Fibras: ¿alternativa para todo tipo de financiamiento?
Recientemente el IMEF organizó un evento sobre Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) con la participación de panelistas experimentados y en el caso de algunos de ellos, además prominentes promotores fundadores de ellas, como André El Mann, Director General de Fibra Uno, la primera y la mayor; Ramiro González Luna, destacado abogado especialista en los aspectos fiscales de las Fibras y contribuyente importante en la creación de las leyes relativas. Adicionalmente el que esto escribe participó para brindar la visión crediticia y del mercado de este instrumento.
Las Fibras, inspiradas formalmente en los “Real Estate Investment Trusts –REITS-“ surgen como una necesidad para aprovechar a los mercados públicos de deuda mexicanos cuando éstos alcanzaron un tamaño y condiciones de profundidad en plazo, a fin de promover un desarrollo moderno inmobiliario particularmente de áreas comerciales y de oficinas.
Antes de que la figura legal y fiscal de las Fibras fuera perfeccionada con las resoluciones misceláneas de 2011 (la evolución jurídica de la figura comienza desde legislaciones entre 2004 a 2006), naturalmente que los inversionistas institucionales y los de menudeo tenían interés en invertir en las rentas de inmuebles bien posicionados por su clientela arrendataria y sus administradores, sin embargo las normas fiscales habían hecho inviable financieramente al instrumento por la generación de impuestos diversos (por la transmisión de la propiedad de los inmuebles al fideicomiso entre otros).
Es a partir de 2011 que se hacen factibles financieramente para desarrolladores y para inversionistas.
Tres ideas centrales se discutieron: 1) la oferta de inmuebles tiene aún para crecer en consideración para la demanda actual y esperada; 2) las Fibras dan acceso a un amplio número de inversionistas a los beneficios de rentar inmuebles sin la necesidad de contar con los recursos cuantiosos que un edificio comercial o de oficinas requiere y; 3) la figura de las Fibras se creó específicamente con el propósito de liberar de trabas fiscales a este tipo de inversiones para acelerar el desarrollo inmobiliario del país así como para que el gran público inversionista tenga acceso a este tipo de activo con rendimientos apropiados al tipo de riesgo de que se trata y no para algún otro fin.
En este último sentido se expresó enfáticamente la preocupación de que algunos participantes del mercado, como asesores financieros o algunos fiscalistas, han querido utilizar esta figura jurídica del mercado de valores para conseguir fines de una mayor rentabilidad después de impuestos para proyectos o financiamientos que no tienen relación con activos inmuebles o proyectos de ese tipo sino diverso.
Para algunos participantes del sector financiero mexicano, quienes durante los años ochenta y parte de los noventa armaron financiamientos, este tipo de conceptos cayeron dentro de lo que se llamó desde entonces “ingeniería financiera”. Mediante mecanismos hoy llamados “estructurados” se mitigaba el riesgo de crédito inherente a transacciones de plazo y para fines no convencionales, como financiar una simple expansión de una planta de una empresa reconocida. Pero algo hacía particularmente interesante a la ingeniería financiera y era un claro enfoque en la eficiencia fiscal. Así fue que con el tiempo se confundió a esta “tecnología” en una para evitar impuestos con lo cual hoy en día es sinónimo de evasión.
El nuevo mercado de Fibras en México alcanza hoy un tamaño por valor de capitalización (al 9 de marzo de 2015) de alrededor de 250,000 millones de pesos en ocho Fibras, siendo Fibra Uno la mayor, con casi el 50% de dicho valor de capitalización. Como inversión de renta variable es muy interesante porque los accionistas (tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios, CBFI) reciben al menos el 95% del resultado fiscal mediante dividendos. Como inversión de deuda es también muy interesante comparativamente a simplemente invertir en alguna propiedad administrada por un tercero ya que estas empresas son reguladas, cuentan con un gobierno corporativo y naturalmente existe transparencia y vigilancia respecto de su operación.
Por éstas y otras razones es muy importante que el uso de la figura de Fibra se circunscriba estrictamente al desarrollo del sector inmobiliario profesional de nuestro país y nunca se desvirtúe su aplicación.
*El autor es presidente del Comité Técnico Nacional de Finanzas Corporativas del IMEF/presidente y director general de Moody's de México.
