El impacto de las crisis económicas en el mercado de oficinas de la CDMX

Crisis de 1995

Conocida como el “Efecto Tequila”, sucedió pocos años después de la entrada del Tratado de Libre Comercio con Estados Unidos y Canadá (NAFTA por sus siglas en inglés), cuando apenas iniciaba la sofisticación del mercado de oficinas de la Ciudad de México.

Es importante reconocer que la economía, en ese entonces, aún estaba muy anclada al pacto económico de la crisis de 1987, con un sistema de cambio fijo, un sistema bancario debilitado y una situación política inestable.

Al momento de estallar la crisis, la CDMX era uno de los mercados de oficinas más caros del mundo. La renta mensual de los edificios con mayor demanda (Torre Omega, Torre Óptima 1, Torre Chapultepec y Forum) se cotizaba, en algunos casos, por encima de los 50 dólares por metro cuadrado (m²).

Entre los principales efectos de esta crisis en el sector de oficinas en la CDMX incidieron:

• La renta promedio del mercado en términos de dólares se redujo entre 25% y 35%, prácticamente de un día a otro. En la historia reciente en México, nunca ha existido un ajuste de tal magnitud.
• Las compañías con visión a corto plazo cancelaron o retrasaron sus proyectos, las que contaban con una visión a largo plazo (nuevos bancos nacionales y extranjeros, empresas de telecomunicaciones recién autorizadas, entre otras) continuaron con sus planes de expansión, adquisición y renta de nuevas oficinas.
• Fue la primera vez en la historia reciente de la industria que sucedió el fenómeno “Flight-to-Quality”, el cual genera el cambio de compañías de edificios de menor calidad (Clase-B o C) a edificios de mayor calidad (Clase-A o A+). Esto deriva de la drástica reducción de precios en edificios de nueva generación.
• Muchos inversionistas cancelaron o retrasaron la construcción de sus obras y los pocos edificios de oficinas que, en su momento, continuaron sus desarrollos con la misma velocidad fueron sumamente exitosos en su comercialización: Torre Esmeralda I, Torre Altiva, Reforma 265, entre otros.
• El ajuste en precios y el resultante “Flight-to-Quality” ocasionaron que, a pesar de la crisis, la absorción neta de 1995 (56,878 m²) y de 1996 (65,809 m²) haya superado a la del año precrisis de 1994 (43,379 m²).

Por su parte, las principales consecuencias en términos de política económica para el país fueron la adopción de un tipo de cambio flexible y el decreto de autonomía del Banco de México y con ello la implementación de políticas de disciplina macroeconómica que permitieran controlar la inflación y los salarios, que fueron muy afectados durante esta crisis.

Crisis de 2001-2002

El mercado de oficinas en el país continuaba su camino a la institucionalización. La recuperación que dejaron años pasados permitió que edificios de gran escala se incorporaran y sumaran al inventario más de medio millón de metros cuadrados en cinco años (de 1995 a 2000), tales como: Torre Mayor, Parque Cuicuilco, Zentrum, Santa Fe 505, Punta Santa Fe, Óptima III, entre otros.

Sin embargo, hacia 2001, México resintió los efectos de la desaceleración económica global (crisis argentina, los ataques a las Torres Gemelas el 9/11 y la burbuja tecnológica), donde las principales consecuencias económicas fueron la caída en las exportaciones y el empleo.

México experimentó una desaceleración pero no una crisis severa, ya que el país contaba con finanzas públicas sanas y un tipo de cambio flexible, lo que permitió un ajuste oportuno.

Entre los principales efectos de la crisis de 2001 en el sector de oficinas en la CDMX incidieron:

• El promedio de renta de salida de 26 dólares se redujo paulatinamente desde el 2001, hasta llegar a alrededor de 22.50 dólares en 2004.
• La absorción neta en el año 2000 de 175,000 m² se redujo a promedios de 150,000 m² en el periodo 2001-2003, alcanzando su peor momento en 2004 con apenas arriba de 50,000 m² de nueva demanda (uno de los peores registros en los últimos 20 años).
• No fue hasta el 2005 que se registró una absorción neta de 375,000 m², el número más alto hasta entonces. En este año, la renta promedio de la CDMX también se estabilizó en 25 dólares, número que se ha mantenido en el mismo rango (+-10%) hasta hoy.
• Fue tal la recuperación del mercado de oficinas de la CDMX en el 2005, que tan solo cinco años después de que inició la crisis (de 2006) la tasa de vacancia registró 6.25%, mínimo histórico hasta ese momento.

En años subsecuentes a la crisis, se inició otra reconversión en la ciudad, creándose zonas corporativas nuevas con la salida de fábricas y laboratorios de lo que antes eran zonas industriales. El Nuevo Polanco empezó su desarrollo con los primeros espacios de usos mixtos como Antara y Carso.

Otros desarrollos (como Tecnoparque en Azcapotzalco, Corporativo Magnus y la Torre Acuario en Santa Fe) se sumaron al mercado para marcar una pauta en los edificios de nueva generación, con sistemas inteligentes y pisos con áreas de oficina por encima de 3,000 a 4,000 m², muy atractivos para inquilinos corporativos con requerimientos de gran volumen.

Crisis de 2008-2009

Después de un periodo de estabilidad, la economía mexicana fue impactada nuevamente, en 2008, por la crisis hipotecaria en Estados Unidos y la pandemia de la Influenza A-H1N1 originada en México.

Entre los principales efectos de la crisis de 2008 en el sector de oficinas en la CDMX incidieron:

• De las crisis registradas, ésta sufrió la más severa reducción en absorción neta, pasando de 220,000 m² en 2007 a tan solo 36,000 m² en 2008.
• A pesar de la demanda nueva tan débil, la renta promedio no bajó drásticamente en el periodo 2008-2009, ya que la tasa de vacancia de oficinas se encontraba en tan solo 4.11%, y la entrega de espacios nuevos se contrajo 70% (no existió el efecto de “Flight-to-Quality”).
• Hacia 2009, los edificios que se terminaban ese año (como Corporativo Nápoles, Corporativo Félix Cuevas, nuevas fases de Tecnoparque, entre otros) daban al mercado un respiro con nuevos espacios para arrendar. Con ello, la tasa de vacancia subió a 7.85%, aún baja si se considera que una tasa de disponibilidad balanceada es de 12% a 14%.
• En 2010, con una economía positiva y con casi medio millón de metros cuadrados de nuevos edificios terminados, inició un registro continuo de grandes volúmenes de construcción y de absorción neta, alcanzando su cúspide en 2018.
  

Periodo 2020-2022

Las emergencias sanitarias podrían empezar a ser más comunes y esto se ha convertido ya no solo en una amenaza de salud regional, sino económica y global. De acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI), la economía mundial podría decrecer 3%, 5.9% para Estados Unidos y 6.6% en México.

Todo lo anterior genera una mala expectativa en el empleo, indicador directamente relacionado con la demanda de oficinas. Y aunque la caída puede llegar a ser de entre 600,000 y 900,000 empleos perdidos, el consenso de los analistas es que la recuperación pueda verse en los siguientes 12 a 18 meses.

China marcará el ejemplo mientras algunas ciudades en el mundo están empezando su proceso de apertura y reactivación, poco a poco, pero la disrupción en la cadena de suministro mundial ya es importante.

En CBRE esperamos una recuperación que podría venir acompañada por el ascenso de México como un jugador muy importante en la nueva cadena de suministro, que requerirá reemplazar a China para protegerse de emergencias sanitarias que podrían volverse más frecuentes en un futuro cercano. Esto atraería nuevas empresas a México y, específicamente, a la CDMX.

Hoy somos testigos de la demanda de empresas asiáticas y norteamericanas por conocer opciones en el mercado industrial mexicano y esta tendencia se consolidará, aún más, en los siguientes dos a cinco años.

Efectos principales (más probables) de la crisis actual en el sector de oficinas en la CDMX:

• En 2018 se alcanzaron 408,000 m² de absorción neta de oficinas, récord histórico en la Ciudad de México. En 2019, dicho número bajó a 235,000 m² y la estimación de la demanda nueva para 2020 es que se reduzca a 157,000 m², la menor actividad en más de diez años.
• Asumiendo que en el próximo año se logre cierto nivel de control de la pandemia, existe la posibilidad de una recuperación en la economía que permita llegar a 280,000 m² de demanda nueva en la CDMX, en 2021, y de casi 400,000 m² en 2022.
• Gran parte de esta recuperación de la demanda nueva de oficinas estaría directamente relacionada con posibles presiones a la baja en los valores promedio de renta para finales de 2020, 2021 y 2022. Es importante notar que este impacto en renta NO es uniforme en todo el mercado de oficinas, ya que entre mayor demanda tenga, tanto el edificio como el submercado en el que se encuentra, menor elasticidad reflejará su renta ante una crisis económica.
• La reducción en la actividad en construcción en la CDMX (de 1.3 millones de m² a finales de 2019 a un millón de m² en 1Q de 2020) ayuda a que la tasa de disponibilidad no se haya incrementado drásticamente, a pesar de la poca actividad transaccional, manteniéndose hoy en niveles de 16.70%. Se espera que alcance 17.62%, a finales de 2020.
• Si nuestros pronósticos de recuperación de la demanda nueva se cumplen, entonces la tasa de vacancia bajaría ligeramente en los próximos dos años, estabilizándose en 17.43% para 2021 y 15.98% en 2022. Estos son datos favorables para los desarrolladores de grandes corporativos en construcción que se terminarían en estos años, tales como Corporativo Jaime Nunó, Miyana Fase II, Espacio Condesa, entre otros.

CONCLUSIONES

Las oleadas de cambio que desencadenan los periodos de crisis sobre el mercado inmobiliario han motivado a que este se reinvente con un nuevo impulso. Así, la experiencia derivada de cada recuperación siempre genera mejores prácticas para el futuro y potencia el desarrollo.

• En 1995 por primera vez se generó el fenómeno “Flight to Quality”, derivado de la drástica reducción en renta que permitió que se transaccionaran más oficinas en el año de la crisis y en el siguiente, que en 1994.
• Entre 2001 y 2002 si bien hubo ligeros ajustes a la baja en renta y demanda, el mercado se reinventó creando nuevos polos de desarrollo (Nuevo Polanco, Azcapotzalco) y edificios de vanguardia con nuevas características que ayudaron a captar a grandes usuarios corporativos.
• Entre 2008 y 2009, la actividad se contrajo drásticamente, pero la combinación de una tasa baja de disponibilidad, escasa nueva construcción, y una renta estable (además de una economía sana) dio pie a que iniciara un periodo de bonanza sin precedentes en el mercado inmobiliario de la CDMX. Este se mantuvo por casi 10 años.

La crisis actual, como podemos anticipar desde ahora, creará una disrupción en la forma en que trabajamos, consumimos, nos entretenemos y vivimos. Las oportunidades que plantea este “Gran Confinamiento” (término acuñado por el FMI) son tan profundas como sus riesgos, con ganadores y perdedores en los sectores económicos,

Los anteriores serán determinados por el acceso y adaptación de las nuevas tecnologías, que permitan el ascenso de una economía low touch, donde el gran reto será seguir haciendo negocios y una vida “social” manteniendo la distancia física constante con clientes, socios y amigos, al menos por un periodo.

¿Qué tanto impactará esta nueva normalidad y por cuánto tiempo? Existen diversas opiniones, la única en la que coincidimos todos en CBRE es que en esta crisis, como siempre, México saldrá adelante.

*Pablo Yrizar es responsable de asesorar a las principales corporaciones en el análisis estratégico e implementación de sus transacciones inmobiliarias en el país. En los últimos 27 años, ha ejecutado un alto porcentaje de los arrendamientos y compraventas de oficinas de mayor volumen y complejidad de la Ciudad de México.