Las Fibras invirtieron 35% menos en 2015 por el dólar caro
La apreciación del dólar en 2015 tuvo un impacto negativo sobre las adquisiciones en el mercado de bienes raíces, donde las Fibras realizaron transacciones por un monto 35% inferior a 2014.
De los 10 Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), 9 realizaron adquisiciones por 40,534 millones de pesos, mientras que en 2014 sólo 5 vehículos realizaron compras por 62,323 millones de pesos.
El número de propiedades que compraron también fue menor. Mientras que en 2014 compraron 135 propiedades, en 2015 el número fue 13% inferior, al sumar 117 inmuebles.
La apreciación del dólar y la incertidumbre respecto al movimiento de tasas de interés de la Reserva Federal fueron los principales factores que redujeron el ritmo de compras el año pasado, coincidieron varios expertos.
"Un tema muy importante fue la apreciación del dólar", explicó Marco Medina, analista de Fibras de la casa de Bolsa Ve por Más. "Es una industria en que uno de los factores que pueden afectar las transacciones es la fortaleza de dicha moneda, porque muchas transacciones se pactan en dólares. El proceso de compra lleva cierto tiempo. Si se pactó inicialmente a un precio, al final es otro por el encarecimiento de la moneda”.
El tipo de cambio también influyó en la rentabilidad (cap rate) de las adquisiciones, añadió Armando Rodríguez, analista de Fibras de Signum Research. Al tener un dólar más caro, comentó, los precios de las adquisiciones subieron en mayor proporción del aumento de las rentas. Mientas que en 2014 los ‘cap rates’ promediaron 9% en el sector, en 2015 fueron de 8%.
El Fideicomiso más dinámico en adquisiciones durante el año pasado fue Fibra Uno , que sumó 42 propiedades nuevas con una superficie rentable de alrededor de 984,400 metros cuadrados. En ellas invirtió aproximadamente 28,300 millones de pesos.
Sin embargo, el ritmo de las compras de este Fideicomiso también fue inferior al de 2014, ya que en 2015 invirtió 44% menos y sumó 51% menos propiedades a su portafolio que el año previo.
Entre los proyectos más emblemáticos adquiridos por Fibra Uno estuvieron Mítikah, en Coyocán, que tendrá la torre más alta de la Ciudad de México, con 265 metros; la Torre del Caballito en el Paseo de la Reforma y algunos planteles de la Universidad ICEL.
“Es la Fibra más grande, eso le da poder de mercado y le ayuda a tener mejores relaciones con las empresas y clientes, lo que también le abre oportunidades”, dijo Alik García, analista de Fibras de Intercam.
Industriales, las más dinámicas
Las Fibras que sumaron más propiedades que en 2014 fueron las industriales: Fibra Macquarie y Terrafina. Macquarie añadió 21 propiedades a su portafolio, 31% más que el año pasado, mientras que Terrafina compró 10 propiedades, cuando en 2014 no realizó adquisiciones.
Rodríguez, de Signum Research, explicó que estos vehículos contaban con recursos de sus ofertas realizadas a finales de 2014, además de que no estuvieron tan expuestos a la fluctuación del tipo de cambio, debido a que buena parte de sus ingresos están dolarizados.
Estos fideicomisos compraron propiedades en mercados del norte del país, como Ciudad Juárez, Reynosa y Monterrey.
