Historial crediticio ‘mata’ tasas bajas

Sí, las tasas de interés de las hipotecas son bajas, pero tienen un truco: no importa qué tan bajas sean las tasas si no puedes conseguir un préstamo.

Y hoy en día, sólo los prestatarios altamente calificados pueden obtener un financiamiento ... ya ni hablemos de las mejores tasas.

Cerca de la cuarta parte de las personas que solicitan un préstamo son rechazadas, según la Reserva Federal.

"A los buenos prestatarios con una o dos manchitas en su crédito se les está negando el crédito", dijo Lawrence Yun, economista en jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. 

La tasa de rechazos sólo cuenta la mitad de la historia. Muchos compradores potenciales ni siquiera están solicitando préstamos porque suponen que no podrán obtenerlo.

"Mucha gente sabe que es muy difícil obtener una hipoteca y ni siquiera lo están intentando", dijo Alan Rosenbaum, presidente ejecutivo de GuardHill Financial, una corredora hipotecaria con base en Nueva York.

Esto se manifiesta en los registros de crédito para préstamos financiados con respaldo de Fannie Mae y Freddie Mac. El puntaje promedio de crédito aumentó a 760 de 720 hace algunos años. Para los préstamos de la Dirección Federal de Viviendas (FHA, por sus siglas en inglés), el puntaje promedio subió de 660 a 700. Los préstamos realizados a prestatarios con un puntaje inferior a 620 casi no existen.

Otro factor que hace que la gente se aleje del mercado hipotecario es que los prestamistas ahora exigen mucho más efectivo por adelantado. El adelanto promedio para las compras es de 15%. Durante el boom de las viviendas, se acercaba a cero.

En la mayoría de los préstamos, los bancos quieren un adelanto de 20%. En una compra de 200,000 dólares, estamos hablando de 40,000 dólares de adelanto, un gran obstáculo para muchos jóvenes que buscan casa. En Nueva York, donde el precio promedio de una casa es de 800,000 dólares, los compradores necesitan dar un adelanto de 160,000 dólares.

Los expertos en la industria dicen que estos factores redujeron el número de compradores, disminuyendo la demanda de casas y afectando los precios.

"Sentimos que en verdad reduce la demanda de casas", dice Mike D'Alonzo, presidente de la Asociación Nacional de Agentes Hipotecarios. "Es un mercado increíble para los compradores, pero no ha habido tanta actividad como se esperaría porque no mucha gente califica para los préstamos".

Jerry Howard, presidente ejecutivo de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, dijo que sólo debemos echar un vistazo a los informes de ventas recientes para ve r el impacto que ha tenido el azotamiento al crédito. "Las estadísticas hablan por sí mismas", dice.

La venta de hogares existentes en febrero, a pesar de los precios accesibles, estuvieron 30% abajo de su punto alto, y el precio de las viviendas cayó por sexto mes consecutivo en enero.

Anthony Sanders, director de Estate Entrepreneurship en la Universidad George Mason, especula que los estándares de crédito más ajustados quizás alejaron del mercado al 30% de los compradores, en comparación con una época normal.

Y quizás todo se complique para los compradores. Los reguladores federales propusieron reglas diseñadas para desalentar los préstamos riesgosos pero que también podrían restringir más los préstamos.

Los bancos tendrían que mantener el 5% de algunos préstamos, sobre todo de aquellos con menos del 20% de adelanto, en sus libros, en lugar de venderlos como valores. Como resultado, los bancos no podrían emitir fácilmente préstamos con adelantos inferiores a 20%. Esto sin duda afectará a los compradores primerizos.

"Creemos que las nuevas reglas son atroces", dijo Howard, de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. " Sólo los ricos podrán comprar casas con intereses bajos ".

También podría reducir la demanda de casas por parte del consumidor.

"Es algo inquietante", dice Lennox Scott, presidente de John LA. Scott Real Estate en el Noroeste del Pacífico. "Estamos comenzando a sentirnos más saludables en los niveles de inventario y precio y éste es un golpe potencial".

El impacto inmediato, si las nuevas regulaciones entran en vigor, debería ser menor, según Steve O'Connor, vocero de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Esto se debe a que los préstamos de Fannie, Freddie y de la FHA están exentos de los requisitos, y representan más del 90% del mercado en este momento.

Pero el gobierno quiere reducir la presencia de las tres agencias a favor de los prestamistas privados, y los expertos bancarios temen por el impacto a largo plazo de abandonar el campo, sobre todo, a favor de las compañías privadas.

"Por primera vez en 100 años, el gobierno te está desalentando", dice Howard. "Está diciendo que quieren dificultar, a ti y a tus hijos, la adquisición de una vivienda".