Haz que tu hipoteca te pague
Analiza, compra, espera… y vende. Ésta es la estrategia de inversión si quieres adquirir un inmueble y obtener ganancias a largo plazo. Los rendimientos dependerán de la plusvalía que la vivienda o el terreno cobren con el tiempo. Y ésta se definirá por la ubicación, las vías de acceso, las mejoras que el gobierno haga y los desarrollos que se levanten alrededor, como centros comerciales, escuelas y hospitales.
La idea es adquirir un crédito de 15 o 20 años, utilizando tu ahorro acumulado en tu subcuenta de vivienda más un crédito bancario. Con tu ahorro podrás pagar gastos de notario o el enganche. “La fórmula es alquilarlo de manera que puedas cubrir el pago mensual de la hipoteca y, al cabo del ciclo de la deuda, ejercer la venta del inmueble”, sugiere Leonardo González, especialista de Propiedades.com.
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Un buen inquilino será un candidato potencial para adquirir el inmueble en el futuro. Según el índice Inmuebles24, la rentabilidad anual que obtiene una persona por rentar su departamento en la Ciudad de México es de 6.6% del total del inmueble. Al mes de octubre, la delegación Cuauh-témoc fue la que registró mayor rentabilidad (8.5%), seguida de Coyoacán (7.4%) y Miguel Hidalgo (7.1%).
Comprar inmuebles en zonas turísticas también es buena opción. Manuel Gómez-Haro, director comercial de SOC Asesores Hipotecarios, afirma que en Playa del Carmen, Cancún, Los Cabos y Puerto Vallarta pueden encontrarse departamentos y casas de entre 2 y 4 millones de pesos.
“Por una casa de 2.5 millones de pesos en Playa del Carmen, se paga una hipoteca de 21,000 mensuales. La renta de la casa en temporada vacacional puede ser de hasta 2,000 pesos por día. Conseguir inquilinos extranjeros a través de Airbnb es una vía para tenerla siempre habitada”, recomienda.
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Antes de comprar, analiza los siguientes puntos:
El producto financiero
La deuda hipotecaria que adquieras no debe superar el 60% de tu ingreso, sugiere Isabel González, asesora patrimonial. Lo mejor es elegir una tasa de interés fija. Revisa el Costo Anual Total (CAT), porque en éste se incluye el precio de los seguros y las comisiones. También debes preguntar si hay penalizaciones por pagos adelantados.
Caza ofertas
Si adquieres el inmueble antes de que esté construido, puedes correr el riesgo de que no se concluya el proyecto, pero también la ventaja de comprarlo a un precio mucho más barato. “Asegúrate de que sea un constructor de confianza, que esté haciendo al mismo tiempo otros proyectos y pregunta por su currículum”, sugiere Gómez-Haro.
La zona
La rentabilidad es el tiempo que te va a tomar recuperar la inversión inicial de la propiedad. Si compraste un departamento de 2 millones de pesos y la zona tiene una rentabilidad (plusvalía) promedio de 10% anual, tardarás 10 años en recuperar tu inversión, detalla Roberto Esses, director ejecutivo de Inmuebles24.com.
La renta
Tienes dos opciones mientras esperas a que el inmueble aumente de valor: vivir ahí o rentarlo y con ese ingreso pagar parte de la hipoteca que has adquirido. Si tu decisión es alquilarlo, debes considerar en el monto de la renta el costo del mantenimiento, impuestos y servicios, afirma Leonardo González.
Nota del editor: Este artículo se publicó en la revista Expansión No. 1205 del 1ro de febrero 2017.
