Los nuevos retos de las vivienderas
Las grandes empresas desarrolladoras de vivienda deben acelerar sus procesos internos para adaptarse a la nueva realidad de la industria, marcada sobre todo por la nueva política sectorial anunciada hace algunas semanas por el Gobierno, consideran analistas.
Geo, Ara, Homex, Sare y Urbi enfrentan retos como la depuración de sus reservas territoriales, evitar sobreexponerse al crédito y buscar -en la medida de lo posible- una dispersión geográfica, además de diversificar sus productos crediticios y alinear su oferta a la demanda, dijo el socio líder de la Industria Inmobiliaria y Construcción de KPMG en México, Alejandro Ruiz.
"Si la demanda les exige viviendas más cerca de los centros urbanos, su reto será conseguir una reserva territorial que se encuentre dentro de ese círculo a precios competitivos. Entre más cerca esté más cara es la tierra para poder enfrentar ese periodo de 24 meses que se supuso en el Plan Nacional de Vivienda", indicó el directivo.
La nueva regulación para el sector anunciada por el Gobierno el pasado 10 de febrero busca entre otras cosas consolidar la política de vivienda y que su coordinación quede a cargo de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU).
Además, las nuevas normas reorientarán los créditos y subsidios a la vivienda al fomento del crecimiento urbano ordenado (inteligente y sustentable), reducir el rezago de vivienda estimado en 9 millones de hogares -incluyendo más de 500,000 nuevas construcciones- y conceder créditos para la mejora de viviendas.
El anuncio no fue bien recibo por el mercado. Entre el 11 y el 23 de febrero el sector integrado por Homex, Geo, Ara, Urbi y Sare perdió en conjunto una quinta parte de su valor en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), o lo equivalente aproximadamente a 521 millones de dólares (mdd).
Los temores de los inversionistas parecen haberse centrado en tres riesgos principales: subsidios reducidos y reorientación de fondos a trabajadores no afiliados; énfasis en el desarrollo urbano sustentable, lo cual podría dejar obsoletos los actuales bancos regionales rurales; incertidumbre sobre la SEDATU, un nuevo organismo de supervisión que podría aumentar la burocracia y dificultar la ejecución de las constructoras.
Para Alejandro Ruiz, las grandes constructoras de vivienda deberán colocar los productos que la gente acepte mejor, cuidando mucho el precio final y el tema de los subsidios. En 2013 éstos se reducirán en más de 40% sobre su nivel del año pasado.
El Infonavit ha venido reenfocando su financiamiento hacia la vivienda usada y la remodelación. En 2011 otorgó 50,000 créditos a ambos, número que aumentó a 150,000 en 2012, casi un 26% del número total otorgado (578,396). "Esto afectó a las grandes desarrolladoras de vivienda nueva (Geo, Ara, Urbi y Homex) aunque es un área de oportunidad importante para los desarrolladores pequeños que pueden captar ese tipo de financiamiento", indicó el ejecutivo de KPMG.
Alejandro Ruiz consideró que los ganadores de la nueva política de vivienda serán los desarrolladores medianos que no tengan una carga financiera importante (deuda). Al tener una estructura financiera sana serán los primeros en adquirir las reservas territoriales intraurbanas o urbanas que marca la nueva política de vivienda.
Programa de Garantías, buena señal
El Programa de Garantías de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. (SHF) a la Construcción de Vivienda anunciado este miércoles por el Gobierno mexicano dará un mayor impulso a la participación del sistema financiero en el desarrollo de vivienda en el país, consideró el especialista del sector de Ve Por Mas Casa de Bolsa, Marco Medina.
El programa que será coordinado por la SEDATU ofrecerá financiamiento para la construcción de vivienda a través de la banca comercial e intermediarios financieros regulados. "La SHF cubrirá a la banca comercial e intermediarios financieros regulados hasta el 30% de las primeras pérdidas de portafolios de créditos para la construcción de vivienda, impulsando el financiamiento en el sector", dijo la Secretaría de Hacienda por medio de un comunicado.
Estas garantías ascienden hasta 15,000 millones de pesos (mdp) de financiamiento, lo que implica que con el programa habrá garantías disponibles equivalentes a 40% o hasta 50% del saldo total de créditos a la construcción observado a 2012, explicó la dependencia.
"Para los desarrolladores de vivienda esto se traduce en una mayor liquidez disponible (el sector se había castigado mucho por tema de flujo de efectivo) para fondear sus proyectos, mientras que para la banca se reflejaría en un menor riesgo ya que contará con el respaldo de Gobierno Federal", indicó el analista de Ve por Mas.
El apoyo del gobierno mexicano no podía llega en mejor momento si se considera el deterioro en flujos y en estructura financiera que enfrentan las grandes constructoras de casas y departamentos. En el cuarto trimestre de 2012 el sector integrado por Geo, Ara, Urbi, Homex y Sare registró disminuciones de 11% en ingresos, 64% en el flujo operativo (EBITDA por sus siglas en inglés) y una pérdida neta de 700 millones de pesos (mdp).
Además, con excepción de Ara, todas registraron un flujo libre de efectivo negativo.
"La cartera de crédito vigente a desarrolladores de vivienda se redujo de forma importante (en 2012) y el deterioro de dicha cartera se incrementó en el mismo periodo. Es importante señalar que este programa está abierto para todos los desarrolladores, sin embargo, se hizo hincapié en que los mayores beneficiarios serán aquellos que cuentan con una sólida posición financiera y un enfoque en materia de sustentabilidad por lo que habrá que esperar a conocer detalles específicos para conocer quienes participar en el programa", mencionó Marco Medina.
