#Expansión500: Las Fibras buscan nuevos horizontes tras su 'big bang' inicial

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) nacieron en México en 2011 tras un largo proceso de estructuración jurídica y financiera. Vivieron su gran momento en sus primeros cuatro años, cuando se listaron nueve de los 11 que ahora están en el mercado, pero desde entonces el sector avanza a paso lento.

En los últimos dos años, sólo han salido a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) dos nuevas Fibras: Fibra Plus y Fibra HD. Tras una época dorada de compras de inmuebles, las colocaciones se desaceleraron conforme disminuyeron las necesidades de capital para nuevos proyectos, y también por la volatilidad de los mercados ante las elecciones en Estados Unidos.

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Sin embargo, ahora comienza una nueva etapa: los desarrolladores vuelven a la construcción e incluso las Fibras apuestan por hacer proyectos, mientras los precios de las propiedades suben. Llega la segunda ola del mercado.

Cómo funcionan

Las Fibras son vehículos que levantan capital (o deuda) en el mercado de valores para invertir esos recursos en la adquisición o el desarrollo de inmuebles que luego generen rentas, ya sea en sectores tradicionales como oficinas, centros comerciales y naves industriales, o en otros como hoteles, hospitales y escuelas.

Los inversionistas que compran los títulos de las Fibras se vuelven propietarios de los emblemáticos inmuebles que reúnen estos vehículos en sus portafolios, como la Torre Mayor, Parque Delta y hasta hoteles de Grupo Posadas. Las ganancias llegan con la apreciación de las acciones en la BMV, pero también con los dividendos trimestrales que pagan las Fibras, y que corresponden al 95% del flujo que generan.

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Su surgimiento permitió crear un nuevo ciclo inmobiliario, pues brindaron recursos a los desarrolladores. Entre ofertas iniciales y subsecuentes en el mercado, han levantado capital por 156,000 millones de pesos (MDP) y han colocado deuda por otros 32,875 MDP para el desarrollo y la adquisición de inmuebles.

“Hacía falta financiamiento y capital institucional en la industria inmobiliaria en México. Todos los desarrollos se hacían con capital propio de familias y grupos, no había acceso a otros recursos y estábamos limitados a eso, pese a tener la capacidad para hacer más”, comenta Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno.

Las principales firmas del sector, por orden de ingresos, son Fibra Uno, Fibra Macquarie, Fibra Prologis, Fibra Danhos, Terrafina y Fibra Hotel. En conjunto, generan ingresos por 28,313 MDP, en su mayoría por la renta de inmuebles.

Menos compras

Fibra Uno inició en 2011 con menos de 20 propiedades. Al cierre de 2016 ya sumaba 519, entre inmuebles comerciales, oficinas industriales, escuelas y hospitales.

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Su tamaño es casi el doble que la segunda del sector, Fibra Macquarie, con 292 propiedades. En total, nueve de ellas tienen 18.6 millones de metros cuadrados de área rentable, y las dos Fibras hoteleras suman 17,535 habitaciones. Son cifras 6% y 14% superiores a las de 2015.
Pero este crecimiento se ha desacelerado. Frente a los grandes portafolios que adquiría Fibra Uno en sus primeros años de operación, como decenas de sucursales de Banco Santander, ahora compra otros de menor calidad, y con cada vez menos inmuebles.

“Se ha percibido una desaceleración en el monto destinado a nuevas adquisiciones de propiedad, debido principalmente al encarecimiento de los inmuebles”, dice Luis Quintero, director de Deuda Corporativa en HR Ratings.

Los precios de los inmuebles se han elevado, reduciendo la rentabilidad para las Fibras, por lo que han frenado las adquisiciones, revela Juan Monroy, director general de Fibra Macquarie. Hace un par de años, las tasas de rentabilidad de las adquisiciones eran superiores a 10%. Ahora rondan el 7% por este encarecimiento de los precios, y esto redujo su atractivo, añade el directivo.

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Por esa razón, algunas firmas incluso consideran vender propiedades. Fibra Macquarie espera poner hasta el 5% de su portafolio industrial a la venta.

También Fibra Uno, pero con otro propósito. “No lo hacemos (vender), porque creamos que es el momento de hacerlo, pero es una manera de demostrar al inversionista cómo están valuando a la Fibra, y que lo están haciendo mal”, dice Jorge Pigeon, vicepresidente de mercado de capitales y relación con inversionistas de Fibra Uno.

La empresa quiere vender para poner en evidencia el alto valor de su portafolio, pues ha sido castigada en el mercado pese a su buena operación y su crecimiento, igual que otras Fibras. Pero la elección de Donald Trump, la posible revisión del Tratado de Libre Comercio y la subida de las tasas de interés se conjugaron para que los inversionistas desconfiaran. El Índice de Fibras de la BMV acumuló una caída de 1% a lo largo de 2016, pero en el interior de este indicador, Fibra Uno cayó 11% y Fibra Hotel 29%.

“Fue un año complejo, cuando hubo un tema de riesgo-país y el alza de tasas de interés, que les pegó a las Fibras”, explica Salvador Daniel, director general de Fibra Danhos.

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Sin embargo, las Fibras siguen incrementando sus ingresos a tasas de doble dígito. La apreciación del dólar y la integración de nuevos proyectos han servido para mantener su crecimiento.

Ahora, la apuesta está en esperar y ver. Fibra Prologis, que en febrero dijo que pausaría la integración de nuevas propiedades a su portafolio, ha modificado la percepción, comenta Luis Gutiérrez, su director general. “La Fibra llegó a tener un descuento de 40% (en el precio de los títulos) respecto al valor de los activos, y no es atractivo comprar propiedades con este descuento. Pero en mayo, el descuento ha disminuido a 20%, y vamos a esperar a ver si reactivamos compras en el tercer trimestre”, destaca.

Por ello, en lugar de centrarse en nuevas compras, algunas ya se están orientando más hacia el desarrollo. La última Fibra que se listó en el mercado, Fibra Plus, no tiene propiedades estabilizadas, que generen rentas, y todas están en desarrollo. Y Fibra Uno tiene el proyecto Mítikah al sur de la capital, en la que será la torre más alta de la ciudad. Es una prueba de que el sector, pese a las dificultades, pretende seguir cambiando el paisaje del país.