Ciudad Neza, en el oriente de la Ciudad de México, nació en un lodazal hace más de 60 años. La fuerte emigración del campo a la ciudad hizo que en sólo cinco años su población aumentase de 2,000 a 40,000 personas. Hoy son dos millones. El crecimiento fue desmedido y desordenado, y la escasez de agua y servicios básicos como salud o educación, constante. "Aquí no se podía construir porque había mucho lodo", explica Martín Cuaya, vecino de 43 años. "Antes teníamos que ir por el agua o esperar que viniera la pipa". Es la región con mayor densidad de población del país (19,324 habitantes por kilómetro cuadrado contra 53.3 en el país).
Su paisaje, un continuo de tabicón gris, se está tornando un poco más verde y, paradójicamente, es gracias a un basurero a cielo abierto con más de 30 años. Son alrededor de 110 hectáreas que ahora servirán como zona deportiva, con servicios de salud, educación y comerciales. Incluso evitarán el ambulantaje colocando kioscos en los que los vendedores puedan establecerse. Los beneficiados serán alrededor de cuatro millones de personas que viven en la zona.
El líder del proyecto es Carlos Slim a través de una nueva compañía, escindida de Grupo Financiero Inbursa, llamada Impulsora para el Desarrollo y el Empleo en América Latina (IDEAL). IDEAL es difícil de definir, más allá de que está orientada al desarrollo de infraestructura en la región, tanto social como física.
La idea de Ciudad Jardín Bicentenario —nombre del proyecto de Neza— no fue de IDEAL, sino de una compañía inmobiliaria llamada Gucahe. Estará completamente listo a finales de 2008, pero se viene trabajando desde hace dos años que se cerró el vertedero. El terreno costó alrededor de 35 millones de dólares (mdd). La inversión es de alrededor de 150 mdd. Por esto y por la capacidad técnica requerida para cerrar un bordo se necesitaba una empresa grande.
Las 67 hectáreas en las que estaba el tiradero pasarán a ser ahora canchas deportivas gestionadas por el municipio. Las 43 hectáreas restantes (28 de IDEAL, el resto, de Gucahe), también sobre terreno de basurero pero que dejó de usarse hace 25 años y por tanto de más rápida recuperación, serán las dedicadas a uso comercial.
Recuperación integral
"Muchas veces se dice lo peor de Neza", dice Concepción Gutiérrez, vecina de 52 años. "Este tipo de proyectos son benéficos para el crecimiento de la ciudad". Es una opinión compartida por IDEAL. Alfonso Salem Slim, director general, explica que el objetivo es "convertir un pasivo ecológico en un activo económico". No es sólo un centro comercial. "Será un punto de encuentro cultural, de recreación, de servicios y comercial para toda la zona oriente", completa Heberto Guzmán, director de Gucahe.
Para la zona destinada a educación (67,000 metros cuadrados), IDEAL está buscando un acuerdo con centros educativos privados, de preescolar a preparatoria y estudios técnicos, a quienes construirá y rentará las instalaciones. En la zona sanitaria (25,000 metros cuadrados) el acuerdo está cerrado y será Star Médica, con quien IDEAL tienen un acuerdo global, la que gestione las 90 camas y los 190 consultorios médicos.
El resto de la tierra de IDEAL (alrededor de nueve hectáreas) será un enorme centro comercial del estilo de Perisur, con 178 locales comerciales. Las anclas serán Liverpool y Sears. Habrá tiendas del Grupo Carso, como Mixup, Sanborns y Dorians, pero están en negociaciones con otras cadenas comerciales como el grupo Inditex (dueña de Zara, Bershka, Máximo Tutti, Oysho, etc.), Suburbia o C&A. Todavía no está definido si las marcas comprarán o rentarán, pero en IDEAL prefieren mantener la posesión para poder controlar el mantenimiento y servicio del centro.
En la parte correspondiente a Gucahe ya se están instalando un edificio para un Centro de Rehabilitación Infantil Teletón y un Wal-Mart. Entre Gucahe e IDEAL hay un acuerdo comercial para no hacerse competencia.
Neza es muy atractiva ya que, aunque la mayor parte de sus viviendas son de interés social, son en propiedad, por lo que la población no dedica sus ingresos a la casa. El factor aspiracional es importante y el nivel adquisitivo creciente. Claudia Velázquez, analista de la consultora inmobiliaria Softec, considera que Neza es un mercado maduro, muy poblado, con buenos accesos y con poca oferta comercial. Todo el Oriente metropolitano es un trofeo para los centros comerciales.
Las canchas más caras
Este mercado potencial para la parte comercial justifica lo complicado del sellado del basurero. Las zonas comercial, de salud y de educación irán sobre una primera fase del vertedero que ya llevaba 25 años sin utilizarse. Es el periodo que Sergio Palacios, especialista en residuos del Instituto de Geología de la UNAM, recomienda para disponer del suelo.
La zona comenzó a limpiarse hace dos años, después del cierre del tiradero. La clausura siguió las indicaciones de la norma 083 de SEMARNAT, explica el presidente municipal de Ciudad Neza, Víctor Manuel López Bautista. Uno de los puntos más delicados era el cálculo de la profundidad y antigüedad de los residuos. Mediante un estudio geofísico se confirmó que el tiradero es de los 60, que los residuos alcanzaban los 22 metros de espesor y que el volumen de residuos calculado ascendía a 12,043,021 metros cúbicos, explica Heberto Guzmán, de Gucahe.
Se limpió el subsuelo de lixiviados —líquidos tóxicos generados por basura y agua de lluvias—. Se prepararon los 226 pozos profundos interconectados que permitirán desalojar el gas metano que durante los años venideros se acumule por descomposición de las basuras. El gas que se saque será responsabilidad del gobierno municipal.
Ahora están trabajando en el sellado (compactación de la basura), que requiere de varias capas de tezontle y tepetate y de tres mallas impermeables antes de colocar la tierra vegetal para poder utilizar el terreno. En total, entre 500,000 y 600,000 metros cúbicos de material. La cimentación del centro comercial tendrá pilotes de 50 metros de profundidad. Toda esta labor correspondía en principio a Gucahe, iniciadora del proyecto, pero IDEAL también decidió participar. "Quisimos hacerlo para que quede muy bien", explica Salem.
Los beneficios de la renta de los edificios y del centro comercial serán lo que pague las canchas deportivas y el sellado del bordo. El retorno de la inversión está previsto en el largo plazo. La mano de obra será alrededor de 30% de la inversión. En IDEAL calculan que en las diferentes fases del proyecto trabajarán alrededor de 3,000 personas. “Lo más importante no es lo caro, sino lo seguro”, explica Guzmán, de Gucahe.