto fue de 1.22 x 1.22 m.

- “Ese fue el primer edificio diseñado integralmente para oficinas”, señala la arquitecta Martha Elena Campos Neumann, pionera en el diseño de espacios corporativos en el país. Esta edificación llegó a romper esquemas en un ámbito donde la arquitectura se adaptaba a los organigramas, privilegiando el área dedicada a los directivos. “El aspecto ambiental era lo relevante y no importaba que los empleados tuvieran que subir tres pisos para ver a sus jefes”, asegura la entrevistada.

- Sin embargo, había conciencia de la necesidad de contar con un solo sitio donde se pudiese reunir a toda la gente perteneciente a una dependencia en aras de elevar su productividad. Este era el caso del edificio sede del Infonavit, en cuyo partido arquitectónico se adoptó el criterio de que predominaran recintos semiabiertos –lo que aumentaba notablemente la densidad de ocupación del área– divididos por mamparas móviles de 1.5 m de altura. Esta solución, celebraban sus diseñadores Jack Winer y Manuel Villazón, “permitía obtener la intimidad necesaria y las relaciones entre los departamentos de trabajo”. Así, el tradicional sistema de ambientes aislados se redujo al mínimo, aplicándose sólo a determinado nivel de dirección.

- La tendencia predominante fue privilegiar los cargos más altos, que contaban con espacios generosos y con las mejores áreas dentro de los edificios. Ejemplo de ello es el inmueble del Instituto Mexicano del Petróleo. Los autores de su diseño interior reconocen haber dado mayor énfasis a los pisos dedicados a la dirección y subdirección generales en los que, incluso, se desarrolló un estudio completo del mobiliario tomando en cuenta principalmente la economía y la sobriedad de los lugares “destinados a los ejecutivos más importantes”.

- Las contradicciones en este sentido eran por demás curiosas, ya que en esta misma década existía una orden de la oficina de la Presidencia que dictaba que “ningún edifico oficial podría contar con sistemas de aire acondicionado”, en aras del ahorro presupuestal. Campos Neumann observa que la eficiencia motivada por el confort de quienes habitaban los inmuebles eran un aspecto no considerado aún en esos años, pero la construcción de oficinas ha representado para los arquitectos en México siempre un reto. “El aspecto ambiental motivó la edificación de estructuras capaces de crear microclimas, con lo cual se pretendía dotarlas de una comodidad aceptable.”

- Lo relevante en las instalaciones era contar con una sala completa para los equipos de cómputo (que en aquellos años eran de un tamaño considerable), un sistema de aire acondicionado para mantenerla a una temperatura ambiente de 20 grados centígrados, auditorio y, aunque no lo crea, un conmutador, que era indicio de que la firma tenía lo más sofisticado para su comunicación externa. Los circuitos cerrados de TV eran también en aquel entonces un lujo, pero no un requisito.

- En la década surgieron focos de oferta de oficinas en Polanco, Insurgentes y Reforma, que en un principio eran de la categoría que hoy día se conoce como clase C. En estos incipientes corredores se construyeron edificios notables, como Plaza Polanco, Nestlé y la estructura de lo que en los 90 terminaría siendo el WTC de la ciudad de México. Asimismo apareció el Corredor Palmas, con una mezcla de edificios para oficinas y consultorios médicos.

- Pesé a ser una época en que el gobierno federal construía o absorbía la mayor parte de los pisos de oficinas disponibles en las tres grandes ciudades, las firmas internacionales y nacionales levantaron sus propios edificios sede. Tal fue el caso de los grandes bancos, como Bonos del Ahorro Nacional, Banco de Londres y México, Banca Cremi, Banamex y Bancomer.

- Un caso notorio fue el edifico de Seguros América Banamex, situado en San Ángel, Distrito Federal. Ahí se aplicó de manera excelente la idea de oficinas abiertas. En la inauguración del inmueble Javier Bustos, su entonces presidente de administración, ofrecía en la siguiente declaración un ejemplo de la ideología que imperaba: “Esta estructura, el enorme esfuerzo y la considerable inversión que implica, constituyen un claro símbolo de algo mucho más profundo: la inquebrantable fe que tenemos en el destino de nuestra comunidad nacional.”

- Los 80
Los primeros años de esta década presenciaron la administración de la riqueza petrolera, las devaluaciones del peso en 1982 y 1987 y los eventos que, pese a ser un trágicos para millones de personas, potenciaron el mercado de oficinas en México: los sismos de 1985. Como consecuencia de los dos movimientos telúricos de septiembre de ese año, más de 700 edificios fueron destruidos; de entre éstos, más de 100 eran de oficinas, lo que propició la migración de empresas a inmuebles disponibles. El inventario resultó insuficiente, lo cual favoreció la construcción de nuevos espacios corporativos, la consolidación de Polanco y el desarrollo de nuevos corredores en Bosques de las Lomas, Insurgentes y Lomas Palmas.

- Cabe hacer notar que de 1980 a 1985 el mercado de oficinas se había comportado de manera bipolar: por un lado la construcción de edificios se deceleró por la crisis económica; pese a ello aparecieron en el perfil urbano de la ciudad de México edificios como Plaza Comermex (hoy Scotiabank Inverlat), Parque Reforma, Plaza Polanco y uno de los espacios de oficinas más modernos por su concepción arquitectónica, constructiva y técnica que se hayan levantado en México: Centro Bancomer.

- La firma financiera, hoy propiedad de Banco Bilbao Vizcaya, tuvo que construir su propio inmueble debido a la dispersión de sus áreas operativas. Aquí la labor hecha por Javier Sordo Madaleno, Augusto H. Álvarez y José Adolfo Wiechers dio al país una prueba de la pujanza que tenía el sector bancario en la época. El programa se caracterizó por contar con oficinas de tipo abierto en combinación con algunos módulos privados. El partido arquitectónico reunió las áreas en grupos de trabajo de menor escala (para 36 personas, previendo un máximo de 60).

- La idea de los constructores era que la gente que ahí trabajara no se sintiera perdida en la masa de empleados de un sitio de tan grandes dimensiones. El edificio en su interior cuenta con grandes espacios ajardinados que, en la idea de los arquitectos, tenían el objetivo de disminuir los ruidos de máquinas de escribir, teléfonos, conversaciones, etcétera. Este inmueble sin duda alguna salió de lo convencional.

- Citibank no se quedó atrás y construyó sobre el Paseo de la Reforma del Distrito Federal la primera sede fuera de su país de origen. Su valor arquitectónico interior tuvo un elemento económico que lo hace digno de mención: el sistema de módulos de fabricación industrial que permitió al arquitecto Juan José Díaz-Infante, autor del proyecto, abatir a un enemigo recurrente: la elevación de precios. En 1981 éste declaró: “Sí, el diseño es preindustrializado, con la adquisición previa de los elementos constructivos se puede jugar más dentro de la economía nacional. Es una manera de atacar la inflación.”

- También destaca la construcción de las oficinas de Bufete Industrial en 1981. Un hecho sin duda revolucionario fue la realización de una encuesta entre su personal con el fin de determinar la mejor zona para situar su sede. Además, en este proyecto ya se planteaba la necesidad de hacer un edifico eficiente en cuanto al uso energético.

- Y si de iconos urbanos se trata, en los 80 se vieron emerger inmuebles de oficinas como la Torre de Mexicana de Aviación, la de Pemex, el edificio de Transportación Marítima Mexicana, el de la Contraloría y Multibanco Mercantil.

- Hacia finales de la década entraron al mercado nuevos jugadores, entre ellos un grupo importante representado por la comunidad israelita de México. En tanto, el gobierno de la capital empezó a planear lo que en los 90 se convertiría en el polo de desarrollo más importante de América Latina: Santa Fe.

- Los 90
A finales de los 80 y principios de la siguiente década destacaron dos edificios por la espectacularidad de sus fachadas en vidrio y el rompimiento de los esquemas arquitectónicos de oficinas con plantas cuadradas: el corporativo de Vitro Plano en San Pedro Garza, Nuevo León, y la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en la capital. El primero contó con un plan interior en donde el mobiliario sirvió para diferenciar las jerarquías; llegaron a ser hasta 54 diseños los que se hicieron con vidrio para muebles, mesas, escritorios, biombos, lámparas, etcétera.

- Por otra parte, la BMV fue un edifico polémico. Los medios de comunicación de la época le dedicaron cientos de minutos y líneas ágata al tema, dada la importancia que revestía no sólo como obra arquitectónica, sino también en el ámbito financiero del país. Lo último en materia de comunicación a distancia se encontraba ahí: una red de voz y datos, fax y telex, así como terminales de video.

- Ya entrados los 90 y con la puesta en marcha del TLCAN, en México se vivió un boom en materia de construcción de espacios corporativos que hasta la fecha no ha cesado. Santa Fe en esos momentos era considerada como una de las muestras más claras de que se avanzaba a pie firme al siglo XXI con una economía pujante.

- Sin embargo, en 1995 se vivió la crisis económica más cruda de la historia y, aunque varios proyectos fueron detenidos o cancelados, los corredores de oficinas no dejaron de tener actividad. En Monterrey y Guadalajara empezó a notarse una dinámica similar a la de la capital del país con la aparición de corredores y polos de desarrollo de edificios corporativos.

- En estos 10 años llegaron los edificios inteligentes; el mercado inmobiliario se volvió más sofisticado. Entre los inmuebles más destacados dentro de este concepto están el Centro Corporativo Serfin Santa Fe, el WCT de la ciudad de México, el conjunto Calakmul, Reforma 265, la Torre Corporativa Altiva, el Centro de Cómputo Bancrecer Tlalpan y Eclipse Insurgentes.

- El costo de operación de los inmuebles, así como el cumplimiento de los estándares establecidos por la Asociación de Propietarios de Edificios de Norteamérica (BOMA, por su siglas en inglés) empezaron a ser un aspecto que inquietaba sobremanera a los usuarios. Por otra parte, la madurez de corredores inmobiliarios como los de Polanco y Reforma dio paso al reciclamiento de propiedades.

- El nuevo siglo
Como consecuencia de la nueva democracia en el país la confianza de los inversionistas creció y la economía de México se abrió totalmente. Empresarios de la talla de Paul Reichmann, desarrollador de Canary Warf en Londres y del World Financial Center de Nueva York, entraron a México a construir edificios de oficinas.

- De entre las innumerables obras levantadas en estos tres años, sin duda la Torre Mayor no solamente es la más alta –de hecho, de toda América Latina– sino la que ofrece la mejor infraestructura para oficinas en una zona de la ciudad que empieza a cobrar nueva vida: el Corredor Reforma. En esta avenida, así como en la colonia Polanco, se verán en los próximos años nuevos edificios que retoman un concepto básico olvidado: el uso mixto; es decir, vivienda, centro comercial y oficinas en un solo desarrollo. San Pedro Garza y Valle Oriente en Monterrey viven una etapa muy activa y puede que experimente algo similar a lo que vivió Santa Fe: desarrollo y consolidación en tan sólo 10 años.

- “El proceso de aprendizaje de los constructores mexicanos dio frutos al hacer cada vez mejores edificios; la mayoría adoptó las características del BOMA en sus diseños”, evalúa Javier Lomelín.

- Luego de 35 años de avatares económicos y políticos, la configuración del mercado de oficinas en todos sus frentes se ha visto fuertemente modificada. Según un informe proporcionado por Colliers International, hoy día la comunidad israelita de México ocupa un importante porcentaje del mercado. Maneja recursos patrimoniales y tiene la capacidad financiera para manejar los precios a la baja, ya que su punto de equilibrio lo permite dada la carencia de apalancamiento. Asimismo, el documento asegura que algunos inversionistas como Goldman Sacha, JP Morgan y The Peabody buscan alianzas con desarrolladores nacionales y, por supuesto, algunos pertenecientes a la comunidad antes señalada.

- El reciclamiento de edificios en mercados tradicionales como el Centro histórico de la ciudad de México, Polanco e Insurgentes darán cabida a las PYMES que no pueden acceder a la renta de espacios A+ en las zonas más sofisticadas.

- En materia arquitectónica se prevé que el país se contagie de la idea de eficiencia energética desde la construcción hasta la operación de los inmuebles. Las edificaciones inteligentes fueron vanguardia en los 90; para esta primera década del siglo XXI se espera que el concepto de edificios verdes prenda en un mercado donde aún hay mucho por hacer.