Vivienderas se quedan en ‘obra negra’

Mientras el Gobierno Federal presume que en el presente sexenio se ha otorgado un número de créditos a la vivienda como en ningún otro en la historia de México, las empresas del sector muestran resultados pobres y con una marcada desaceleración en el crecimiento de su flujo operativo (EBITDA por sus siglas en inglés).

Con base en un análisis de CNNExpansión, en el tercer trimestre de 2011 la muestra de cinco desarrolladoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (Sare, Ara, Homex, Geo y Urbi) registró un aumento de apenas 3.9% en ingresos totales al sumar 17,159 millones de pesos (mdp), al tiempo que su flujo operativo (EBITDA por sus siglas en inglés) sólo creció 2.9%, por debajo del avance de 10% del segundo trimestre.

El modesto incremento de las ventas estuvo determinado en buena medida por la combinación de un aumento de 2.7% en el número de unidades vendidas y 3.2% en el precio promedio de las propiedades. Por empresa, las cifras revelan que Ara y Sare fueron las más débiles en resultados, con decrementos de 28% y 32% en volúmenes, además de disminuciones de 33% y 47%, en el EBITDA, respectivamente.

"Los casos de Ara y Sare son problemas que no son generalizados en el sector. El segundo es un problema de liquidez y el de Ara de ejecución, donde no cerraron ventas", explicó Francisco Chávez, especialista del sector vivienda de Casa de Bolsa BBVA Bancomer. En general, la tendencia ha sido hacia la desaceleración en el negocio de vivienda (volúmenes), por lo que las empresas han complementado sus ingresos con otras actividades, agregó.

"Hay varias cosas que explican esto, entre otras, la desaceleración en el ritmo de la asignación de créditos, toda vez que el Infonavit no está teniendo un crecimiento espectacular, trae algo de incremento, parece que no va a ser un mal año para ellos, pero como quiera que sea es un crecimiento bastante pequeño", comentó por su parte Carlos Hermosillo, subdirector de análisis de Banorte-Ixe Casa de Bolsa.

Según un comunicado del propio Infonavit, al 29 de noviembre pasado más de 429,000 derechohacientes habían ejercido su crédito en este año, para un aumento de apenas 6.5% comparado con el número de préstamos formalizados al mismo lapso de 2010.

"El 6.5% de aumento no es malo dado el entorno económico, pero han tenido complicaciones con todo el tema de los subsidios, que es un tema muy positivo para el sector, pero es complicado de operar, además de que ahora registran ingreso conforme titulan, y si no tienen todo en línea como para asignar y otorgar los subsidios, pues no pueden titular al final de cuentas, eso le pasó a más de una de las desarrolladoras", explicó Hermosillo.

Por otro lado, el Fondo de Vivienda del ISSSTE ( Fovissste ) ha registrado retrasos en la asignación de créditos y la inseguridad ha inhibido la compra de vivienda de las empresas con desarrollos en el norte del país o ciudades complicadas como Acapulco (Guerrero), Cuernavaca (Morelos) y Veracruz (Veracruz).

En este sentido, Sare ha sido una de las empresas más expuestas, ya que tienen una presencia fuerte en Acapulco y Cuernavaca. "En varias plazas hay problemas de inseguridad , el consumidor ha estado cauteloso y ha cambiado la preferencia hacia la vivienda usada, esto por los problemas de inseguridad, lo que se ve impulsado por las facilidades que está dando Infonavit para la compra de vivieda usada o mejoras en casas", mencionó Chávez.

Por el lado de las desarrolladoras de vivienda, hay que tener en cuenta que en general se han preparado para el cambio de la industria, que a su vez ha generado cambio en la política de Gobierno, que incluye, entre otras cosas, el atender a los no acreditados o no afiliados al Infonavit y Fovissste.

Cuarto trimestre y 2012 sin cambios

Para el cuarto trimestre de 2011 se espera algo muy similar a lo ocurrido en el tercero, pues los subsidios van a estar agotados en la mayor parte de las plazas. Para Sare en lo particular y Ara, no se espera que haya cambios importantes. Hermosillo, estimó que el sector concluirá el 2011, en el mejor de los casos, con un crecimiento de 4% en volúmenes de ventas.

"Para 2012 el crecimiento podría acelerar un poco e irse hacia 6% o 7%, aunque será importante ver que las empresas hayan mejorado su ciclo al capital de trabajo , que se ha venido alargando porque necesitan más dinero para hacer la infraestructura de desarrollos más grandes y para construcciones verticales que no se titulan hasta que verdaderamente se terminan", comentó el subdirector de análisis de Banorte-Ixe Casa de Bolsa.

Por su parte, el analista de BBVA Bancomer consideró que el sector se ha deteriorado en términos de capital de trabajo, a la vez que se ha endeudado. Detrás de esto está el impulso a los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) y el cambio hacia la mezcla de vivienda vertical.

"Por tanto, habrá que ver qué tan disciplinadas serán las empresas en el uso de capital de trabajo, más que cuánto vayan a crecer las compañías", dijo Chávez.

Para 2012 el Infonavit, que dirige Víctor Manuel Borrás Setién, tiene previsto el otorgamiento de 490,000 créditos con una derrama económica que superará 186,000 mdp. Según un informe del instituto, del total de los créditos, casi 88% será para la compra de vivienda y el restante 12% para mejoras, ampliaciones y construcción en terreno propio, entre otras acciones.

"Para 2012 el Infonavit ya dijo que habrá 490,000 créditos, es la meta, ahí será importante ver cuánto será para vivienda nueva y cuánto para mejoras. La participación de vivienda usada y de mejoras continúa en aumento. La bolsa de subsidios va a subir sensiblemente y eso va a cambiar un poco la estacionalidad de 2012, por razones lógicas (el proceso electoral) los subsidios se concentrarán en la primera mitad del año", consideró Chávez.

No obstante lo anterior, el especialista en el sector vivienda destacó que la guía de resultados de desarrolladoras como Urbi y Homex ( ésta última, la empresa número 86 de 'Las 500' de Expansión ) se ubica en un rango de 10% a 13% en ingresos totales.

"Al final, esto te dice que va a haber oportunidades de crecimiento, pero va estar acotado, una parte importante vendrá de otras actividades y otra de vivienda escriturada, por tanto, el aumento en volúmenes será de un dígito medio-alto el siguiente año", añadió.