Por la clase media

Después de cinco años, Marisol y Raúl van a poder pintar su casa del color -que les plazca. Recién este año cumplirán su sueño de decidir si quitar una -puerta o dejarla o perforar las paredes donde se necesite colgar un cuadro. -Tendrán su propia vivienda, un departamento en la colonia Narvarte, en el DF, -que pudieron comprar mediante las sofoles de ambos y la subcuenta Infonavit. Los -dos han podido ahorrar algo gracias a que tienen buenos trabajos. Marisol -trabaja en publicidad, Raúl es abogado de empresa. Claro que lo intentaron -antes, apenas se casaron, pero las condiciones para obtener un crédito por 1 -millón de pesos eran tan difíciles que no pudieron hipotecarse. Ahora, Marisol -está embarazada de siete meses, y quieren inaugurar nueva casa y nuevo miembro -familiar para las mismas fechas.

- El caso de esta pareja no es el único. Para la mayoría de los mexicanos, -hace cinco años era una fantasía comprarse un departamento o una casa que -superase el millón de pesos. Pero en pocos años el escenario cambió y sigue -cambiando. El sector de la vivienda vive en este sexenio una época dorada y, -aunque el protagonista central ha sido el segmento de interés social (las -viviendas de hasta 400,000 pesos), la clase media comienza a despuntar.

- Los mercados de viviendas medio (entre 400,000 y alrededor de 1 millón) y -residencial (entre 1 y 2.3 millones) crecieron 19 y 42% durante el año pasado, -según la consultora especializada Softec. En total se vendieron 71,000 -viviendas, que pueden parecer pocas al lado de las 340,000 de interés social, -pero es un segmento hacia el que las desarrolladoras han comenzado a voltear en -los últimos dos años.

- En México, el mercado de la vivienda está muy fragmentado, pero el negocio -está concentrado en un grupo de empresas. La mitad de las viviendas son -construidas por desarrolladoras, y de un total de 1,200 compañías –que de -acuerdo con Softec operan en el país– sólo 10 tienen hasta 45% de las -construcciones y las ventas. A su vez, un subgrupo dentro de esa decena, las -cinco que cotizan en Bolsa (Homex, GEO, ARA, Sare y Urbi), son las que más han -crecido en los últimos años, y las que están marcando la tendencia en el -sector. Todas, excepto Homex, están apostando por el segmento medio. Y aunque -los mismos directivos de Homex niegan que vayan a meterse en el segmento -próximamente, todos los analistas consultados creen que terminarán -haciéndolo, y pronto.

- “Estamos atendiendo a una demanda rezagada tras la crisis de 1994”, -explica Claudia Velázquez, directora de Mercados de Softec. “Nadie se metía -a construir porque no había crédito”. Tras la crisis financiera, los bancos -se replegaron y pararon sus créditos. Los desarrolladores dejaron de construir -casas que la gente no podía comprar. Esto provocó una acumulación de demanda -que hoy es enorme.

- “Y no necesariamente del que no tiene vivienda”, explica Daniel Leal, -director general adjunto de la sofol Hipotecaria Nacional, que desde el pasado -enero pertenece al grupo BBVA-Bancomer, “sino del que quiere vivir en mejores -condiciones”. La situación ha cambiado. La economía es estable, los salarios -crecen por encima de la inflación. Los mexicanos aspiran a una mejor vivienda.

- Como Marisol y Raúl, de 28 y 33 años, que viven rentando y no quieren -cambiar de colonia para comprar su primera vivienda. José Francisco, de 36 -años, es otro ejemplo para esta tendencia. Es casado, tiene dos hijos, uno -recién nacido, y después de cinco años en su casa quiere cambiar su vivienda -por otra en un barrio mejor.

- Superada la crisis, la gente comienza a perder el miedo a endeudarse y -considera la vivienda como una inversión a largo plazo. Incluso puede pensar en -cambiarla, como un modelo de coche. “Siempre puedes vender tu casa y con ese -dinero comenzar a pagar otra mejor, que es lo que estamos haciendo nosotros”, -afirma José Francisco. “La gente antes compraba una vivienda para toda la -vida”, explica Raúl Sánchez, analista inmobiliario de Deloitte. “Ahora -están cinco o seis años en una casa, juntan un poco más de dinero y buscan -otra vivienda mejor”.

- Todos por el mismo pastel
-La clave del despegue fueron los créditos hipotecarios. Después de la -crisis, los únicos que prestaban dinero eran los organismos gubernamentales, -principalmente Infonavit, y privilegiaban las viviendas de menor rango. Los -bancos no tenían fondos para prestar, y las sofoles tenían la restricción de -la Sociedad Hipotecaria Nacional, que era quien le daba los fondos que luego -prestaban.

- “El fondeador les definía el producto –explica Leal, de Hipotecaria -Nacional– así que el producto era muy homogéneo y con muchas restricciones. -La banca puede ahora tener con más facilidad un fondeo propio y decidir todas -las fórmulas innovadoras que quiera”. Leal preside el comité hipotecario de -la Asociación de Bancos de México, y desde esa privilegiada atalaya ve un -panorama más completo. “Cada tres meses desde 2003 alguien ha hecho una -innovación en precio. Ni siquiera podemos decir que haya un banco que esté -liderando la bajada de las tasas, todos estamos compitiendo de una manera feroz”.

- Esta fuerte competencia está haciendo bajar, poco a poco, las tasas -hipotecarias, aunque siguen altas respecto de otros países. Ahora están por -encima de 10%, pero hay toda una serie de estrategias para reducirlas a lo largo -de la vida del crédito y existen otros apoyos para pagar la mensualidad, lo -cual está haciendo accesibles los créditos.

- Las sofoles y los bancos se han enfocado al mercado medio como nicho clave -para los próximos cinco años, apunta la consultora Softec. En 2004 la banca -comercial, cuyo mercado meta es el segmento medio y residencial, otorgó 40,000 -créditos hipotecarios, apunta Santander Serfin, el doble que en 2003, pero es -una cifra lejana todavía a los 130,000 de 1994. Queda mucho por hacer. Pero la -mirilla ya está en el blanco.

- José Francisco y Marisol y Raúl pertenecen al grupo más codiciado, el -comprador medio. “El perfil de cliente de hipoteca es una persona mayor a 25 -años, dos años de trabajo, y sueldos arriba de 10,000, casados, normalmente -con un hijo, cuando mucho dos hijos”, explica Leal, de Hipotecaria Nacional. -El hecho es que cada vez más gente se hipoteca y la cartera de créditos -vencidos es muy baja. “Está mejor que la estadounidense, alrededor de 0.6%”, -comenta Leal. “Aprendimos cómo; hay alertas tempranas, créditos recurrentes -de demora… hay muy buenos esquemas de cobranza”.

- Si bien los bancos y sofoles están ofreciendo productos cada vez más -competitivos, la fuerza que les impulsa provino de las instituciones del -Gobierno. El programa Apoyo Infonavit y los esquemas de cofinanciamiento empujan -el despegue del segmento, igual que en el caso de la vivienda de interés -social. Con el dinero que tienen en Infonavit (la subcuenta que informan las -Afores) los compradores pueden pagar el enganche de la casa o pagar menos en las -mensualidades del crédito.

- Esto fue lo que ayudó a Marisol y Raúl a comprar su departamento. En estos -cinco años de casados, pudieron ahorrar algo a través de Infonavit y ahora -consiguieron un préstamo en una sofol. José Francisco también lo consiguió -mediante una sofol, pero en su caso, lo que le va a ayudar a pagar el crédito -es su primera vivienda, que revenderá a buen precio. “Estamos notando una -relación directa impresionante entre el programa de financiamiento de Infonavit -para vivienda de interés social usada y cómo eso automáticamente sube las -ventas de vivienda media”, explica Claudia Velázquez, de Softec. Esto está -impulsando la rotación de viviendas, es decir el desarrollo del mercado -secundario del sector.

- Todas quieren entrar
-Éste es el principal motivo por el que las desarrolladoras están -construyendo casas superiores a 500,000 pesos: ahora la gente ahora puede -comprarlas. Es el caso de GEO, que el año pasado decidió crear una marca -exclusiva para este segmento, GHomes. “Decidimos diversificar siguiendo las -tendencias del mercado”, señala Jorge Pérez, responsable de la relación con -los inversionistas. “Ofrece márgenes y utilidades mucho más atractivos”, -agrega. El año pasado GHomes aportó 10% de la producción de GEO, este año -esperan que sea 17% y continúe en ascenso. Igual que otras competidoras como -Sare y ara, la constructora quiere tener cada vez mayor participación en el -segmento durante los próximos años.

- Estas compañías están atacando fundamentalmente las grandes ciudades del -país. Ya tienen presencia en las principales urbes, y creen que las más -interesantes para invertir son las medianas. Ciudad de México, Tijuana, -Monterrey, Guadalajara, pero también Ciudad Juárez, Puebla, Chihuahua, -Cancún, y Toluca son las de mayor crecimiento y las que ofrecen mejores -perspectivas. GEO quiere estar en todos los sitios. Otras son menos ambiciosas, -pero también le apuestan fuerte. “En nuestro caso, seleccionamos aquellas -zonas donde hay perspectivas de crecimiento económico y de población”, dice -Jaime del Río, responsable de la relación con inversionistas de ara.

- Hay otro mercado que también está en la mira de las desarrolladoras. Son -las viviendas de recreo, todavía mínimas en número, pero en ascenso en -lugares como Acapulco, Veracruz, Cuernavaca o Valle de Bravo. La gente comienza -a comprar segundas viviendas para descansar durante los fines de semana o -vacacionar, lo cual comienza a ser un negocio que atender por parte de las -desarrolladoras.

- Con el auge de la vivienda media, los precios están subiendo. “La gente -que no podía comprar y ahora sí puede se está yendo por una casa más cara, -aunque tenga que hacer un esfuerzo mayor y obviamente, las desarrolladoras -comienzan a reaccionar”, explica Velázquez, de Softec. Pero aquí, -aparentemente no hay focos rojos que prender, ya que es improbable un caso como -el de España donde las viviendas están sobrevaluadas en 50%, de acuerdo con The -Economist. “El hecho de que haya tanta oferta actúa como camisa de fuerza -para que los precios no se disparen”, explica Velázquez.

- Los precios continúan estando muy por debajo en comparación con países -como EU o España, y las hipotecas siguen siendo relativamente caras, a pesar -del descenso de las tasas de interés. En el segmento de interés social no -ocurre porque Infonavit controla los precios. “La subida de precios es un -ajuste natural”, explica Daniel Leal, de Hipotecaria Nacional. “Todavía ni -alcanzamos las cifras de 1994”.

- Todos señalan que la industria de la vivienda en México recién comienza a -despegar, que aún le queda todo el camino por recorrer. Softec estima que en -los próximos 20 años el sector de la vivienda continuará creciendo, debido a -la movilidad de las casas más caras. Conforme los créditos a la vivienda sean -más accesibles, probablemente la rotación (que ahora es de alrededor de 1%) -aumente hasta 4% en los próximos cinco o 10 años. Leal, de Hipotecaria -Nacional, coincide con la previsión de Softec: “Va asociado al ciclo de vida: -los jóvenes empiezan a trabajar, se casan, juntan dos salarios, nace un hijo y -se compran un departamento. Aguantan otro año más, nace el segundo hijo y -empiezan a buscar la casa”. Por eso, quizá dentro de unos años, Marisol y -Raúl quieran cambiar la que van a comprar ahora, o decidan cambiarse a otra -colonia, si todo va bien. Un pequeño ascenso social, al menos dentro del sector -inmobiliario.