Las Fibras, gigantes inmobiliarios
Sin duda la participación de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) en el mercado de capitales mexicano ha dado mucho de qué hablar, ya que se han convertido a gran velocidad en jugadores clave en la inversión de bienes inmuebles en el país.
El camino que se ha tenido que recorrer en la materia no ha sido del todo fácil, si no que ha estado lleno de retos, incluyendo el hecho de que en su momento se contaba con una regulación incierta que dilató el debut de dichos Fideicomisos en el mercado.
La estabilidad económica que ha existido en los últimos sexenios en nuestro país ha permitido que el mercado inmobiliario mexicano sea percibido, tanto por el mercado nacional como por el extranjero, como un mercado seguro con rendimientos atractivos.
Esto llevó a que desde el año 2003 la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, buscando la optimización del sector financiero, reformara la Ley del Impuesto sobre la Renta para otorgar un régimen fiscal atractivo a las Fibras y a los individuos o entidades que invirtieran en ellas.
Fue hasta 2011 cuando Fibra Uno se convirtió en la primera Fibra del mercado mexicano que se colocó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) , sobresuscribiéndose 1.5 veces y levantando 3,615 millones de pesos proveniente 75% del mercado extranjero. Hasta hoy ha realizado tres colocaciones de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios a través de la BMV.
Las Fibras , vehículos similares a los "Real Estate Investment Trusts (REIT) que desde 1960 se encuentran operando en los Estados Unidos y que han logrado tener una gran aceptación en dicho mercado, fueron concebidas desde su inicio como instrumentos de fomento al desarrollo inmobiliario en el país a través de la participación del gran público inversionista, tomando forma a través de la figura del fideicomiso y teniendo como único fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria se los inmuebles arrendados.
Este instrumento de inversión concentra varios beneficios dirigidos al público inversionista, como la posibilidad de que pequeños inversionistas inviertan en mercados de gran escala, la diversificación de riesgos, los pagos periódicos de un resultado fiscal neto de los ingresos provenientes de los arrendamientos, posibilidad de obtener ganancias adicionales de capital, o en lo que respecta a fondos de pensiones y fondos de jubilación extranjeros el hecho de que se encuentran exentos del pago del Impuesto Sobre la Renta respecto cualquier derecho obtenido en virtud a su inversión en las Fibras.
Otra de las virtudes mediante la cual se optimiza el fomento de la inversión en las Fibras es el hecho de que se encuentran obligadas a distribuir al menos 95% de sus utilidades de manera anual, incentivando a su vez que estos vehículos regresen continuamente al mercado para continuar con su crecimiento.
Actualmente existen tres Fibras en el mercado, Fibra Uno con un portafolio mixto comprendido de inmuebles comerciales, oficinas e industriales, Fibra Hotel concentrado en el mercado hotelero de negocios y Fibra Macquarie enfocado en el mercado industrial/manufacturero, esperando en 2013 el nacimiento de tres nuevas Fibras, incluyendo Fibra INN (enfocada al sector hotelero) y la Fibra relacionada con Prudential Real Estate Investors y una que aún se mantiene como confidencial, lo cual refleja la visión prometedora que el mercado percibe en relación al sector inmobiliario.
El éxito de las Fibras mexicanas en el mercado extranjero ha sido una excelente señal de confianza sobre la percepción positiva que se tiene tanto en lo que respecta a la sana macroeconomía por la que navega el país, como en la estabilidad del mercado inmobiliario nacional, prueba de ello es que tanto en Fibra Uno como en Fibra Macquarie la mayor parte de la colocación se realizó en el extranjero.
En Latinoamérica existen figuras similares a las Fibras, como lo son los Fideicomisos Financieros Inmobiliarios de Argentina o los Fondos de Inversión Inmobiliaria de Brasil, entre otros.
*El autor es Licenciado en Derecho por la Universidad Panamericana, con Maestría en Leyes y Negocios por Northwestern School of Law y Kellogg School of Management, con estudios adicionales en la Universidad de Harvard.
