México tiene un problema: dotar a las personas de una vivienda digna. Los inmuebles se encarecen cada día más, los salarios no crecen al mismo ritmo y hay una gran cantidad de construcciones en situaciones precarias (una de cada cuatro de acuerdo a la Comisión Nacional de Vivienda).
Se necesitan 800,000 viviendas al año en México para combatir el déficit
En el país se requieren 8.5 millones de viviendas. Su carencia provoca, entre otros problemas, el encarecimiento de los inmuebles.
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Los retos han provocado un déficit de vivienda que se subsanaría si en el país se construyeran las 800,000 propiedades que requiere la población al año, de acuerdo con Albert Saiz, profesor y director del Urban Economics Lab del MIT, en marco de The Real Estate Show, evento anual de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Para realizar estas construcciones en los siguientes 20 años, cuando se calcula que habrá, en promedio, tres personas habitando cada vivienda (de acuerdo a la tendencia dibujada por la Conapo), se requiere un esfuerzo de 3.8% el valor del PIB nacional en los siguientes 20 años y 13,125 hectáreas promedio, el equivalente a 19.13 veces el Bosque de Chapultepec.
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El objetivo es más complicado de lo que parece, sobre todo por el camino que ha llevado al problema.
De acuerdo al académico, hay nueve factores en Latinoamérica que han abonado al déficit:
- Renta per cápita de un país en desarrollo y reciente “década perdida” (Crisis económicas de la década de los ochenta).
- Desigualdad.
- Crecimiento de la población y hogares.
- Urbanización temprana a bajas densidades.
- Falta de coordinación metropolitana.
- Políticas municipales de uso de suelo.
- Procedimientos de reclasificación urbanística y aprobación de proyectos.
- Inestabilidad política y falta de conceso en políticas de vivienda e inversión privada.
- Crédito hipotecario infra-dimensionado.
Y en el camino al futuro, el panorama no ha sido del todo distinto, por lo que los esfuerzos actuales no podrán resolver el problema en su totalidad. El experto apunta que los gobiernos, empresas y organismos involucrados en el sector, han faltado en la creación de planes a largo plazo, principalmente respecto a la política, ya que las estrategias que se plantean suelen ser de acuerdo a la administración a cargo, lo que interrumpe el avance en el tema.
Otro de los inconvenientes es que al realizar estudios sobre el desempeño de la vivienda para crear planes, se toman en cuenta pocos parámetros y con datos actuales, cuando se deben medir todas las aristas posibles y tomar en cuenta su evolución.
La solución se encamina a que las decisiones municipales tomen relevancia ya que es en donde realmente se encuentra el conocimiento sobre el uso de suelo disponible y sus servicios. También se plantea dar más incentivos para la densificación.
“Si sólo se le dice al desarrollador que debe destinar 30% de lo que construye a vivienda asequible, el resto costará aún más. Se deben dar permisos para que se aumente la densificación en más de 30% en esos desarrollos”, comenta Albert Saiz.
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