Vivienda, nuevas reglas para todos

Para el despacho Remodelaciones Arquitectónicas, especialista en servicios de diseño, asesoría, trámites de licencias y de usos de suelos, el Código de Edificación de Vivienda (CEV) que presentó la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) aglutinará los diferentes candados que ya existen para que los desarrolladores no puedan meter materiales tan económicos, o adelgazarlos. Un tema sumamente importante ya que actualmente quien quiere vivienda de interés medio ya no busca complejos de 50 o 60 departamentos. Buscan remodelaciones de casas de los años 20 y 30, en colonias como Las Lomas, Roma y Condesa, en la Ciudad de México, asegura el arquitecto Jorge Manuel Pacheco Mendoza, titular de dicho despacho.

La Comisión Nacional de Vivienda dio a conocer el pasado 4 de diciembre el CEV, un modelo normativo, con propuestas de lo mínimo básico para ofrecer una construcción segura, el cual se sugiere sea adoptado en los municipios. Implementarlo a nivel nacional será un esfuerzo grande, que tendrá que pasar muchas etapas para lograr un cambio de cultura en todo el país, tanto en las autoridades como en los constructores de todas las tallas.

Para Pacheco Mendoza, más que una ley, el CEV será como un Código de Ética, enfocado principalmente a las dimensiones y conceptos básicos de la construcción, como el uso de buenos materiales, mejor calidad en el proyecto, evitar vicios en cuanto a gestoría de licencias, etcétera, “y esto es un responsabilidad que también debemos asumir los desarrolladores”. Así, hacen a un lado el riesgo de que la falta de calidad se convierta en un problema recurrente, ante lo cual se obligados a ofrecer un valor agregado: el mantenimiento posventa.

Este código contribuirá a que las autoridades correspondientes asuman su responsabilidad en el futuro, “aunque hay muchos intereses locales, y los municipios y estados pueden querer o no asumir este lineamiento”, dice Ernesto Gómez Gallardo, coordinador técnico de Infonavit.

El gran éxito que puede tener el CEV es que a la larga se evite la discrecionalidad en la toma de decisiones hacia los desarrolladores y el constructor. No contar con un reglamento y códigos homologados, claros, exigibles y aceptables hace que esa discrecionalidad “aceptada por los municipios, por autoridades locales específicas, e incluso por personas, genere y fomente muchísima corrupción”, apunta el funcionario.

Existen constructores que pretenden construir en zonas de riesgo o edificaciones no permitidas, o densidades no apropiadas, y con una serie de vicios que puede tener una construcción; o bien puede haber autorización no adecuada de licencias. “Pero conforme se vayan logrando las reglamentaciones, esto irá cambiando. Aunque no será fácil”, anota Gómez Gallardo.

Para Rubén Izabal, director corporativo de construcción de Homex, el CEV es una forma de empezar a ordenar a todos los desarrolladores. Quienes construyen vivienda en diferentes ciudades del país, se encuentran con variantes en el reglamento de cada municipio o de cada gobierno estatal, en la documentación exigida o en las especificaciones o consideraciones en los desarrollos. Dado que el CEV se enfoca mucho en la reglamentación, esto implica que “nos van a ordenar, es una forma de regularnos y de tener un crecimiento ordenado de la ciudades. Los desarrolladores hacemos muchas casas y debemos hacerlas ordenadamente”.

Debido a esta diversidad, el CEV debe tener un carácter permanentemente, actualizable y flexible, apunta el directivo, no sólo porque de esta manera los desarrolladores podrán compartir sus mejores prácticas con el fin de lograr mejoras en la construcción de los desarrollos. También porque “hay condiciones que operan dada la situación geográfica, las condiciones de clima, de topografía, que habrá que respetar. Habrá elementos en el CEV que sean para todo el país, otros serán específicos de cada lugar. De lo contrario, “se encarecería enormemente la construcción”, apunta Ernesto Gómez.

“Estamos en la primera fase”, detalla Evangelina Hirata Nagasako, subdirectora general de Fomento al Crecimiento del Sector de Vivienda de la Conavi y una de las representantes de este organismo en el Grupo Coordinador del CEV. A partir del segundo semestre del año, ya con una matriz que contenga todos los comentarios recibidos se empezarán trabajos de consenso enfocados a municipios piloto. Por ejemplo, Colima ya analiza los aspectos del CEV que pueden aterrizarse ahí, en tanto que Aguascalientes y Nuevo León preparan reportes del panorama de su entidad, describe  la funcionaria.

Después deberá refrescarse con periodicidad. “Por experiencia, las actualizaciones no deben hacerse cada año, y tampoco superar los cinco, ya que la ciencia avanza”, afirma Carlos Javier Mendoza, del Instituto de Ingeniería de la UNAM, quien participó en la redacción de algunas de las propuestas de normas básicas del código.

La Conavi no pretende que el CEV sea una ley, explica Hirata, pues ya existe la Ley de Vivienda. Ésta establece que la Conavi tiene que ser un modelo normativo, que promueva los beneficios del CEV, cuya aplicación por ahora es voluntaria.

La entidad pretende regularizar y ayudar a los municipios a hablar un lenguaje común en el país, por lo que buscará consensar y promoverlo en los municipios para que sea obligatorio. Una vez listo —todavía no tienen una fecha—deberá implementarse una estructura que vigile su cumplimiento y una aplicación que asegure su éxito; su vigilancia será atribución de las autoridades municipales. Según los especialistas, una forma de presión para que se cumplan sus disposiciones será a través de las licencias o, incluso, los créditos.

Una falla ha sido que las autorizaciones para la construcción no se apegan a ningún reglamento, y que las autoridades a veces no están preparadas para entender qué es un reglamento construcción, o lo que es un código. Por ello, la Conavi también ofrecerá la capacitación para crear conciencia sobre la responsabilidad de otorgar licencias de construcción.

En México existe una debilidad normativa, en donde la Ley General de Asentamientos Humanos es un instrumento y la Ley de Vivienda es otro; lo que buscará la Conavi es integrar la visión en un proceso, que cueste menos, que el trámite sea más expedito “y, claro, que la licencia de construcción sea un instrumento valioso, como lo es una escritura, un título”, concluye Hirata.

Los beneficios de aplicar el CEV, comenta Hirata, es que permitirá medir la calidad de las viviendas de manera integral, no sólo la parte estructural, sino también su habitabilidad y sustentabilidad. Esto podría llegar a ser una garantía para el sector financiero y asegurador, pues actualmente para calcular el monto a pagar no se cuenta con características físicas medibles y tangibles en la construcción.

Una vez que camine toda esta maquinaria, los costos de permisos y trámites, así como de las evaluaciones, podrían reducirse. Sin embargo, “al inicio podría costar más mientras el municipio adopta el Código, porque se debe tener el apoyo de un legista que ayude a hacer el análisis jurídico, de un abogado para hacer la propuesta, las 20 reuniones, el cafecito, los indirectos, la luz…”, anota la funcionaria.

Autoconstrucción segura
La vivienda popular está compuesta por edificaciones que las personas hacen por su cuenta: con su propia inversión y sus propios procesos de construcción; es una forma de desarrollo socioeconómico de barrio y la forma de vida de maestros de obra, de las distribuidoras de materiales y los talleres. “Representa el 77% de la construcción de vivienda en México. Sin embargo, estudios de la UAM-Xochimilco revelan que cerca del 50% tienen problemas de seguridad estructural, falta de iluminación y ventilación, sin entrar en aspectos, como funcionamiento arquitectónico y belleza”, señala José María Gutiérrez, quien encabeza los Talleres de Habitabilidad en los que trabaja el Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México desde 1998.

El CEV también debe servir para el sector popular, que debe tener la misma calidad que todos, opina Gutiérrez. Pero también hay que exigírselas, al igual que a los desarrolladores.

Hirata afirma que el CEV es aplicable también para la autoconstrucción, porque si bien no establece las formas de construcción, tampoco regula cómo hacer la construcción, pero sí ofrece todos los parámetros de cómo lograr una construcción segura. Aunque el promotor sea una organización no gubernamental (ONG), dice la especialista, tiene que avisar al municipio que va a construir por autoconstrucción, que habrá un arquitecto que dirija la obra y que sabe que existe, en el municipio o el estado, un código que le proporcionará elementos de seguridad, afirma la subdirectora general de Fomento al Crecimiento del Sector Vivienda de la Conavi.

“Más que la estructura, hay que pensar en el habitante. Ésta es la filosofía que está detrás de la sustentabilidad, la calidad, el derecho a la vida y todos estos conceptos”, anota Hirata. Por ello, todos –autoconstructores y desarrolladores-- deben seguir características semejantes en cuanto a seguridad, deben pasar las pruebas de esfuerzo; si van a construir con concreto, hay indicaciones de cómo hacerlo, etcétera. Al final, “lo que se busca con un código es la seguridad de las personas, preservar la vida de la gente en momentos de riesgo”.