El nuevo líder

En 2008, Francisco Muñoz, vicepresidente de la firma inmobiliaria cb Richard Ellis, le informó a uno de sus clientes -una empresa trasnacional de bienes de consumo- que sus nuevas instalaciones se construirían en Guanajuato.

Durante 10 meses, Muñoz buscó el lugar ideal que cumpliera con las necesidades de la empresa, ya que se expandería y el lugar donde estaba resultaba muy caro. "Había cinco o seis estados concursando por el proyecto", dice.

Al final, las opciones se redujeron a Monterrey y Guanajuato, pero fue la ciudad del Bajío la que se llevó el proyecto de 150 millones de dólares (mdd). "Fue la agresividad de Guanajuato lo que hizo ganarle el proyecto a Monterrey", dice Muñoz. "Ofrecieron infraestructura, exenciones impositivas, transporte público, capacitación laboral y tramitación digital".

Ese proyecto fue una de muchas inversiones que ciudades del Bajío le arrebataron a poblaciones en el norte del país. De la mano de las industrias automotriz y aeroespacial, la zona del Bajío se colocó como el destino en que se construyen o amplían más parques industriales.

Puertas abiertas

En México, el surgimiento de los parques industriales se remonta al boom de la industria maquiladora en la década de los 70. Aunque a través de los años las características de estas instalaciones variaron, en términos generales sigue siendo un terreno que ofrece infraestructura, como carreteras o vías férreas, electricidad, agua potable y telecomunicaciones.

Desde 2011, el país tiene una norma oficial que certifica que este tipo de instalaciones cumplan con las dimensiones mínimas y asegura que obtengan los permisos gubernamentales necesarios. Actualmente en México hay alrededor de 500 parques industriales, según estimaciones de los desarrolladores.

Al primer semestre de 2012 en México había casi 50 millones de metros cuadrados de piso en parques industriales, de los cuales casi 900,000 metros cuadrados (cerca de 2%) correspondían a nuevas construcciones hechas entre enero y julio, según Jones Lang LaSalle, otra firma inmobiliaria.

El 80% de la superficie construida a inicios del año está en el Bajío, impulsada por la llegada de empresas como Bombardier, General Electric, Ferrero, Honda, L'Oréal, Mazda y Nissan. Cada parque industrial requiere un terreno mínimo de 10 hectáreas y otras 10 para futuras expansiones, según la Norma Mexicana de Parques Industriales.

En 2006 había en el Bajío (que además de Guanajuato incluye a Aguascalientes, Jalisco, Querétaro y San Luis Potosí), 4.2 millones de metros cuadrados de espacio en parques industriales, pero para el tercer trimestre de 2012 esa cifra era de 7.8 millones. En seis años el espacio disponible creció 87%, según Jones Lang LaSalle.

El mayor aumento se dio en 2007, cuando se construyeron casi un millón de metros cuadrados de nuevo piso en parques industriales. Ese año, la inversión extranjera directa que llegó a Guanajuato fue de 260 mdd, cinco veces más que un año antes, según la Secretaría de Desarrollo Económico de la entidad. Para darle cabida a las nuevas empresas que decidieron instalarse en Guanajuato, el gobierno desarrolló siete corredores industriales, incluyendo el parque Santa Fe, que tan sólo en 2008 recibió a seis nuevas empresas.

Aunque no existe un censo oficial con el número total de parques industriales en el Bajío, Muñoz, de cb Richard Ellis, calcula que en la región hay alrededor de 10 nuevas instalaciones. La infraestructura que desarrollaron los gobiernos de la región y sus esfuerzos para atraer inversiones aseguraron la llegada de más empresas, principalmente de la industria automotriz, dice Muñoz.

"Querétaro o Guanajuato... tienen bastante tierra para seguir creciendo y tienen infraestructura de comunicación como ferrocarril, electricidad, agua y gas", dice Gerardo Ramírez, vicepresidente de la división industrial de Jones Lang LaSalle.

El desarrollo de parques industriales en la zona explotó con el boom de las industrias automotriz y aeroespacial. En los últimos tres años, se anunciaron en México proyectos automotrices que en total suman una inversión aproximada de 6,000 mdd, según la desarrolladora de parques industriales Vesta, que opera 38 instalaciones en la región.

Las exportaciones vinculadas a la industria automotriz en México aumentaron 14.9% en el primer semestre del año, más del doble del crecimiento promedio de las exportaciones manufactureras durante el mismo periodo. Por otro lado, las exportaciones del sector aeroespacial se triplicaron. En 2010, el valor de las exportaciones alcanzó la cifra récord de 3,200 mdd, según un estudio de ProMéxico.

"Desde luego que el Bajío tiene un fuerte impulso debido a las plantas automotrices y en el norte, en la frontera... ha habido una desaceleración", dice Luis Gutiérrez, presidente de la región Latinoamérica de la desarrolladora Prologis.

Cambio de estafeta

Mientras en el Bajío la tasa de crecimiento del espacio en parques industriales fue de 10% en el primer semestre del año, en la región norte -Chihuahua, Ciudad Juárez, Matamoros, Mexicali, Monterrey, Nogales, Nuevo Laredo, Reynosa, Saltillo-Ramos Arizpe y Tijuana-, el incremento sólo fue de 0.35% (por debajo del crecimiento promedio nacional de 1.3%), según Jones Lang LaSalle.

Las industrias automotriz y aeroespacial que alberga el Bajío crecieron en su producción en el primer semestre 22 y 40%, respectivamente, en comparación con los primeros seis meses de 2011. En cambio, algunas de las grandes industrias ubicadas en el norte -maquiladora, electrónica, cementera y pesada- registraron en promedio un crecimiento de sólo 5%. En Monterrey, por ejemplo, existen seis millones de metros cuadrados de espacio en parques industriales, pero en los primeros seis meses sólo se edificaron 172,000 nuevos metros cuadrados (66% menos de lo que se construyó en el Bajío), según la Asociación Mexicana de Parques Industriales (ampip), que aglutina a 33 desarrolladores, 11 fondos de inversión y 12 fideicomisos estatales. Sus miembros operan 221 parques industriales en 23 estados.

En el norte -donde está 64% del espacio de parques industriales de México-, la tasa de desocupación de las instalaciones es de 9.7%, más del doble que la del Bajío. La poca expansión del espacio en parques industriales y la alta tasa de desocupación en el norte se deben a la contracción económica en Estados Unidos y a la inseguridad y violencia que azota la zona, según Jones Lang LaSalle.

La recuperación de la economía estadounidense es fundamental para la reactivación del desarrollo de parques industriales en la región, dice Claudia Ávila, directora general de la ampip.

Pero la recuperación de la economía estadounidense aún es debil, según un reporte del Bank of America Merrill Lynch. El frágil panorama externo desaceleró las exportaciones mexicanas. En agosto, las exportaciones no automotrices cayeron 1.4% respecto del mismo mes de 2011, su primera baja desde octubre de 2009 (en plena crisis financiera mundial), según el banco estadounidense.

"En nuestra opinión, el efecto de la incertidumbre sobre el precipicio fiscal estadounidense podría añadirse a una demanda externa ya débil y su impacto sobre la actividad industrial de México", dice uno de los reportes del banco. La institución financiera se refiere al riesgo de que a partir de enero de 2013 los impuestos recaudados por el gobierno federal de Estados Unidos no alcancen para cubrir sus gastos.

Con la sombra de una posible recesión en Estados Unidos, Monterrey -que tiene reservas de terrenos aproximadas de un millón de metros cuadrados- tendrá que seguir esperando para construir más parques industriales. "En algunas regiones se trata de la ampliación de parques ya existentes porque la demanda no da para hacer nuevos, principalmente en la región norte", dice Ramírez, de Jones Lang LaSalle.

La fragilidad del negocio

En 2007, antes de que estallara la crisis financiera mundial, la ocupación de los parques industriales en México era cercana a 95%, recuerda con nostalgia Claudia Ávila, de la ampip. Cuando estalló la crisis, las firmas inmobiliarias dedicadas a construir o expandir parques industriales en México vivieron sus peores momentos.

La inversión extranjera directa en México en 2009 cayó 51%, según la Comisión Económica para América Latina y el Caribe. Ese mismo año, los parques industriales del país alcanzaron una desocupación de 20%, cuatro veces mayor a 5% registrado en 2007.

Ese año, la desarrolladora Vesta registró su nivel más alto de desocupación y hasta hoy no logra recuperar los niveles de ocupación de 2007, dice Lorenzo Bertho, director general de la empresa.

La crisis económica también obligó a las empresas de manufactura instaladas en México a castigar el precio que pagaban por metro cuadrado en los parques industriales y a firmar contratos de menos tiempo. En 2009, el precio de renta por metro cuadrado fue de 4.02 dólares, 8% menor a 2008.

Antes de la crisis, las empresas firmaban contratos de arrendamiento a largo plazo confiando en la estabilidad económica de México, dice Ávila, de la ampip. "Luego vino la crisis de 2008 que contrajo, entre otras cosas, a la industria automotriz, lo que afectó mucho a los desarrolladores", precisa.

Pero Ramírez, de la firma Jones Lang LaSalle, espera que toda la infraestructura construida durante el sexenio de Felipe Calderón (19,146 kilómetros de carretera construida o modernizada) sea suficiente para un reordenamiento de los parques industriales y que las empresas inmobiliarias puedan levantar nuevas instalaciones en zonas alejadas de los centros urbanos.

De 2007 a 2012, durante el gobierno de Felipe Calderón, la inversión pública en infraestructura sumó cerca de 3 billones de pesos, un aumento de 112% con respecto al sexenio de Vicente Fox, según cifras de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción.

La construcción de parques industriales tiene el potencial de crecer hasta 80% en los próximos 10 años, pero para lograrlo se necesita una estrategia de crecimiento, dice Luis Medina, gerente de Estudios de mercado de la consultora inmobiliaria Softec. "Si no se da una vocación y un sentido a cada región, se corre el riesgo de generar espacios vacíos", advierte.

A pesar de la lenta recuperación económica de Estados Unidos, Ávila, de la ampip, confía en que el desarrollo de parques industriales seguirá expandiéndose de la mano del crecimiento de la industria manufacturera en México. "El sector inmobiliario industrial se ha venido recuperando en los últimos años, pero creemos que nosotros podríamos recuperarnos en el corto plazo debido al dinamismo que está mostrando la inversión extranjera en México, particularmente en el sector manufacturero", comenta la directiva, cuya asociación representa alrededor de la mitad de los parques industriales que actualmente existen en el país.

Los datos parecen darle la razón. La producción industrial de México creció 4% en el primer semestre del año respecto del mismo periodo de 2011, siendo la manufactura el segundo sector que más creció (sólo detrás de la construcción), según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía.

Sin embargo, Medina, de Softec, advierte que el crecimiento de la industria manufacturera no necesariamente se traducirá en un negocio sostenido para todos los desarrolladores, ya que no todas albergan las mismas empresas. "Hay una oportunidad, pero también tiene que medirse en qué parte y de qué tamaño se desarrolla y cuáles son los clientes potenciales", señala el ejecutivo.